年报观察 | 限价政策持续影响仁恒置地毛利率不及预期

观点网 2月的最后一天，在新加坡交易所上市的仁恒置地晒出了2021年的成绩单。

年报显示，仁恒置地2021财年的物业合约预售总额达人民币777.13亿元，总建筑面积约224.52万平方米。

具体来看，公司住宅及商业单位及停车场的物业合约预售额为595.87亿元，较2020年的784.55亿元，下滑约24.05%；预售合约总建筑面积186.86万平方米，较2020年的214.14万平方米，下滑约12.74%；平均销售价格约为3.19万元/平方米。

虽然在传统开发方面出现了下滑，在代建方面，仁恒的合约预售额却出现了明显增长。

数据显示，2021财年其集团项目管理业务下的其他"仁恒"品牌房地产开发项目的物业合约预售金额为181.26亿元，同比增长约57.38%，合约建筑面积为37.66万平方米。

经营指标方面，仁恒也取得亮眼的成绩。期内，仁恒实现收入348.33亿元，同比增长45.6%。

从业务板块来看，上述逾348亿的收入中，房地产开发贡献310.35亿元，相较于2020财年增长48.1%。此外，房地产投资和酒店运营贡献13.06亿元，物业管理贡献9.39亿元，剩余15.53亿元来自其他板块，同比分别增长14.7%、15.5%和54.4%。

据了解，2021年长三角对于仁恒地产开发收入的贡献进一步提升，占比由2020年的43.5%上升至53.0%。其中，苏州四季和鸣雅园、南通仁恒花园一期项目以及苏州河滨花园的销售收入分别占仁恒物业2021年销售总收入的14.2%、7.5%和7.0%。

而位于深圳的四季新园、武汉的仁恒?公园世纪、天津仁恒海和院也取得良好成绩，分别占2021年销售总收入的11.7%、9.5%、8.8%。

此外，截止2021年12月31日，仁恒实现毛利约89.32亿元，较2020年的87.08亿元增长约2.6%；股东应占溢利26.56亿元，同比增长2.5%。

年报中指出，股东应占溢利增加主要归功于毛利和合资企业利润份额的增加以及财务成本的下降。

值得注意的是，仁恒置地的整体毛利率相比于2020财年再次出现明显下滑，由36.4%下降10.8个百分点至 25.6%，该项数据2019年为41.2%。

对此，有投资者表示，公司毛利率跌幅有些超出预期。

事实上，仁恒置地毛利率早2021年的中期报告中便已跌破30%的大关，下滑至26.7%。不过，彼时管理层表示，“上半年主要是因为结转的项目利润比较低。从全年来看，毛利率还是会保持在30%左右，甚至30%以上一点。”

一位参加了2月28日投资者会议的分析师指出，仁恒毛利率下降主要源于限价的影响。例如其位于上海和海南的项目，均因政策限制，售价不及预期。而租赁收入、酒店、物业这些业务毛利率虽然较高，但是由于收入占比较小，改变不了整体毛利率下降的趋势。

而在财务方面，仁恒表现得颇为稳健。截至2021年12月31日，公司现金及现金等价物215.52亿元，相比于2020年增加25.3%；平均融资成本为4.9%较2020年下降0.3%；净资产负债率为49%，较2020年下降 14.2 个百分点，现金短债比2.2倍。

据上述投资者介绍，会上管理层透露，215亿元的现金及现金等价物中，受监管账户上有38亿，另外有8亿元在项目公司，能动用的现金大概在170亿左右。今年仁恒没有私募债、ABS到期，仅一个22亿人民币的香港信托，目前公司已经准备有19亿的资金，兑付没有太大问题。

至于2022年拿地计划，管理层在会上并未透露太多，仅表示“投资重点仍然放在长三角，特别是聚焦在华东江浙沪这样一些一线的核心城市区域，拿地标准上还是坚持注重项目的经营效益和资本回报为导向，拿地规模会结合公司现有的财务资源和市场的机会来确定。”

而销售方面，管理层认为，将以稳健为主，目前宏观来看，政策底已经出现，但是市场底可能还需要再等几个月的时间，公司会按照节奏做好自己的事情。

据悉，2022年仁恒的可售货值达1200亿元，70%位于长三角，其中上海的货值达400亿左右。

根据年报显示，2022年上半年，仁恒预计推出19个项目，其中12个项目位于长三角，而上海的项目更是占据一半，包含了静安晋元南地块项目、仁恒?海明园、荟雅华庭、仁恒海上源、上海奥林匹克花园的三期二标项目、江湾世纪花园的二期项目。

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