2月28日，资本邦了解到，上周五（2月25日）晚间，港股公司中国恒大（03333.HK）公告称，恒大集团与光大信托和五矿信托签订合作协议，内容关于出售集团4个项目公司股权予光大信托和五矿信托，信托机构将接管项目公司的运营管理，向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设及保交楼，且集团有行使回购股权的权利。

从签订协议的内容来看，恒大出售予光大信托的资产包括两个项目：重庆黛宸房地产开发有限公司（恒大黛山华庭项目）10%股权及2.79亿元债权、东莞市鸿钏房地产开发有限公司（东莞恒大悦龙台项目）9.8712%股权及5亿元债权。

转让总对价为10.3亿元，此次出售可收回前期投资款10.3亿元，可化解项目涉及的债务约27.7亿元。

此外，恒大出售予五矿信托的资产包括两个项目：佛山市顺德区盈沁房地产开发有限公司（佛山铂睿府项目）9.23%股权及2.4亿元债权、南沙恒睿及南沙恒昌（各自10.97%股权，广深国际文旅城项目）及6.4亿元债权。

转让总对价为11亿元。此次出售可收回前期投资款共约9.2亿元，可化解涉及的债务共约42.4亿元。

针对与信托合作的原因，恒大表示，集团可收回在项目的部分前期投资款约人民币19.5亿元，可化解项目涉及的债务约人民币70.1亿元，收回的投资款对于集团其他项目的保交楼及债务化解工作都具有积极影响。

五矿信托也表示，面对与恒大集团合作的部分项目风险，五矿信托以维护投资人利益为首要目标，寻求化解路径。经过反复论证，五矿信托认为通过获得项目公司全部股权及管理权，推动项目正常化运营，是当前解决恒大项目问题的最优方案。

恒大在公告中指出，集团将保留在项目的财务监督权及销售共同定价权。信托机构接管4个项目后，根据实际需要负责向相关项目投入开发建设所需资金。当相关项目实现收益后，收益将用于偿还信托机构的投入，盈余将用于偿还集团的前期资金投入。信托机构不以股东身份实际参与项目利润分配。

偿还信托机构的投入后，恒大可行使权利要求信托机构以零对价转让相关项目的100%权益予集团。若集团选择不行使该回购权，相关项目公司则继续由信托机构管理，而相关项目公司每年可分配利润的5%将分配予信托机构，余额则分配予恒大集团。

有分析人士认为，此次与两大信托公司的合作，保证了项目正常开发建设、维护了购房者权益，还实现了现金回笼以助力全面复工复产保交楼。这一合作模式，对推动恒大恢复正常经营、化解债务风险，逐步走出困境具有积极借鉴意义。

值得注意的是，五矿信托是中国五矿集团旗下的信托机构，除了恒大，五矿信托曾为蓝光发展(行情600466,诊股)、泰禾集团(行情000732,诊股)、花样年控股等多家房企提供融资，而这些合作企业目前均出现不同程度的资金链紧张问题。

也不仅仅是五矿信托面临融资房地产公司资金不足的风险，信托行业流动性风险亦面临较大压力。2022年2月23日，用益金融研究院在研报中指出：从信托行业流动性来看，未来3年信托产品到期规模分别为3.8万亿元、3.37万亿元和2.01万亿元。

房地产信托发行继续下滑。中国信托业协会数据显示，截至2021年三季度末，投向房地产业的资金信托余额为1.95万亿元，同比下降18.13%，房地产业信托占比降至12.42%。

用益金融研究院在研报中预测，2022年房地产信托将延续下滑的趋势，预计2022年的下滑幅度在30%~40%之间。

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