作者丨王迪
出品丨焦点财经
当利润摊薄与回归理性成为行业常态，“慢线思维”取代激进的规模发展论，逐渐被房企认同。
近日，合景泰富（01813.HK）公布2021年年报。年报显示，2021年，合景泰富实现销售金额1038亿元，同比增长0.2%；权益合并收入为442.8亿元，同比减少3.9%；年内核心利润39.79亿元；核心毛利率及净利润率分别为21.2%及10.7%。
虽然营收出现下滑，但是在多家房企年报“难产”、销售额锐减之时，合景泰富以“慢线”及多方投资的策略守住了规模的维稳。
对于未来的发展，合景泰富在年报中表示，未来将实施严谨务实的土地储备策略，聚焦多元赛道稳步发展，实现地产开发、购物中心、写字楼、酒店、产城、大健康等多元化业务协同共生，坚持审慎稳健的财务水平、把握数字化管理的新机遇，提升运营管理能力。
年报显示，2022年合景泰富总可售货值为人民币1,600亿元，其中，若按区域划分，粤港澳大湾区占比70%，长三角区域占比15%，若按城市等级划分，一、二线城市占比95%。
"未来，合景泰富将继续深耕大湾区、长三角两大经济区，聚焦核心一二线城市。目前，两个区域的土地储备占总土地储备、可售资源占总可售资源的比例分别为65%及82%。"
降杠杆：全年累计兑付境内债券本金143亿元
当房企“钱袋子”进钱渠道被卡严，很多企业都在思考怎样为“钱荒”寻找出路。
2021年合景泰富降通过优化债务结构，下调融资成本，让总借款规模逐渐下降，保持现金流稳定和充足。
年报显示，合景泰富如期顺利完成当年境内外债券到期及回售期的兑付，全年累计兑付境内债券本金合计143亿元，及境外含子公司及合作公司层面共7.5亿美元债。从2022年偿债表现来看，一季度如期兑付境内债券本息累计17.651亿元，及境外美元债2.5亿美元。
此外，2021年，合景泰富将更多的关注点落在了可持续发展上。在董事会层面设立了ESG委员会，成立ESG工作小组，立志全面提升在可持续发展与ESG方面的实践与披露。
事实上，ESG与绿债密切相关。2021年5月，合景泰富正式发布绿色融资框架，并成功发行首笔绿色美元债券。
合景泰富称，未来集团将继续完善可持续发展相关政策，自上而下贯彻可持续发展的战略，以确保将ESG纳入集团发展策略及日常营运中。
年报显示，于2021年12月31日，合景泰富现金及银行结余的账面金额约人民币294.48亿元。
“多管齐下”：租金收入同比增长31%
由快开发思维转向慢经营思维，是时下房地产企业的转型应对之举。
根据最近胡润研究院发布的《2022胡润全球房地产企业家榜》来看，排名靠前的香港房地产企业的模式均不是以开发销售物业为主，而是倾向于慢线投资发展，更多依靠租赁和投资形成的现金奶牛。
就合景泰富的年报来看，多元化业务实现确定性稳增，经营航道的拓宽，一定程度上分摊了合景泰富的风险，而立足长期主义的“慢线思维”也是合景泰富所看重的。
年报显示，2021年合景泰富全年租金收入19亿元，同比增长31%，其中，酒店增长47%，商场增长27%，写字楼增长17%。合景泰富的投资物业已进入收成期，经营性业务迎来快速增长。
目前，集团在核心一、二线城市累计已开业45个投资性物业，包括10个商场、10个写字楼和25个酒店，并成功打造了悠方、摩方、悠方天地三大购物中心产品线。
在出租率方面，成都摩方开业1周年，出租率即超96%。2021年，广州誉山悠方天地2期迎来开业，2021年，合景泰富写字楼整体出租率为88%，
2021年，合景泰富新增开业2座写字楼，一座是位于广州生物岛的科盛广场，项目将引入生物医药类企业；一座是位于广州科学城的科贤中心。
“2022年，合景泰富将在全国超一线城市北京、广州、上海等筹开标杆写字楼，包括北京通州的合景国际金融广场、广州科创中心、上海合景生命科谷。重庆悠方、广州知识城悠方、上海悠方天地、北京通州悠方天地也将陆续开业。”
合景泰富在年报中表示，2022年将推出多个臻系列高端豪宅项目，包括广州臻溋?名铸、广州臻颐府等项目。
除了在业务条线上实现多管齐下，在空间布局领域，合景泰富也在奉行此种逻辑。
2021年合景泰富销售金额为人民币1,038亿元，同比增长0.2%，预售面积544万平方米，预售均价约为人民币19,100元/平方米。
其中， 粤港澳大湾区及长三角区域占比74%，其中大湾区占比46%，长三角28%；一、二线城市占比91%；住宅占比88%，商业占比12%， 销售前五大城市公司分别为广州、苏州、深圳、佛山和杭州，占比达60%。
多模式投拓： 2021年新增3个旧改项目
土地储备是房企的重要“生命线”。供地“两集中”及“三道红线”等政策的推出，让房企拿地面临压力。此时，土地的选择及用途确定对于房企发展而言，至关重要。
据年报数据显示，截至2021年底，合景泰富拥有土地储备共计权益建筑面积约1552万平方米，总建筑面积约2174万平方米。合景泰富总土地储备约2550万平方米集团，深耕高能级城市，其中，一二线土储占比为95%；聚焦大湾区核心城市，占比达70%。
2021年，合景泰富坚持土地投拓审慎原则，通过产业勾地、收并购等多元化模式拿地，继续补充一线及强二线城市优质土地储备。
年报显示，2021年合景泰富新增6个项目，合计总建筑面积141万平方米，总土地成本共计人民币56亿元。新增土地权益比达72%，新增土地并表比例达75%。
在城市更新方面，2021年，合景泰富与广州城市更新集团等国企达成战略合作，深耕大湾区旧改，在广州、佛山、深圳和东莞的核心区域平稳有序推进城市更新，补充丰厚的可售资源。2021年，合景泰富新增中标3个旧村改造项目。
截至目前，合景泰富已成功中标4个旧村改造项目的合作主体资格，分别是广州市天河区吉山村、广州市增城区石下村、广州市黄埔区双沙村及广州市黄埔区南岗村。其中，合景泰富（主）联合体于2021年4月30日以96.51%的高票竞得广州市黄埔区双沙小区旧改合作企业。
对于未来的布局，合景泰富称，将继续综合运用招拍挂、合作开发、收并购、产业引入、城市更新等多种模式获取新项目，多元化拿地夯实土储。
在区域布局上，合景泰富将深耕高能级城市，聚焦粤港澳大湾区和长三角区域，以重点城市点状分布，布局以北京、天津为中心的环渤海区域，及以成都、重庆、南宁为主的中西部核心城市。
年报显示，截至2021年12月31日止，合景泰富旗下共拥有178个项目，分布于中国内地和香港共44个城市，拥有土地储备共计权益建筑面积约1,552万平方米，总建筑面积约2,174万平方米，权益比约为71%。
营业执照公示信息