观点直击 | 中南没有躺下，肯定能活着（实录）

观点网“2021年我们交出了一份历史上最差的答卷。”面对2021年年报的亏损业绩以及实际数据与预告之间的偏差，陈昱含在中南建设2021年度业绩交流会上，表达了中南的态度。

4月26日，中南建设集团有限公司举行2021年度业绩交流会，董事长陈锦石，董事总经理陈昱含，副总经理、财务总监辛琦等出席了会议。

根据年报，期内中南建设营业收入792.1亿元，同比增长0.8%，经审计的归属上市公司股东净利润亏损33.8亿元，与此前年度业绩预告中披露的数字7.08-21.23亿元存在重大偏差。

中南建设于公告中称，虽然公司在进行业绩预告时，也根据当时的市场环境和风险做出了预计，但由于对风险评估不够充分，最终导致对存货，对建筑应收款，合同资产的跌价准备和坏账计提不充分，造成了28亿的差值。

除此之外，对合并报表外的合营联营企业收入不确定性认识不充分，由此影响7亿；对部分竣工备案项目交付时间的预计偏乐观，带来4亿的影响；对部分利息支出的资本化条件预计给不够谨慎，带来3亿的差值。由于存在当期结算当期亏损，使得公司毛利率下降了7.26个百分点。

正如陈昱含在会上所说，草蛇灰线，伏脉千里，业绩背后映射了公司长期经营问题，在歉意与决心的交织之下，中南建设迎来新的篇章。

艰难成绩单

董事长陈锦石也在会上表明，这是公司经营34年来首次迎来亏损的业绩。

覆巢之下，焉有完卵，在行业整体下行趋势中，中南建设作为一家民营企业，无疑受到了巨大的冲击。

业绩会上，中南建设表示，净利润亏损33.8亿，主要因为四季度为了保证自有现金，加大了现房库存的去化，当期销售确认了亏损。

另外中南还计提了38.8亿的减值准备--在年内针对应收账款和其他应收款，计提了8.6亿减值准备，针对房地产业务存货计提了23.7亿存货跌价准备，针对建筑合同资产计提6.2亿减值准备，包括其他的一些减值的项目总共有38.8亿。

除此之外，因为结算竣工规模的下降，合营联营公司投资收益减少到14.8亿，同比减少40.8%，最终导致净利润大幅下降。

根据年报披露，房地产业务利润率下降了8.45个百分点，建筑业务毛利率也有下降，减少了2.22个百分点到了6.43%。其他业务毛利率虽然有下降，但总体维持在33.97%。

可以看到，建筑和房地产作为中南建设的两大主要业务，均在经营上面临下降的趋势。

首先是规模的下降，房地产方面，2021年中南置地合同销售金额1973.7亿元，销售面积1468.7万平方米，同比分别减少11.8%和12.9%；新增项目45个，同比减少50.6%。

2021年中南建设建筑业务新承接（中标）项目合同总金额212.6亿元，同比减少30.7%。建筑业务实现营业收入251.4亿元，同比增长13.3%，然而建筑业务收入增加是因为上一年合同订单有增加，实际上当年新增合同额是下降。

收入结构来说，房地产业务收入560.4亿，同比下降4.3%，建筑业务因为市场的变化，全年竣工规模减缓，年初预计下降7%，但是实际全面竣工下降24%；其他业务收入17.8亿收入，同比下降2.8%。

身为建筑企业的中南，承受了项目欠款的冲击；而身为房地产企业的中南，同样受到了销售下降的损耗。

连根共树，扎根行业的中南建设，不得不迎来了创立以来最差的成绩单。

现金与底气

市场端和融资端，哪一个对中南来说更加重要？面对这一问题，中南也在努力维持着天平。

根据年报披露，截至2021年末，中南建设总负债率88.37%，比2020年末增加1.83个百分点，净负债率93.16%，同比下降4.11个百分点；剔除预收账款后的资产负债率80.52%，同比增加0.76个百分点；现金短债比（扣除受限资金）0.60。三道红线指标除了净负债率有所改善，其中两条数据未能达到要求。

陈昱含对此解释，三道红线的倒退，一方面是由于融资巨幅的下降，以及经营性回款持续承压，导致非受限资金总量并未得到根本性好转。第二个原因主要是了关于政府和社会资本合作（简称“PPP”）项目，低周转高负债的业务拖累，以及非核心的地产业务未能出表影响，导致有息负债相对净资产以及账面资金并未明显下降。

