年报观察 | 金地安全地带

观点网“招保万金”作为房地产上一个时代的“四大金刚”，如今似乎有重新站稳第一梯队的势头。

观点指数研究院发布的2021年房地产企业权益销售表现中，万科、保利、招商蛇口分别占据第三、第四及第七席位，金地则位居第十二位。

4月24日，金地（集团）股份有限公司发布2021年年度报告，2021年实现营业收入992.32亿元，同比上升18.16%；实现归属于上市公司股东的净利润94.1亿元，同比下降9.5%。

销售方面，金地2021年签约销售金额2867.1亿元，同比增长18.15%，实现签约面积1377万平方米，同比增长15.25%。

从规模来看，金地仍然算得上第一梯队守门员，但盈利质量波动也让它在归队与掉队间徘徊。

预期之外

2021年的项目结算规模和结算毛利率，在金地看来仍是“不及预期”的结果。

分业务来看，金地2021年房地产开发营收883.63亿元，同比增长17.54%，毛利率19.65%；物业管理营收52.79亿元，同比增长29.31%，毛利率10.07%；物业出租及其他营收34.66亿元，同比增长14.47%，毛利率50.4%。

三大主营业务均属增收不增利。

值得注意的是，房地产开发业务营业成本709.96亿元，同比增长42.13%，成本增速明显高于收入增速，导致该业务毛利率比2020年下滑13.91个百分点。

面对毛利率下滑趋势，金地一定程度上调整了投拓战略。

2021年上半年，金地集团新增土地储备约1247万平方米，同比大增92.14%，进入下半年则大幅减轻拿地力度，全年新增土地储备约1636万平方米，数量111宗，一二线城市投资占比65%。

截至2021年末，金地总土地储备约6398万平方米，其中一二线城市占比约为62%。

2018至2020年，金地总土储中一二线城市占比分别为83%、75%、71.2%。尽管已在控制向三四线下沉趋势，但目前来看依旧。

截止报告期末，金地权益土储约2923万平方米，土地权益占比45.69%，比2020年同期的53%进一步降低。

近年来，金地为规模扩张不断增加联营、合营公司占比，这也导致股东权益占比节节攀升。2021年，金地少数股东权益472.26亿元，少数股东权益占比为42.86%；2018年到2020年，金地少数股东权益分别为200.27亿元、282.75亿元和365.6亿元，占全部股东权益比例则分别为30%、34%和39%。

在金地的预期中，规模扩张或许能助其重回行业前十，但倘若开发项目权益比重偏低，盈利质量或将受到影响。

债务管理

与增加合作项目相比，金地的债务管理相对保守。

截至2021年末，金地流动负债2850.78亿元，非流动负债945.25亿元，有息负债合计1256.49亿元。

有息负债中，银行借款占比为52.99%，公开市场融资占比为44.07%，其他融资占比为2.94%。债务期限上，一年期以上的中长期负债占比68.25%，短期债务占比31.7%；境内、外占比上，境内负债占比92.29%，境外负债占比7.71%。

2021年，金地集团资产负债率为76.19%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，公司的实际资产负债率低至67.6%，净负债率为55.2%，降至历年新低。

现金流方面，截至2021年末，金地实现经营性现金净流入94亿元，持有货币资金648.06亿元，其中预售监管资金88.2亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.40倍。

截至目前，金地集团“三道红线”连续6年绿档。

多家房企债务违约，市场信心受挫背景下，金地集团2021年共完成两期公司债发行，累计发行规模49.95亿元，另发行110亿元中期票据，各期债券全部按时兑付。

截至2021年12月31日，金地共获得各银行金融机构授信总额人民币2467亿元，已使用银行授信总额为人民币878亿元，尚剩余授信额度1589亿元。报告期内均已按期归还或支付借款本金及利息。

得益于较好的财务指标和信用状况，金地融资成本有所降低。截至报告期末，债务融资余额为1256亿元，债务融资加权平均成本进一步下降至4.56%，相比上一年降低了18个基点。

当前，金地集团的主体信用评级及各项融资产品评级均为AAA级，国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予金地的长期信用评级则分别为BB、Ba2。