观点网“招保万金”作为房地产上一个时代的“四大金刚”,如今似乎有重新站稳第一梯队的势头。

观点指数研究院发布的2021年房地产企业权益销售表现中,万科、保利、招商蛇口分别占据第三、第四及第七席位,金地则位居第十二位。

4月24日,金地(集团)股份有限公司发布2021年年度报告,2021年实现营业收入992.32亿元,同比上升18.16%;实现归属于上市公司股东的净利润94.1亿元,同比下降9.5%。

销售方面,金地2021年签约销售金额2867.1亿元,同比增长18.15%,实现签约面积1377万平方米,同比增长15.25%。

从规模来看,金地仍然算得上第一梯队守门员,但盈利质量波动也让它在归队与掉队间徘徊。

预期之外

2021年的项目结算规模和结算毛利率,在金地看来仍是“不及预期”的结果。

分业务来看,金地2021年房地产开发营收883.63亿元,同比增长17.54%,毛利率19.65%;物业管理营收52.79亿元,同比增长29.31%,毛利率10.07%;物业出租及其他营收34.66亿元,同比增长14.47%,毛利率50.4%。

三大主营业务均属增收不增利。

值得注意的是,房地产开发业务营业成本709.96亿元,同比增长42.13%,成本增速明显高于收入增速,导致该业务毛利率比2020年下滑13.91个百分点。

面对毛利率下滑趋势,金地一定程度上调整了投拓战略。

2021年上半年,金地集团新增土地储备约1247万平方米,同比大增92.14%,进入下半年则大幅减轻拿地力度,全年新增土地储备约1636万平方米,数量111宗,一二线城市投资占比65%。

截至2021年末,金地总土地储备约6398万平方米,其中一二线城市占比约为62%。

2018至2020年,金地总土储中一二线城市占比分别为83%、75%、71.2%。尽管已在控制向三四线下沉趋势,但目前来看依旧。

截止报告期末,金地权益土储约2923万平方米,土地权益占比45.69%,比2020年同期的53%进一步降低。

近年来,金地为规模扩张不断增加联营、合营公司占比,这也导致股东权益占比节节攀升。2021年,金地少数股东权益472.26亿元,少数股东权益占比为42.86%;2018年到2020年,金地少数股东权益分别为200.27亿元、282.75亿元和365.6亿元,占全部股东权益比例则分别为30%、34%和39%。

在金地的预期中,规模扩张或许能助其重回行业前十,但倘若开发项目权益比重偏低,盈利质量或将受到影响。

债务管理

与增加合作项目相比,金地的债务管理相对保守。

截至2021年末,金地流动负债2850.78亿元,非流动负债945.25亿元,有息负债合计1256.49亿元。

有息负债中,银行借款占比为52.99%,公开市场融资占比为44.07%,其他融资占比为2.94%。债务期限上,一年期以上的中长期负债占比68.25%,短期债务占比31.7%;境内、外占比上,境内负债占比92.29%,境外负债占比7.71%。

2021年,金地集团资产负债率为76.19%,剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后,公司的实际资产负债率低至67.6%,净负债率为55.2%,降至历年新低。

现金流方面,截至2021年末,金地实现经营性现金净流入94亿元,持有货币资金648.06亿元,其中预售监管资金88.2亿元,剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.40倍。

截至目前,金地集团“三道红线”连续6年绿档。

多家房企债务违约,市场信心受挫背景下,金地集团2021年共完成两期公司债发行,累计发行规模49.95亿元,另发行110亿元中期票据,各期债券全部按时兑付。

截至2021年12月31日,金地共获得各银行金融机构授信总额人民币2467亿元,已使用银行授信总额为人民币878亿元,尚剩余授信额度1589亿元。报告期内均已按期归还或支付借款本金及利息。

得益于较好的财务指标和信用状况,金地融资成本有所降低。截至报告期末,债务融资余额为1256亿元,债务融资加权平均成本进一步下降至4.56%,相比上一年降低了18个基点。

当前,金地集团的主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级,国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予金地的长期信用评级则分别为BB、Ba2。

从债务结构和融资成本来看,金地的现金流管理正在适应目前的地产行业周期。毕竟除了位于第几梯队外,如今房企更看重是否位于安全地带。

关键词: 年报观察 金地安全地带