她提到，PPP工程有息负债超了150亿元左右，非核心业务有息负债也有近80亿，这些大大压缩了地产和建筑两大主业的发展空间。

然而，中南也下定决心恪守安全经营的底线。针对偿债方面的压力，积极采取措施。

为了改善过去依赖有息负债的模式，中南建设从各个层面入手，保持住了良好的经营性现金流状况，全年经营性现金流入1446.7亿元，是一年内到期各类有息负债（含期末应付利息）的6.0倍，达成了有息负债与年度经营规模比值处于行业最低水平；年内经营活动产生的现金流量净额167.7亿元，连续保持正值。

对现金流的恪守，也让中南有了应对2022年债务的底气。

陈昱含在会上表示，中南整个公开市场待偿还债券只有17.2亿，主要是6月份2笔美元债，而公司在手货币资金高达224亿元，证明了偿债的保障。

对经营维稳的坚持，让中南建设守好了公司的财务安全底线。

未来的中南

经过2021年来自行业和企业内部的经营重压，迈向2022的中南建设，也坦然地迎来了发展地“冷静期”。

正如陈昱含在会上所说，未来的中南，更多地要“安全至上，做我所能”，无论是内部结构调整还是外拓审慎脚步，中南都不可避免地“慢”下来。

陈昱含多次强调：“我们要把现金流管理放在首要的位置。”

为了稳定融资，中南建设在政策利好下，积极地与相关金融机构沟通，推动必要的融资展期，短贷续贷，以此确保授信上的稳定，增加经营性贷款专项增信，从而稳定企业自有现金流，降低兑付风波。

对中南建设来说，现金流稳定不仅是为了改善企业的融资环境，更是为了核心业务提供最所需的弹药。

陈昱含表示：“只有实现经营上的正向循环，才能够彻底走出当前的困境。”

过去中南在高增长阶段的项目地价偏高，从而形成亏损和减值计提，也让陈昱含坚定了审慎拿地的策略。

她直言：“去年下半年公司停止拿地，我觉得这个决策是正确的，否则我们今天面临的状况可能会更困难。”

房地产业务方面，中南也逐步减慢了投资和施工，2021年新开工面积989.3万平方米，同比减少27.1%，完成竣工面积1,020.4万平方米，同比减少24.4%。

中南未来经营的一大重点，便是会上反复提到的瘦身出清。

“做不好、不该做、做坏了的坚决的关停并转。”过去以规模制胜的中南，正在不断精兵简政，目前已经完成了项目股转14个，地产和建筑业务区域从2021年初的19个和15个双双减到了目前的8个。

从职业经理人手中接手中南置地，直面经营第一线；再到放权职业经理人回归总公司，转而负责调整上市公司的大盘统筹，陈昱含两次身份的转变，不仅是中南策略的拐点，更是由等高到降落的谦逊。

以下为中南建设2021年度业绩交流会实录：

现场提问：公司有什么措施可以保障2022年的经营安全？

陈昱含：虽然2021年业绩上出现了年度的亏损，但是整个公司的经营稳健程度是没有变化的。

公司一直以来坚持的是不依赖高有息负债的发展模式，截止到2021年底有息负债是在623亿，继续还是保持在整个行业的低位。今年我们需要偿还在公开市场只有17个亿；对于110亿银行借款，其中一半可以用开发贷申请新的借款。

剩余的一半开发贷根据国家给到的政策，不盲目抽贷、不断贷、不压贷的精神，可以申请延期和减少偿还的金额。

真正面临实际上要还的不超过30亿，这个相对来说压力是比较小的。公司的有息负债少，偿债能力强，安全保障度也是有的。

现场提问：现金短债比如何解决？2022年是否三道红线能变绿？

辛琦：现金短债比进一步恶化，一个确实是因为市场的持续调整，销售下降，回款相对减少，同时预售监管政策执行情况实际情况更加严厉。

某些时候因为融资环境也在进一步的恶化，还要动用非受限资金偿还借款，这些措施确实导致了可动用的现金占比也越来越少。

另外一个角度来讲，今年债务展期难度加大，使得我们把一年内到期的偿债做进一步展期的动作受到了阻碍，这都是现金短债比相对恶化的原因。

未来改善三条红线的改善跟经营动作是息息相关的，我们在瘦身、处置部分股权、部分产业这些过程都会带来整体的现金流入。

当然我们也希望在国家宏观形势逐步改善情况下，能够有效的传导到销售市场。我们关注到了国家相关部委对预售监管资金，也希望能够相对来讲能够统一标准,我们也想积极的争取，在可动用资金占比方面做出一些提升，希望能够尽快的修复三条红线的状况。

