金融界4月29日消息以快速成长而著称的物管企业东原仁知服务（02352.HK）今日登陆联交所。尽管港股今日地产产业链行情低迷，其首日仍高开12.2元，总市值接近8 亿元。

2021年是物业板块发展大年，全年共13家物业企业新挂牌港交所，使登录A股和港股的物业企业总数突破50家。尽管2022年受到地产产业链的全域影响，物业板块的上市发展速度有所减慢，资本市场估值也一度受挫。但是从另一方面来看，越来越多的政策开始为行业筑基，在规范物业服务行业健康发展的同时，为物业开展多元业务提供了最基本的支持。

在这样的行业背景下，资本市场对具有特色的、符合未来发展逻辑的物业企业将格外青睐。东原仁知服务是否这样的独特物业企业？它具有怎样的成长逻辑？未来又将有怎样的发展前景？本文将从深挖行业背景与企业发展脉络，为投资者一一解答。

三年净利润复合增长率126% 东原仁知驶上“快车道”

东原仁知服务集团成立于2003年，深耕服务行业19年，伴有荆棘，但终成花簇。东原仁知以不动产全价值链整合服务商为定位，以“大物业·全价值”战略为引领，服务业态涵盖住宅、写字楼、商业、学校、医院、产业园、政府办公楼等多种业态。其业务起点从山城重庆出发，聚焦“1+6+N”的战略目标，逐步发展为以上海为中心，覆盖西南、华西、华中、华东、华南、华北六大区域，成功拓展至16个省、自治区及直辖市的51个城市。凭借扎实的综合实力，东原仁知服务连续10年荣登物业服务百强榜单，在2021物业服务百强企业中位列20名。

从在管面积来看，截至2021年12月31日，东原仁知服务拥有包括住宅及非住宅物业在内的325个在管物业项目，总在管建筑面积约为2820万平方米。

从营收情况来看，2021年，东原仁知服务营业收入11.9亿元，同比增长56%；

东原仁知服务的成长性也非常突出，2019-2021年，营收的复合增长率达到46.1%，净利润由0.26亿元快速增长至1.3亿元，复合增长率达到126%；在管建筑面积的年复合增长率达到53.9%。

从营收构成上看，2021年，东原仁知服务基础物业服务营收、社区增值服务营收、非业主增值服务营收分别为6.29亿元、2.87亿元、2.78亿元，业绩贡献率分别为52.7%、24.0%和23.3%。

数据来源：东原仁知招股说明书

东原仁知的快速成长逻辑

从过去三年的财务数据中可以看出，与其他物业企业相比，东原仁知的增长速度非常快。东原仁知的快速成长逻辑是什么？

“物业服务的成长逻辑是可以追循的，未来物管行业行业将日趋成熟，随着“二八现象”使得20%的头部企业管理80%以上的市场空间，物管企业的竞争将向口碑、城市深耕、专业性以及科技赋能方面集中。“中国房地产协会原副会长朱中一曾在2022年观点物业大会上如是指出。如果将这一理念套用在东原仁知的身上进行分析，就可以发现，经营独立性、内生增长性、多元协同性是东原仁知快速成长曲线背后的基本逻辑。

首先减少关联方依赖。物业企业要依托于母公司房地产综合开发企业，同时还要适当摆脱母公司的束缚，走出独立经营的道路。特别是在当前，不少房地产母公司发展受到压力的情况下，物业公司要保持更好的自足、健康、可持续的发展，就需要开拓第三方独立业务的占比，从而降低与母公司业务关联的比重。

在这方面，东原仁知服务在夯实与母公司迪马集团及联属公司的长期稳定合作的基础之上，通过有机增长、战略收购及投资，强化独立发展能力。根据招股书数据，东原仁知服务源自独立第三方的在管面积由2019年的276.5万方，占比22.9%，增长至2021年的1410.4万方，占比达50.0%。同时，东原仁知服务开展了战略收购及投资，快速切入优质赛道、精准补齐市场发展短板，推进管理业态结构及市场结构的优化。

第二内生增长性。就物业价值链而言，服务的客户、区域本身都有很强的增长能力，而且这一点越是在经济发达、物业形态丰富的地区，体现越为明显。在这方面，东原仁知以西南为根据地，通过不断向华东、大湾区、京津冀等地区扩展，同时增加服务客户种类，争取为不同业态提供服务。

例如东原仁知不断扩大现有城市业务组合，同时进入具有高增长潜力的新城市(行情300778,诊股)发展。2019年其总部落地上海，形成“重庆+上海”双总部格局，从侧面展现了其专注于西南与华东区域。又如，东原仁知服务提供了广泛的增值服务，除了协销服务、前介咨询外，还有检验服务、保养、装修服务与额外定制服务。据招股书披露，2021年东原仁知服务非业主增值服务营业收入为2.78亿元，2019-2021复合年均增长率48.2%。

第三多元协同性。物业企业在当前的地产链条中最具有连接性。“物业+“概念提出来后，促使物业企业的业态不断创新，规模不断扩展，并向上下游价值链不断延展。东原仁知服务在多元化方面也具有自己的独特之处。中指研究院报告指出，2020年东原仁知服务的多种经营占比达到54.4%，远高于同期百强的22.1%，并在西南、长三角百强中总部分别位列第2、第3名。

在向下游延展的探索方面，东原仁知服务通过“原·生活”品牌为管理的物业业主及住户提供社区增值服务。根据招股书披露，2021年东原仁知服务社区增值服务营业收入为2.87亿元，毛利润0.85亿元，毛利率29.7%。伴随着社区增值服务体系完善、业务优化、运作打通，社区增值服务发展提速，2020年、2021年营业收入同比增速分别为16.7%、40.1%。

展望未来：智慧化赋能 高效服务引领价值之路

经过几年的快速发展，物业行业经历了事件关注、政策关注、市场关注等发展阶段，已经逐渐走向成熟，物业市场的竞争也由过去的价格竞争逐渐转向品质与专业的竞争。在这样的趋势下，未来物业企业的竞争将越来越聚焦于口碑实力、服务能力与科技内力的较量上。

在这方面，东原仁知服务有着自己独到的优势。

在科技赋能方面，东原仁知服务是较早全面实施营运数字化的物业管理集团之一，构建了“东驿站”移动应用程序、“i神马东东”微信小程序以及智能社区。同时，东原仁知服务的EPR系统、BPM系统以及人力资源管理系统等多个系统共同作用，提高营运效率，确保为客户提供高效满意的服务。

服务品质是发展的源动力，东原仁知始终坚持着规模与品质并行发展的长期主义战略，践行“为安心的每一刻”的服务理念。多年来，东原仁知不断获得政府、行业、客户和业主的点赞。2019年和2021年更获得行业客户满意度第一。2022年，东原仁知服务在中国百强物业中位列18强；2019年和2021年均获得由第三方专业评估机构北京赛惟咨询：中国物业行业客户满意度第1名；中国社区运营品牌第1名。

中指研究院认为，东原仁知服务透过有机增长、战略收购及发展业态多元化的同时，极大丰富了客户群体，这有利于打开东原仁知的业绩增长空间。未来在资本的助力下，东原仁知服务“大物业·全价值”战略，将助力其打造多元业态和全产业链的服务优势，实现积极稳健的增长态势和长期主义的发展目标。

关键词： 东原仁知服务 迪马股份