焦点！股价跌超10% 合景泰富出售写字楼筹资偿债导火索

观点网6月13日，合景泰富开报2.36港元，后一路下跌，收盘跌幅达11.11%，报2.16港元，总市值68.76亿港元。

而造成合景泰富下跌的原因，或许是6月10日惠誉将合景泰富的长期外币发行人违约评级(IDR)从“B”下调至“B-”，将其高级无抵押评级从“B”下调至“B-”，回收率评级仍为“RR4”；评级维持负面评级观察状态。

惠誉表示，评级下调的主要原因是合景泰富合同销售额持续下降，这对公司的经营性现金流和流动性缓冲造成了更大压力；同时，评级维持负面评级观察状反映了合景泰富近期离岸再融资计划的不确定性，该计划仍在进行中。

待出售的写字楼

合景泰富对于投资性项目寄予厚望，认为提供的现金流和利润支撑将与物业开发形成“双轮驱动”，助力公司“穿越经济周期”。

而惠誉评级报告中提到，合景泰富正寻求整体出售写字楼，这可能会筹集55-57亿元，用于偿还即将到期的债务——这或许就是股价下跌的导火索。

作为被寄予厚望的长远利润增长点，写字楼的拓展进程或许因债务而受到拖累，而出售写字楼的消息早在4月底合景泰富补办的投资者交流会中就有所披露。

据参会投资者转述，合景泰富集团目前计划把广州非核心区域的写字楼出售，置换成去年7月份拿到的珠江新城商业项目；也在谈一些商业写字楼的出售，大概涉及到50亿货值。而上海后滩的写字楼及北京通州约17亿货值的一幢写字楼目前亦有买家洽谈。

其实，合景泰富今年4月就以13亿元的价格出售了一栋写字楼。待出售广州非核心区域的写字楼或许可以猜测为生物岛的广州科盛广场。

而投资者会提到的珠江新城商业项目，合景泰富于2021年7月12日斥资19.9亿元拿下一宗6580平方米商业用地（或为“珠江新城最后一块商业用地”），该项目是100%权益。

观点新媒体了解到，2021年年报显示，合景泰富集团在核心一二线城市累计已开业45个投资性物业，包括10个商场、10个写字楼和25个酒店。

其中，合景泰富在广州已开业写字楼有6个，分别是位于珠江新城的合景国际金融广场、环球都会广场，位于琶洲的环汇商业广场，位于生物岛的广州科盛广场，位于科学城的科贤中心及位于南沙区的彩汇中心。

还有，上海浦东后滩的环球都会广场，成都城南金融高新区的环汇商业广场，苏州工业园区的领汇商务广场，南宁五象新区总部基地的广西合景国际金融广场。

合景泰富在物业投资收入上也较为可观，由2020年约8.01亿元增加19.5%至2021年约9.57亿元，主要由于已出租投资物业的可出租总建筑面积增加；同时，2021年写字楼整体出租率为88%。

对于整体出售写字楼筹资消息，接近合景泰富人士接受媒体采访时表示，出售写字楼事项是原定销售计划安排。自2017年起，合景泰富就在持续出售部分较具竞争优势的写字楼项目，如上海后滩写字楼、广州生物岛写字楼、北京通州写字楼等。

他续指，这些写字楼项目来源于早期已进入城市的综合体项目或早期项目，总价值超过80亿元，一方面可为集团补充可售资源，另一方面其成本较低，有利于维持利润率水平。

对于2022年的展望，合景泰富在年报中表示，将在北京、广州、上海等筹开标杆写字楼，包括北京通州的合景国际金融广场、广州科创中心、上海合景生命科谷。

待偿还的债券

2016年开始，合景泰富连续5年积极拿地策略，导致债务压力递增。

在“三道红线“要求下，合景泰富将降杠杆纳入工作重点，2021年末有息负债767.2亿元，较2020年末下降1.5%；净负债率79.2%，现金短债比1.4倍。

据惠誉披露，至2022年年底，合景泰富集团拥有约120.8亿元的大额资本市场债务到期，包括7月份可回售的18亿元商业抵押贷款支持证券(CMBS)，8月份可回售的18亿元人民币在岸债券，9月份到期的9亿美元高级票据，以及2022年4季度可回售/到期的17亿元在岸债券和8亿元在岸债券在岸债券。

数据来源：观点指数整理

今年9月到期9亿美元票据的还款计划，一直备受关注。

合景泰富集团投资者关系及资本市场部境外融资副总裁黄怡珊在投资会表示，集团十分有把握可如期还款，强调境外项目仍然有空间可以做一些新增的融资安排。但是因为涉及合作方，方案也在推进过程中。香港鸭脷洲项目因为本身抵押率比较低，不到30%。从项目层面上可以再做一些新增的融资，这个方案也正在推进中。这是可以用于9月份9亿美金到期的还款来源，而该些计划有望在6月份落实。

惠誉表示，合景泰富集团继续就香港地区项目和其他中国资产为抵押获得总计350亿元的担保贷款进行沟通。如果再融资成功，将得以覆盖大部分短期债务。然而，合景泰富面临着动荡的市场情绪和执行风险，因为其一家合资公司陷入困境。

数据显示，截至2021年底，合景泰富集团现金和银行余额总额从2020年底的445.8亿元下降了33.9%至294亿元，而可用现金从2020年底的400亿元下降至77亿元。

合景泰富管理层曾表示，到2022年4月底，集团在控股公司层面拥有110亿元现金并将用于偿还债务。显然，110亿元现金并不足以覆盖截至2022年年底的120.8亿元资本市场到期债务。

物业销售方面，合景泰富今年安排了1600亿元左右可售货值，预计去化率在60%-65%；按此计算，销售目标大概是900-950亿元。

行业整体销售疲软的大环境下，2022年5月，合景泰富及合营企业及联营公司预售额为41.21亿元，同比减少63.5%；预售建筑面积约为19.8万平方米，同比减少68.9%。

2022年前5月，合景泰富及合营企业及联营公司预售额为215.47亿元，同比减少53.08%；据销售目标900亿元计算，已完成约23.94%。

【资料图】