观点网2022年伊始，物管行业上市浪潮与并购戏码还在上演。

前不久，万物云启动上市计划、龙湖智创生活递交招股书……而今，一些中小物管企业似乎也加快了IPO的进程。

1月18日，中国金茂发布公告称，建议以实物分派金茂服务股份的方式，向合资格股东派发特别股息，股息分派将与金茂服务股份发售同步进行。

观点新媒体了解到，2021年8月31日，中国金茂全资子公司金茂物业曾向港交所递交招股书，中金公司和汇丰担任联席保荐人。

招股书显示，金茂物业主打高端物业管理，服务范围包括住宅物业、商业物业、公共和其他物业，公司于去年12月更名为“金茂服务”。

在地产二十强光环加持下，中国金茂物管平台一直是市场关注的重要标的，而此次中国金茂派发特别股息，也被资本市场看作金茂服务推进上市进程的一大步。

不过，受地产行业下行与政策环境影响，2021年下半年物管板块在资本市场的热度明显下降。物业股下跌、板块估值回调……以至于不少分析人士认为，现在确实不是一个传统意义上特别好的上市时机。

上市浪潮持续翻涌，但荆棘遍布，规模等多个方面不占优势的金茂服务，未来如何定价、估值几何，依旧不明朗。

派发特别股息

金茂服务在努力追赶物管上市未班车，而这一次派息，或将成为登陆资本市场的重要一步。

据观点网报道，1月18日晚间，中国金茂发布公告称，该公司建议以实物分派金茂服务股份的方式向合资格股东派发特别股息，前提是须待全球发售落实并同步进行。

分析人士认为，金茂此次派发特别股息，是为了加速金茂服务的上市进程。

一方面，港交所《上市规则》第15条明确，进行分拆上市，母公司应充分考虑股东利益，方式是向他们分派新公司的现有股份，或是在发售新公司的现有股份或新股份中，让他们可优先申请认购有关股份。

这意味着，本次派息，使得中国金茂完成港交所分拆上市的指引，与此同时，这种实物派息方式，因为不涉及到实际的现金分配，能够减少企业资金流出。

过往，碧桂园分拆碧桂园服务、瑞安房地产分拆瑞安新天地均使用过实物派息这种模式，更为人熟知的或许是去年年末腾讯以京东股票作为实物派息，达到变相减持的目的。

另一方面，自2021年初，中国金茂就以多种方式整合、推进旗下物管平台上市。

同年4月，金茂服务接手中国金茂旗下金茂物管、南京宁高、金茂上海、创茂科技、金茂商业等公司，上市平台的架构基本搭建完成。

而金茂服务接手的这几家公司，不仅有金茂旗下住宅物业管理合同，还拥有中国金茂、中化集团旗下诸多写字楼和购物中心，学校、政府设施等公共空间，以及部分城市运营项目。

此次收并购不仅让金茂服务的上市资产有所增厚，更重要的是，打造“商管+物管”平台能够大幅拉升其估值。

金茂服务的计划在这一次展露无疑。

2021年8月31日，金茂服务首次向港交所递表上市，中金公司和汇丰作为其联席保荐人。

根据招股书透露，截至2021年3月31日，金茂物业在管总建筑面积为1810万平方米，包含67个住宅项目及34个非住宅项目；合约建筑面积约4130万平方米，涵盖中国22个省、自治区及直辖市的45座城市，其中71.4%位于一二线城市。

与众多物业上市公司相比，金茂服务规模并不算大，不过从盈利能力来看，近些年均呈现出上行态势。

数据显示，金茂服务营业收入从2018年的5.75亿元涨至2020年的9.44亿元，三年复合增长率110%，整体毛利率亦于2020年达到24.9%。

2021年第一季度，金茂服务实现营收3.21亿元，同比增长67%；净利润0.15亿元，较2020年同期净亏损0.16亿元实现正增长。其中，来自物管服务的营收占比57.7%，非业主增值服务占比33.7%，社区增值服务8.6%。

自推进上市计划以来，金茂服务每一步都有其意义，如果将最初的收并购视为增厚资产、稳定根基的动作，那么派息这一步，是上市加速跑的标志。

上市寒冬路

过去几年，物管行业一度是资本市场的香饽饽，甚至在很长一段时间，物管企业市值远远超过地产公司，一大批房企陆续分拆物管平台上市，掘金资本市场。

据观点指数不完全统计，2020年全年，共有18家物业服务企业成功上市，其中，17家在香港联交所上市，1家在深交所上市，上市企业数量创下新高。

另外，由于物业股具备轻资产、低负债、类永续经营、弱周期、现金流稳定等多种特性，资本市场一般在给予此类企业的估值会较高，甚至是地产股三倍之多。

观点指数随机抽取了2020年某天（12月17日）的数据发现，当日，雅生活市值427亿元港元，超过地产母公司雅居乐，而绿城服务287亿港元市值，也与绿城中国基本持平。

从市盈率数据来看，这一现象或许更为明显。彼时，保利物业市盈率超过50倍，而母公司保利地产市盈率不到7倍；中海物业市盈率为25倍，中国海外发展仅有5倍。

不过，这种状态在2021年迎来了转折，特别是下半年，行业分化加剧同时，物管行业在资本市场的热度亦大幅下降，行业估值回归理性。

从数据来看，这一年仍旧是递表高峰期，但“待遇”却大相径庭。年内，全国上市物业公司达到55家，其中2021年新增14家，正在排队上市的物业公司超过30家。

与此同时，“招股书失效”也成为这一年物管企业上市途中的一道坎。年内，包括中南服务、融信服务、中梁百悦智佳等10余家物业出现招股书失效的情况，而禹洲集团旗下禹佳生活服务，二次递表仍未逃脱“失效”命运。

但物管行业的骤变不止于此。

这一年，已上市物管企业表现亦不如人意，耗时增加、首日破发、股价大幅回调、市盈率出现大幅下降。

统计显示，2021全年物企上市首发PE约23x，低于2020年上市首发PE约46x，接近40%物企低于20倍，不少企业首日即破发。当中，宋都服务上市首日收跌36%，而具备稀缺商管属性的中骏商管与星盛商业首发PE高达40x。

另外，全年恒生指数录得14.7%累计跌幅，恒生中国内地地产指数累计跌幅达30.5%，恒生物业服务及管理指数则录得约43.4%累计跌幅，物业股板块整体表现劣于上游H股地产板块和港股大盘。

物管行业迎来巨变，一方面源于住建部等8部委联合印发的《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》引发监管趋严担忧；另一方面，也是最为重要的原因，在于中高风险房企面临资金链断裂的危机。

在物管上市寒冬之下，金茂服务的征程注定荆棘满布。不过，也有分析认为，“短期的PE变动不再是行业关注重点，他们更关注企业的长期发展，从这个角度来看，就不存在什么上市时机了”。

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