兴起于2015年“双创”的办公空间行业，经过数年的发展，以2020年新冠疫情为节点，行业经历了一轮“发展、繁荣、衰退、萧条”的周期。目前行业规模已经趋于稳定，发展模式仍待探索。
去年全年，全国办公楼竣工面积3375.76万平方米，同比增长11.0%；办公楼销售面积3374.66万平方米，同比增长1.2%。世邦魏理仕相关研究显示，2021年共享办公运营商的承租面积有望实现20%的同比增长，但其在中国主要城市的平均渗透率仍低于5%；同时14%的受访企业计划未来增加共享办公或商务中心的使用。办公空间市场需求仍在，市场规模及潜在可拓展面积依旧有很大空间。
但是，在需求以外，如何实现真正有效的盈利，仍是摆在各个办公空间企业面前的难题。在上一个周期里，企业们乘着双创政策、共享经济市场利好以及资本的风口快速扩张。如今潮水褪去，持续的亏损让相当数量的企业退出市场。新的行业周期里，如何让办公空间业务实现多元化渠道盈利，将是行业未来的发展重点。
每家企业都不想成为潮水退去之后的裸泳者。如果说，第一个周期里，办公空间行业的整体行为特征呈现粗放的、快速扩张的特点，以快速抢占市场、占有规模为首要任务。那么新周期里，企业们则进入一个新阶段——运营精细化、业务多元化、盈利稳定化。当然，新周期里，市场潜力依旧巨大，目前的办公空间业务仍旧主要分布在北上广深四个一线城市，其他城市具备不小的开发潜力。
在新周期里，规模和速度不再意味着成功。企业们必须找到可行、可复制的盈利模式，否则会面临资金链紧张甚至断裂，以至于无法持续经营的恶性循环。市场热钱已经冷却，资本无节制支持扩张的时期已经过去。相比于扩张，新周期里更需要的是沉淀和思考。
从当前的行业发展来看，办公空间企业们尚未摆脱重资产为主的经营模式，同时亦在努力提升轻资产运营的比重。优客工场的案例已证明轻资产运营或许是能够带来盈利的较佳途径。去年第三季度，优客工场总营收达2.53亿元，而空间业务收入为9804万元，占总营收不到一半。同时其广告业务收入同比增长23.8%；其他业务收入同比增长366.0%，环比增长41.2%，轻资产收入达2180万元，同比增长275.9%。无论是轻资产还是重资产，无论是“空间赋能”亦或是“服务赋能”，市场需求客观存在，办公空间行业方兴未艾，发展潜力仍在。
今年3月，观点机构将举办2022观点年度论坛，届时将重磅发布“卓越指数 · 2022办公空间运营服务卓越表现”研究成果，并与办公空间行业各专家以及嘉宾们共同探讨办公空间行业多元化发展方向、盈利模式、市场规模及潜力等重点课题，共同推动行业前行。
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