当然现金短债比跟经营的关联度更高,随着大部分结算周期到来，实际上预收账款转化成经营收入这个情况也会逐步发生，扣预之后的资产负债率也会逐步改善。

现场提问：如何看待目前的市场和政策走势，觉得什么时候市场会回暖？

陈锦石：从政策面来讲总体是去年9月份人行开始发出信号要支持房地产，从3月到4月，宏观面已经全部达到了改善。微观层面也不断在利好，尤其是各个城市出台了很多积极的购房政策。

23条针对房地产的政策出台以后，各地金融机构对房地产的支持态度都发生了很好的变化。

尽管如此，市场因为疫情原因难以短时间内恢复，但随着生活水平提高，国家的发展，改善性需求大有存在。

房地产的原因只是结构性调控，追求高质量发展。我们可以充分看到，中南的实际有息负债是很低的，这一次没有躺下，肯定能活着。

我们是两个行业的头部企业，一个是建筑，一个是房地产。因为我们最大的优势是负债率不高，资产远大于负债，政府已经做了明确的表态，我认为市场会好起来的，会按照新的发展方式改善起来。

市场大有存在，房地产也将进入新的发展时代。

现场提问：今年有没有什么投资计划？大量的土储分布在三四线，对公司流动性、安全性有没有什么影响？

陈昱含：我们在2021年末可竣工资源在1435万方，也就是公司去年销售面积的2.8倍，不过由于今年整个市场还在进一步的调整，所以一季度销售面积这块降了63%。以目前的销售态势比较的话，我觉得公司资源其实是可以支持更长时间。

去年下半年公司停止拿地，我觉得这个决策是正确的，当时是审慎经营的选择。现在看来是一个必然而且正确的安排，否则我们今天面临的状况可能会更困难。

目前我觉得市场还在调整，整个短期的土地市场竞争不会那么的激烈。对公司来说，我们会坚持这种审慎的投资策略，也会增强未来对应风险的能力。

现在的资源是完全能够保障今年的销售，未来怎么样发展？在市场更为明朗之后我们可以再去投资，这个为时不晚，也不会影响到未来的发展。

现在不能再用城市能级上来去划一道线，真正地域上的不平衡远大于城市能级差异，我们不能简单的认为三四线就跟安全性不如一二线挂钩起来，这个我是不认同的。

这个角度来说，我们的三四线都是在长三角，占了60%以上，去年销售支撑、资源也在长三角和东部沿海的三四线市场，这是公司更多项目的布局。这些地方的三四线有一个特色，叫核心都市圈，而且是优势的城市群，或者在经济发展带上面。

现在长三角经济的稳定性其实一定程度上走在全国前列，也会拥有更健康的经济和市场基础，我觉得是匹配得上公司的经营目标和在安全性上的要求。

现场提问：综合毛利率有没有提升计划或者举措？

陈昱含：我们不追求项目层面上的高价格和高利润，不追求土地的增值收益，土地周期的红利，这些不是我们的收益范围。

我们特色主要是依靠于在运营上的效率，就是运营效率增加了投资的回报，这也是公司一直以来的战略选择，这一点从过去的ROE可以看到表现。

努力提升毛利率和净利率这部分，我们确实自己内部做了一些部署，比如说在区域上的聚焦，这是特别强调的，最近尤其是2020年之后，我们特别强调在区域上的深耕和获取区域深耕的红利，把深耕红利更多挖掘出来。

第二是审慎投资，避免踩雷带来利润上的折损。第三在高质量发展阶段要回归产品和产品品质升级。去年中南置地和中南建筑联动发力，通过强化在研发这个端口，把供应链建设和研发这些手段提升在产品竞争上和在品质稳定上，尤其在生产稳定这个端口上，其实我们是花了相当大的力气。

第四个方面，更为关键的在精简组织上面降低费用的支出。这个问题是一直以来中南被诟病最多的，这里面分成两方面，一方面是在战略选择上的不同，每家的资源禀赋和能力表现不一样，不一定每一家都靠着财务杠杆驱动，更多靠着高效的运营来体现。

现场提问：对中南未来发展有什么期望？

陈锦石：通过过去的十年快速发展，我们赢得了很好的发展和提高了公司的股东效益和知名度。

但回过头来，行业实际上在转型。本次两会反复强调新常态，进入新时代，法治化、市场化，这实际要求中南要有实质性的调整，重点要在高质量上。

中南自身总结是在高质量，稳和长上做文章，发展是永恒的，但不能再用野蛮的发展，高速度的发展。

重点在负债率、管理费率、成本控制、品质等主题，也就是将来中南要做实力中南、品牌中南、品质中南。房地产要适度做一些瘦身，调整一下结构。第二，建筑要稳，对上市公司以外也进行了调整，总体是把企业做稳做长。

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