观点网地产寒冬中，不少房企选择调整或改变，以应对自身的问题与市场的变化。有关融资讨论热度再度升起，而公司债能发行即已振奋信心，和解决一定程度的资金困境。

2015年6月26日，作为首支房地产REITS的鹏华前海万科REITS在深交所挂牌上市，而国内公募REITs的发展之路并未如之前预期那般迅速地铺开，更多是以类REITs发行，直到6年后的2021年6月21日首批基础设施REITs上市。

1月21日，鹏华前海万科REITs2021年第4季度报告披露，本期已实现收益2320.59万元，利润4290.47万元，期末基金资产净值32.46亿元；本报告期份额净值增长率为1.34%，自基金合同生效起至今净值增长率为47.14%。

七年之路

据招募说明书显示，鹏华前海万科REITs合同生效后10年内（含10年）为基金封闭运作期，基金封闭运作期届满，本基金转为上市开放式基金（LOF）。

基金初始设立规模为30亿元，其中，基石投资人前海金控认购3亿元，自基金合同生效之日起2年内不得转让；同时，基金管理人鹏华基金以自有资金认购1000万元，自基金合同生效之日起3年内不得转让。

随后一个月，鹏华前海万科REITs通过增资入股的方式，获得深圳市万科前海公馆建设管理公司50%股权，支付的增资价款共计12.67亿元，并获取前海公馆项目自2015年1月1日至2023年7月24日的100%营业收入（除物业管理费外）。

据观点新媒体了解，鹏华前海万科REITs和现在的公募REITs是完全不同的类型。其93%的收益来源于债券、股票，2023年以后100%的收益来自债券、股票；而现在的公募REITs，几乎100%收益来自于物业或者基础设施项目；同时，鹏华前海万科REITs的折价走势，受到“到期转化为开放式基金”这个大前提约束，而公募REITs则没有，永远封闭。

万科总裁祝九胜曾表示，REITs是对现金流的呼唤、现金流的跨期、错期的配置的有力工具，与万科正在打造的生态圈相吻合。万科能够提供良好的基础资产，能够提供对这个资产的管理能力，能够提供稳定的收益，让社会各方面都参与到城市运营、物业运营的生态中。

历经多年，鹏华前海万科REITs到底成色如何？

资料显示，鹏华前海万科REITs曾经在2016-2017年间短暂的处于溢价交易状态，2017年下半年后就进入了长期折价交易状态。因为收费权还会不断摊还减少，会越来越接近于封闭式债基，折价水平也会不断接近封闭式债基。

鹏华前海万科REITs2021第四季度净值增长率为1.34%，过去一年净值增长率为6.92%，自生效起至今净值增长率为47.14%，与同期业绩比较基准收益率横向比较均优于后者。

数据来源：公告、观点指数整理

定期报告数据显示，2015-2020年年底，鹏华前海万科REITs实现收益分别是1.29亿元、2.71亿元、-1.36亿元、2.62亿元、2.39亿元及2.36亿元，在2021年第四季度期末基金资产净值32.46亿元。

鹏华前海万科REITs资产净值整体维持在30-34亿元之间，收益方面除2017年为负，2017年度期末可供分配利润为-1473.34万元，其余年度均为正。

另外，鹏华前海万科REITs在招募说明书表示，应分别在2015年12月31日前、2018年12月31日前、2021年12月31日前和2023年10月31日前向深圳万科或深圳万科指定的关联方转让14%、18%、17.5%和0.5%的目标公司股权，直至全部股权退出。

实际上第一次股权交割延迟两年多直到2017年5月8日才完成，第二次股权转让正常进行，2021年底是最后一次大比例股权退出，截至1月22日第三次股权转让情况尚未披露。

但在两次交割事项中，公告都没有任何关于交割的具体内容及金额。在2017年的基金年报中尚能窥见一二有关情况，房地产投资收益为-1.84亿元，而2018年报未提到股权交割情况。

前海公馆

鹏华前海万科REITs所涉及的商业物业，就是由万科打造的前海企业公馆。

万科前海企业公馆于2014年12月7日正式开园，预计总投资约7.7亿元，总占地面积约9.3万平方米，总建筑面积约6.5万平方米，由约2.8万平方米的40多栋低密度企业办公楼和部分公共商业配套设施以及约1.2万平方米的前海会展交易中心组成。

截至2015年3月，万科前海企业公馆项目已签约或确认入住意向的面积比例已达到100%；签署三年期、五年期、约七年期的租约占比分别为11.3%、42%、46.7%。

2015-2020年年底，鹏华前海万科REITs对目标公司的投资收益分别是1.05亿元、1.71亿元、-1.84亿元、2.13亿元、0.75亿元及0.24亿元，2021年中投资收益0.28亿元，总计4.49亿元。

目标公司为深圳市万科前海公馆建设管理有限公司，是万科企业为了履行前海投控与万科企业签订的BOT协议而成立的运作实体，对于鹏华前海万科REITs整体收益有着重要的影响。

万科企业于2013年10月授权目标公司代表万科企业履行BOT协议，并以目标公司自己的名义签订前海企业公馆项目的所有业务合同、协议书，执行相关经济事项，并同意将BOT协议中约定的前海企业公馆项目自2013年9月8日至2021年9月7日期间的收益权转让给目标公司。

数据来源：公告、观点指数整理

据已披露数据对比获悉，万科前海企业公馆2015年超过预测营业收入，2016年并未公布实际数据，而其余4年实际营业收入均低于预测营业收入，如将2021年四个季度总收入简单相加得到的是2.06亿元，仍未达到预测的营业收入。

据了解，万科前海公馆2017年-2021年预计空置率8%，2019年平均空置率为4%，项目经营情况超出预期。

另外，2020年度受疫情影响导致国际会议中心2020年度收入同比下降18%，与原预计增长6%产生较大差异；万科前海企业公馆2020年新签与续签租赁面积占项目整体可租赁面积比例约27%，新签租金单价同比2019年下降约6%，2020年年度租金总收入同比2019年下降约2%，导致与收益评估中2020-2022年预计租金单价增长率5%及2020年租金总收入增长4%产生差异。

鹏华前海万科REITs和万科达成的租金补偿条款，起到了较好的收入调节作用。余下未达成目标的年份中，按照每年2000万补偿上限，仅有2020年950万缺口不能补足，其他年份都达到了预测营业收入，但2021年疫情对于商业地产的冲击仍在，以及深圳写字楼供求关系恶化、高空置率，造成在启动业绩补偿机制后缺口依然进一步增大。

2015年租金大约为每月240-250元/平方米，出租率达到100%，以后每年将按照市场水平进行调增；最新显示，万科前海企业公馆日租金均价275-290元/平方米/月，实用率为70%。相较2015年租金虽然有所提高，但出租率下滑后，整体收益有所下降。

作为第一个公募REITs试点，鹏华前海万科REITs走着并不平坦的道路。

万科在项目里面让渡的是所有租金，也就是整个企业公馆所有收入，这些收入都被做成是一个收益权的产品给到了投资人；同时，为保障投资人利益，对目标公司设立业绩补偿机制。

但鹏华前海万科REITs的发行成功有着里程碑式的意义，对于商业地产公募REITs也有着启示性作用，往后或许可以解决大量优质核心地段的写字楼被切割、散售，以及未来持续盈利能力难以为继等带来经营的管理问题。

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