作者|苏木

出品|焦点财经

中交地产再次上演“魔幻”一幕。

4月18日，中交地产（000736）股价在收获一个涨停板后，大幅跳水，一度跌停。截至收盘，报22元/股，跌9.91%，总市值153亿港元。

此前，中交地产在16个交易日录得12个涨停板、2个跌停板，于3月15日至4月15日一个月内，股价涨幅高达274%，被市场称为2022年第一个“妖股”。

4月17日下午，中交地产发布月内第三次提示股价异动，称公司股票连续 3 个交易日收盘价格涨幅偏离值累计超过 20%。截至 2022 年 4 月 15 日收盘，公司收盘价格为24.42 元，换手率为 14.00%，静态市盈率 72.07，市净率 5.21。

而中交地产股价频繁涨停，曾引发深交所关注。4月1日，深交所向中交地产下发关注函，要求其关注、核实确认是否存在应披露的重大信息，公司基本面是否发生重大变化。

4月8日，中交地产在回复中，对上述质疑均予以否认，并称公司基本面未发生重大变化。

央企身份加持

与“一飞冲天”的股价下相比，中交地产的业绩被投资者质疑“德不配位”。

4月14日，中交地产发布2021年年度业绩报告。报告期内，中交地产录得全口径签约销售金额560亿元，同比增长5.07%；营收145.42亿元，同比增长18.23%；归属于上市公司股东净利润2.36亿元，同比减少32.19%；扣非后归属于上市公司股东的净利润亏损4.32亿。

比利润下滑更糟糕的是经营现金流。年报显示，截至去年末，中交地产经营性现金流净额-44.52亿元，且已连续三年为负值。“主要为报告期内新增项目增加，支付的土地款项的增加”，中交地产解释道。

此外，中交地产正在面临偿债压力。截至2021年末，中交地产短期借款8.89亿元、一年内到期的非流动负债177.86亿元，期末现金及现金等价物约107.62亿元。

财务数据显示，2021年，中交地产全部踩中“三道红线”，其中净负债率为 217.7%，剔除预收账款后的资产负债率为82.0%，现金短债比为0.7倍。

但这并未影响中交地产的融资行为。其透露，在 2021年融资环境整体偏弱的情况下，中交地产以AA+信用首次成功注册储架20亿元，通过购房尾款ABS成功发行11亿元。

中交地产还在年报中提及，公司的核心竞争力之一是，具备优秀的发展资源平台，公司实控人中交集团是基础建设领域龙头企业，具备良好的企业背景及信用水平等条件。公司积极开展创新型融资业务，加上控股股东的信用支持，有力支撑了投资拓展。

在央企身份和融资优势的加持下，中交地产加大拿地力度。年报显示，去年中交地产通过收并购、增资以及招拍挂的方式获取新项目24个，未披露拿地金额。截至2021年末，该公司土储累计占地面积约981.55万平方米，总建筑面积约为3217.14万平方米。

亿翰智库表示，中交地产过去投资力度加大，但土储尚未全部开发，当前还有较高的土储存量，将推动企业业绩增长；在融资方面也具有优势，控股股东为央企，融资成本相对较低。

地产板块走强

值得注意的是，随着近期房地产板块持续走强，中交地产股价大涨并非个例。4月6日-8日，风险化解方案尚在雏形的蓝光发展收获三连板，股价涨幅超20%。债务违约的阳光城在3月17日-3月28日累计涨幅高达97.67%。

申港证券表示，自3月16日探底后申万房地产指数累计涨幅已达31%。从历史数据来看，本轮行业区间涨幅已是2020年以来最高涨幅，同时也是2008年以来的第7高位置。

机构指出，政策宽松预期升温是近期房地产板块上涨的主因。国信证券认为，本轮地产股上涨的原因，是基本面出现超预期下行，突破了箱体下限，房地产基本面失去了以往的韧性，政策基调出现确定性的转向。在此之下，小市值国央企、边际改善的民企是最佳选择，预计是二季度的主线视角。

东兴证券指出，长期而言，持有高信用的房企才是更为稳健的策略。在各企业频繁暴雷的行业背景之下，在销售端，高信用房企更能获得购房者的信任；在供给端，高信用房企不断获得金融机构的融资支持，在当前的市场环境下依然拥有公开市场拿地和并购获取项目的能力。市场声誉与经营实力为未来的发展奠定了基石。

此外，有业内人士指出，中交地产或被游资炒作。从交易所近期披露的龙虎榜数据看，国元证券上海虹桥路营业部、国泰君安上海江苏路营业部频繁上榜。

4月1日盘后龙虎榜显示，中交地产卖出前五扎堆了4家机构，合计卖出高达6亿元，占到当天成交额的43%。

在最新的公告，中交地产再次提醒投资者，公司股价近期波动幅度大，估值高于同行业上市公司水平；股票价格受多种因素影响，包括宏观经济形势、行业政策、公司生产经营情况、资本市场氛围、投资者心理预期等多个方面，投资者应充分了解股票市场风险，审慎决策、提高风险意识。

关键词： 17天13板:中交地产何以成妖股?