商业志 | 龙光商业“新瓶旧酒”

观点网龙光的商业版图又新增一子。

1月20日，龙光集团旗下位于广西南宁江南经开区金凯路8号的南宁蓝鲸世界正式开业。这也成为其继深圳光明蓝鲸世界后，第二个蓝鲸世界系列产品，定位为都市型商业中心。

据了解，项目规划体量约为12万平方米，距离地铁2号线江南客运站约500米，项目周边还有星光大道和白沙大道等主干道。

目前进驻品牌已超200家，包括首进广西的覔书店、首进南宁的KKV、首进江南区的永辉超市以及春天国际影城、meland、星际传奇等，其中近40%为首进江南区，20%为新形象店。

值得关注的是，正式公布蓝鲸世界品牌前，龙光在营商业项目并不多。据不完全统计，仅有龙光商业广场、玖龙荟、水悦龙湾等项目。

事实或许也是如此，即便有传闻龙光商业已布局全国8大城市，自持面积已超过百万方，但市场并未给予过多关注。

一方面，或许是因为市场普遍还是认为龙光主要依赖高周转住宅开发；另一方面，蓝鲸世界IP发布前，龙光在商业板块并没有十分没有清晰的规划。

据观点新媒体了解，仅就蓝鲸世界品牌而言，南宁蓝鲸世界其实是第二个落地项目，第一个开业的蓝鲸世界购物中心，位于大本营深圳。

深圳光明蓝鲸世界于2021年12月22日开业，该项目商业面积11万平方米，是一个TOD城市综合体项目。

按照官方介绍，项目紧邻光明区政府，并直通光明首座文化艺术中心，与地铁6号线（日客流量43.1万）、13号线（待开通）无缝衔接，地铁人流可通过B1、L2、L3的5个接驳口，直达下沉广场或购物中心。

项目开业之时，龙光方面指出，光明蓝鲸世界是龙光全新购物中心产品线“蓝鲸”系列的首发作品。将形成都市型商业中心品牌“蓝鲸世界”以及区域型商业中心品牌“蓝鲸天地”双线并举，目前已落地全国多个核心和高速发展城市。其中，蓝鲸世界还将在上海、南宁、温州等城市陆续面市。

按照龙光披露的数据，未来在蓝鲸世界品牌下还将孵化出深圳龙华蓝鲸世界、佛山蓝鲸世界、上海蓝鲸世界、温州蓝鲸世界等。

其中，蓝鲸世界将以8-15万平方米区域商业中心为定位，蓝鲸天地则以5-8万平方米社区商业中心为定位。

事实上，龙光对于商业的落实布局其实并不早，直至2020年中期，才见到商业板块的清晰规划：未来5年持有经营项目面积达到500万平米。

但有意思的是，龙光商业开始有清晰目标规划时，对产品的定位还未明确。

据了解，上述光明蓝鲸世界、南宁蓝鲸世界、龙华蓝鲸世界等，早期招商宣传口径均为龙光广场，比较典型的代表案例便是光明与龙华两个项目。

按照早期口径，龙华龙光广场与光明龙光广场是龙光着力打造的购物中心项目，其中龙华龙光广场位于龙华区红山双地铁上盖项目，无缝接驳地铁4号线与6号线红山站，建面约10万平方米，依托龙光玖钻80万平方米城市综合体；光明龙光广场位于光明新区观光站双地铁上盖项目，建面约11万平方米，是玖龙台75万平方米旗舰级城市综合体的商业部分，紧邻地铁6号线与13号线。

如今，上述两个项目分别对应光明蓝鲸世界以及龙华蓝鲸世界，而南宁蓝鲸世界，早期也称为南宁江南龙光广场。

可以说，蓝鲸世界、蓝鲸天地是龙光第一次对商业产品线进行清晰的规划定位。但值得一提的是，龙光之所以在商业上规划较晚，很大程度上或许是来自于人的关系。

据了解，在2021年9月，龙光招募了原龙湖集团总部招商及运营中心总经理田昆，入职商业任副总裁，全面负责龙光商业的日常经营管理工作。

上述蓝鲸系列产品的发布，也正好处于这一时期。

田昆之前，是在2020年6月加盟龙光的孙娟。需要注意的是，孙娟在职期间应是代表龙光商业对外发言的最高层。即在南宁龙光广场招商时，除龙光副总裁郭晓洲外，龙光方面发言人仅有孙娟，所在位置的职责可见一斑。

此外，在2020年初，龙光商业地产总裁陈嵩泓亦离职，这是其第二次从龙光离职，本次在职时间仅为11个月。

显然，高层不停变动对于商业的稳定发展并没有好处。龙光同一个项目不停出现名字、定位的更换；招商运营上，或多或少都会产生一定影响，也势必会影响到集团商业版图的发展。

毕竟对于龙光而言，虽然商业板块的经营目标其并非常常提及，但总归是在2020年中期时提到一个清晰的“底线”，而500万平方米并非小数。

就田昆曾任职的龙湖而言，2015年入职时开业商场面积仅150万平方米；离职时，开业商场已经达到54座，开业总面积524万平方米。

换到龙光身上观察，500万平方米对其而言，一方面需要规模增长，为此也在深圳储备了包括前海天境、龙光总部中心等20个项目，保证了经营面积的稳步增长。

另一方面，绿城服务还预计未来5年经常性收入增长超10倍的目标，而该目标离不开项目的运营。若没有清晰的产品定位，龙光在开业第一步便已足够艰难。

或许，这也是为什么龙光要为旗下商业项目进行“新瓶装旧酒”。