文/乐居财经杨宏彬


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2020年,是华发规模快速增长的一年。在这一年,华发拿下不少地块,一家名为无锡铧安的子公司,是其重要的拿地主体之一。

当年10月,铧安置业曾以总价47.05亿,楼面地价14720元/㎡拿下经开区博览中心东地块,后为其引入合作伙伴。

如今,合作伙伴半路撤了,华发回收项目股权,独自开发铧安置业旗下项目。

9月23日,华发股份(600325.SH)发布公告称,将通过全资子公司无锡铧利置业有限公司(下称“无锡铧利”)向深圳市润金陇投资有限公司(下称“润金陇”),收购无锡铧安15%股权,交易对价3.9亿元;同时,向深圳市天润陇行投资有限公司(下称“天润陇行”)收购深圳市润陇投资有限公司(下称“润陇投资”)100%股权,以获得无锡铧安25%的股权,交易对价为6.5亿元。

在本次交易前,华发通过子公司上海铧佰间接持有无锡铧安60%的股权,在本次交易完成后,华发在无锡铧安的持股将达到100%。

根据公告,无锡铧安持有无锡铧博置业有限公司(下称“无锡铧博”)100%股权。无锡铧博主要负责开发XDG-2020-54号地块,位于无锡市经开区贡湖大道与震泽路交叉口东北侧,用地性质为居住、商业用地,项目建设总用地面积138,059.5平方米,项目目前正常开发建设中。

与华发进行交易的润金陇及天润陇行均为广东天润置业集团(下称“天润集团”)旗下公司。天润集团分别间接持有润金陇及天润陇行70%的股权。

官网显示,天润集团成立于1996年,前身为湛江市友谊房地产有限公司,集团业务涉及房地产开发、商业运营、金融服务、矿产资源开发四大领域,业务覆盖湛江、惠州、深圳、东莞、佛山、阳江、沈阳等多个城市,拥有8座综合性商业大厦,自持经营性商业物业70万平方米,资产总额超200亿元。

收回股权

拿下无锡铧安,华发的这笔交易可谓十分划算。

截至2022年7月31日,无锡铧安总资产50.17亿元,负债0元,净资产50.17亿元,营业收入0元,净利润-162.14元。评估值与此大致相同。

按此计算,无锡铧安40%的股权对应的价值应为20.07亿元。而华发仅以合计10.4亿元的价格就将其回收。

实际上,无锡铧安最初就是华发股份的全资子公司,成立于2019年初。其拍得XDG-2020-54号地块的时间,则是在2020年10月。

2020年10月28日,江苏省无锡市以挂牌方式集中出让6宗地块,总出让面积360651㎡,总起始价84.2亿元。

经过13轮竞价,无锡铧安以47.05亿元竞得XDG-2020-54号地块,楼面价14720元/㎡,溢价率2.62%。这一地块,正是公告中提到的,无锡铧博正在开发的地块。出让文件显示,该地块自交地之日起12个月内开工,自开工之日起36个月内竣工。该地块对应的项目是无锡华发中央首府。

换言之,距离该项目的竣工,还剩一年时间。

拿下地块后,无锡铧安便成立了项目公司无锡铧博。后于2021年4月引入了合作方润陇投资,为无锡铧安进行增资。

其中,华发出资37.4亿元,认缴新增注册资本37.4亿元。润陇投资出资12.68亿元,认缴新增注册资本12.5亿元,出资金额超过认缴新增注册资本的1836.1万元,计入资本公积。增资完成后,无锡铧安的注册资本由1000万元增加至50亿元,润陇投资则得到了无锡铧安25%的股权。

2021年9月7日,华发再次出售无锡铧安15%的股权,接盘方为润金陇。至此,无锡铧安的股权结构变化为本次交易前的状态,天润集团总共拿到了项目40%股权。

或是急于变现,天润集团半路撤出项目,华发回收股权仅用了10.4亿元。

华发的底气

一边在回购项目股权,一边上海核心地段拿地,华发这段时间动作很多。

9月23日,华发股份公告称,公司全资子公司经公开竞投获得静安区中兴社区C070202单元321-01、322-09地块的国有建设用地使用权,成交总价为80.37亿元,溢价率为0。该地块总出让面积为5.98万平方米,规划建筑面积16.7万平方米,成交楼面价为4.81万元/平方米。

今年以来,华发加快了在上海的布局。上海今年首批供地中,华发联合厦门建发拿下闵行区两宗地,总价56.44亿元。第二批供地中,华发拿下4块地,权益拿地额达110.4亿元,在所有房企中位列榜首。

华发为何有底气频频出手,可从其半年报中窥视一二。

财报显示,上半年华发股份实现营业收入250.05亿元,同比增长20.37%;实现归属于上市公司股东的净利润18.46亿元,同比增长9.44%。营收利润双增长,在当下其实并不多见。

截止2022年6月,华发股份货币资金为521.89亿元,位列百家主流上市房企的第11名。充足的在手资金是华发底气的重要来源。

在债务方面,据财报显示,其剔除预收后资产负债率为66.6%,净负债率75.3%,现金短债比1.8倍,继续保持“三道红线”绿档,财务的安全性也在为华发的投资扩张保驾护航。

关键词: 天润半路撤退,华发10亿补位