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文/乐居财经邓鑫妮“物管股似乎还没有触到底。”一位持有上市物企股票的投资人有些担忧。2020年和2021年的狂飙突进，让外界见识到这个资本宠儿的爆发力，但随着地产持续爆雷，物管股的后劲稍显不足。天花板早已经看到，但是底在哪里，目前还不知道。遇冷的市场急需一场资本的鼓舞，可能是碧桂园服务重回市值巅峰，也可能是万物云刷新募资金额强势登陆交易所，但就目前已经在资本角斗场的物企而言，往往事与愿违。7月27日一早，碧桂园宣布配售8.7亿股股份，牵动了碧桂园服务的股价神经，开盘40分钟，碧桂园服务下跌8.7%。而就在一周以前，碧桂园服务5天累计下跌幅度超三成，公司不得不出面回购救市。曾经意气风发的恒大物业，也被一笔134亿元的现金“案中案”拖得身心俱疲。几天前，该事件的的初步调查结果才得以披露。头部物企尚且如此，其他物企的境况也大差不差。今年以来，物企股价整体走势朝下成了常态，随之而来的，市盈率也接连被杀低。去年末，易居企业集团CEO丁祖昱直言：“物管走下神坛，回归理性。”估值回归理性的道路是漫长的，2022年已经过去大半，外界的风吹草动依然能引起物管股大规模回落。然而不可忽视的是，物企也在用自己的行动挽回估值，在资本市场上见招拆招。估值回归理性“48家物企市盈率下跌，平均跌幅38.7%。”代表资本预期的PE值延续了上一年的走势，再次滑坡。2021年，上市物业企业PE倍数腰斩，和2020年相比下降53%。据乐居财经《物业k线》统计，截至2022年7月27日，59家上市物企平均市盈率仅约11.6倍，而在去年初物业股巅峰时期，上市物企平均市盈率高达55.31倍，最高市盈率曾一度达到226.96倍。眼下，物企最高市盈率39.55倍，即长期居于首位的华润万象生活；最低的是彩生活1.44倍。而年初至今，市盈率下跌的物企已经达48家，上升的仅有7家，剩余4家今年上市不做年内市盈率涨跌统计。资本风力变弱，一部分原因是房企向物企攫取资金，以致对后者失去信任。7月27日上午，市盈率最高的还是上市不久的力高健康生活，一度超过90倍。就在外界猜想力高健康生活是否天赋异禀的时候，收盘前一个闪崩，市盈率掉到15.96倍。事实上，早有业内人士指出，“力高健康生活估值有虚高嫌疑，后期回落的可能性较大。”截至2021年末，力高健康生活在管面积1580万平方米，期内营收约3.54亿元。上市物企中，其业绩并不算拔尖。且上市8天后，便被控股股东质押了75%股权，彼时其母公司力高集团被曝陷入流动性风险。有的物企在重拾信心。去年末，融创服务与第一服务控股定下买卖协议，年初，卖方突然推翻了此前为交易达成的共识，换言之，第一服务不卖了。卖方叫停了出售，外界猜测，当代置业或许已经有化解债务危机的方法，于第一服务而言不失为一件好事。交易告吹之后，第一服务的市场估值逐步攀升，如今市盈率已达20.49倍，较年初增长了325.99%。下场“救市”市盈率倒塌，是股价下跌扇动翅膀引起的。据乐居财经《物业k线》统计，年初至今，59家上市物企中已有40家股价下跌，9家股价上升。股价上扬的物企中，体量能够上头部物企规格的只有中海物业、华润万象生活和绿城服务，今年以来它们股价分别上涨2.07%、0.69%和3.14%。中海物业和华润万象生活有央企背景支撑，资本市场表现向来稳健。绿城服务近来虽然收购外拓减少，但是其独特的“物业联盟”引入不少项目，撑起了资本的想象空间。一个多月前，绿城服务与信达地产合资成立信绿智慧生活，使得绿城服务间接获得了信达地产的项目。合作推起了一波涨势，6月24日-6月27日，绿城服务股价涨幅3.74%。资本的喜怒直接反应到股价上，一天时间就能变换好几次表情，物企也常常能在市场反应后果断做出行动。上周物管股震荡，旭辉永升服务率先护盘。7月15日中午12点公告，非执行董事及控股股东林峰已在公开市场购买合共50万股公司股份，总代价约为335.15万港元，即每股平均价格约6.70港元。碧桂园服务也下场救市，7月15日-7月21日，累计回购164.8万股，花费3691万港元。如此卖力，收效却不尽如人意，期间股价跌去16.77%。场内的选手稳股价，场外的选手也在竭力注入强心针。万物云和龙湖智创生活若是上市，无疑是物管股的喜事。日前有市场消息称，万科计划最早9月对物业管理子公司进行香港IPO，拟筹资20亿美元。若能融资20亿美元，折合港元约为157亿，剔除手续费等之后，万物云有望成为物业股新的“募资王”。

关键词： 物管股估值现形记|物业K线周刊