《港湾商业观察》喻梦婷

3月10日，惠誉将时代中国控股（01233.HK）的长期外币发行人违约评级（IDR）从"BB-"下调至"B+"，展望为"负面"，同时还将高级无抵押评级从"BB-"下调至"B+"。

惠誉表示，评级被下调反映了时代中国控股由于2021年下半年现金回款有所放缓以及进入资本市场的机会有限而导致其财务灵活性有所减弱。

"负面的展望反映了惠誉认为其在2023年到期的资本市场再融资能力的不确定性，因为该公司仍然无法进入离岸债券市场。时代中国控股的境内控股公司层面似乎有足够的现金来偿还其在2022年剩余时间到期的大部分债券。"

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连续被下调评级，销售额下滑降低流动性

惠誉预期，时代中国控股在境内的控股公司有足够的现金来偿还于4月份到期的3.42亿美元未偿付债券，以及在2022年下半年到期或可回售的27亿元人民币的大部分境内债券。时代中国控股在2023年也有大量到期的资本市场债券（有51亿元人民币的离岸债券和69亿元人民币的境内债券到期或可回售）。

惠誉还指出，时代中国控股的合同销售额在2021年8月开始同比下降，与行业趋势相似。该公司在2021年的总销售额下降了5%，达956亿元人民币，而在2022年1-2月间的销售额下降20%。除房产销售外，时代中国控股的一级开发业务还可能产生一些现金流入，为地方政府退还前几年完成地块转化的款项。

这是时代中国控股一个月之内第二次被下调评级，且都是国际知名评级机构。

2月17日，穆迪将时代中国控股的公司家族评级（CFR）从“Ba3”下调至“B1”，将其高级无抵押评级从“B1”下调至“B2”。展望仍为“负面”。

穆迪表示，“评级下调反映了时代中国控股的流动性缓冲能力下降，原因是融资渠道收窄，以及城市再开发项目（URPs）的现金支出持续增加。”

穆迪指出，时代中国控股的合同销售额将下降，并进一步对其关键信用指标构成压力，这将不再对其原来“Ba3”的公司家族评级提供支撑。

“由于可售资源减少和购房者情绪下降，时代中国控股的合同销额将在未来6-12个月下降。合同销售额的下降将削弱时代中国的财务状况，降低运营现金流，进而降低其流动性。时代中国2021年的合同销售额比前一年下降了5%。”

穆迪详细指出，截至2021年底，时代中国控股的现金余额显著下降，原因是其在城市再开发项目方面的持续支出，以及从房地产销售中回收现金的速度放缓，导致流动性缓冲减少。到2021年底，时代中国控股的无限制现金/短期债务覆盖率之比将从2021年6月底的2.0倍降至1.5倍以下。“其部分现金留存在项目层面，无法在需要时及时调集用于偿还公司债务。”

穆迪谈到，以EBIT/利息覆盖率衡量，时代中国控股的利息覆盖率将从截至2021年6月前12个月的2.5倍降至未来12-18个月的2.1 -2.2倍。比率的下降是受到收入确认放缓和利润率下降的影响，因为该公司可能会通过折扣价来加速销售。

结合穆迪与惠誉的评级观点不难看出，其核心都指出了关键因素：销售额下滑，以及再融资风险加大。

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从月销售百亿到20亿，即便回购债务仍然踩线

今年前两个月，时代中国控股实现累计合同销售（连合营项目销售）金额约为96.04亿元，同比下降19.23%；签约建筑面积约为57.9万平方米，同比下滑4.6%。

单月来看，今年2月，时代中国控股实现合同销售金额约为25.16亿元，同比下降30%；签约建筑面积约为14.7万平方米，同比下滑约20.97%。

1月份，时代中国控股实现合同销售（连合营项目销售）金额约为人民币70.88亿元，同比下降14.4%。签约建筑面积约为43.2万平方米。

2021年12月份，时代中国控股实现合同销售（连合营项目销售）金额约为人民币90.98亿元，签约建筑面积约为52.8万平方米。

11月份，时代中国控股实现合同销售（连合营项目销售）金额约为人民币106.86亿元，签约建筑面积约为70.8万平方米。

整个2021年，时代中国累计合同销售（连合营项目销售）金额约为955.9亿元，签约建筑面积约为514.2万平方米，同比分别减少4.78%、23.6%。按时代中国控股2021年销售目标1100亿元计算，完成率为86.9%。

因此，环比每个月来看，时代中国控股从去年11月份的超百亿销售额，下滑至2月份的25亿左右，签约建筑面积也大幅下滑，当然，这其中或许存在春节因素。

当然，如果与行业大环境对比的话，时代中国控股的销售额以及销售面积均在行业之内。短期而言，时代中国控股流动性风险要好于同行，2月28日，公司发布公告称，两个月已于公开市场购回本金总额为4957.6万美元的5.75%优先票据和本金总额为3320万美元的5.3%优先票据，购回份额分别占两笔票据初始本金额的约22.03%和16.6%。

时代中国控股表示，购回票据已或将根据其各自的条款及契约注销（视情况而定），购回优先票据将减少公司未来的财务开支并降低其财务负债水平，因此符合公司及其股东整体利益；公司将继续留意市况及其财务结构，可能适时进一步购回其优先票据。

不过，需要关注的是，截至2021上半年，时代中国控股资产负债率达80.68%，仍处于高位，股剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为76.6%、68.7%和2.5倍，仍属于“黄档”房企。

即便积极回购，给予市场信心体现，但时代中国控股的股价表现仍差强人意。

根据《港湾商业观察》统计发现，2022年以来，截至3月18日，时代中国控股股价下跌了27.85%；如果从2021年6月至3月18日来看，公司股价下跌了74.53%。

针对时代中国控股如何提振销售，以及资本市场信心等问题，《港湾商业观察》联系到公司相关品牌负责人，未能收到回应。而据公司最新消息，时代中国控股将于3月30日公布2021年业绩情况。（港湾财经出品）

关键词： 时代中国控股