上市房企财务观察

（2022年1月9日）2021年对众多房企来说，可能是更为艰难的一年，不论是政策层面，还是市场层面，房企们都早早地进入了寒冬。但越是艰难，越是能考验房企的实力功底。房地产年度卓越表现研究也正是为了表彰在过去一年里表现卓越的企业，彰显行业实力房企的风采。

在此基础上，2022房地产上市企业卓越表现(地产G30)研究成果特别聚焦上市企业，通过多维度财务指标特别是增加多重对现金流的研究，衡量上市房企的综合财务表现。

2021房地产上市企业卓越表现(地产G30)报告回顾

2021房地产G30研究使用了多个维度的财务指标，如流动性指标，负债表现指标和盈利能力指标，密切关注房企重视的财务表现。

流动性表现：行业整体流动比率呈现缓慢下行趋势

流动性指标主要使用了流动比率和速动比率。根据样本房企历年流动比率中位数显示，行业整体流动比率呈现缓慢下行趋势，而速动比率中位数走势则趋于平缓，意味着房企流动性并未由于扩张而显著恶化。

观点指数预计，样本房企2020年末流动比率水平与2019年年末基本持平，中位数大约1.42，小幅低于2019年中位数1.44；而速动比率约为0.55，略优于2019年的0.52。

负债表现：行业杠杆水平趋于平稳

通过对比样本房企过去十年营业总收入与有息负债比值中位数走势可发现，2014年到2016年间该比值迅速下降，体现了房企规模扩张期杠杆水平快速放大，而这一比值在2016年后趋于平稳。

观点指数预计，随着监管加强及自身意识提高，房企整体收入对负债的覆盖程度会有所提高。

具体而言，预测样本房企2020年总营业收入/有息负债比中位数为0.62，相较2019年的0.56有显著改善。另一方面，该比值均值从2019年的0.67进一步提高到2020年的0.69。

值得注意的是，在中位数基本持平情况下，2019年总营业收入/有息负债均值从2018年的0.59提高至0.67，体现了尾部房企状况有所改善。

盈利能力表现：行业毛利率整体下降

盈利能力指标主要使用了毛利率和净利率。通过观察历年72家样本上市房企毛利率、净利率中位数走势，可以发现两者的下行趋势。特别在2011、2012年利润率最高时期，房企毛利率中位数可以达到40%的水平，而2020年基本降至30%以下；同时可看到，相比于净利率，毛利率波动性更为明显。

从图中可以看到，2017年以后房企毛利率出现反弹，除受到2015-2016年房价上涨影响外，一定程度上也表现出房地产行业的韧性，即房企不断对新利润增长点进行探索，未来可能会出现更多震荡调整。

观点指数预计2020年样本房企毛利率中位数为29.4%，较2019年下降0.6个百分点；净利率中位数则为12.8%，较2019年小幅提升0.3个百分点。

提醒：需要注意的是，2021房地产企业G30研究报告采用所有数据截止至2020年12月31日，此次分析样本数量较少，所用指标也并非可以精准反映企业状况，此分析仅供参考。

2022房地产上市企业卓越表现(地产G30)及各财务表现研究成果 即将发布

进入2021年，房地产行业迎来了前所未有的考验。首年集中供地在2021年谢幕，与前期竞争激烈、高溢价率频现、部分房企利润成本受到考验有所不同，后期部分土地热度冷却、溢价率较低。三次集中供地极大地考验了房企的融资能力、运营能力和投拓能力，而没有硬实力的房企，则可能会面临市场淘汰。

“三道红线“、预售资金监管趋严，银行对于房地产贷款集中度管理，再叠加行业整体景气下降，使得房企的现金流岌岌可危，更有不少房企接连暴雷，市场进一步出清。

在如此艰难的环境中，哪些上市房企能保有高水平的盈利能力、获得满意的投资回报？在竞争加剧的市场背景下，哪些上市房企能凭借更强的融资能力和偿债能力脱颖而出？又有哪些上市房企能依仗卓越的信用表现获得投资者信任？

观点指数研究院通过对上市房企财务各方面数据的深入剖析与考量，更加真实、客观、深入地衡量企业的硬实力。通过综合研究分析，观点指数研究院将在3月重磅发布“2022房地产上市企业卓越表现(地产G30)及各财务表现研究成果”，以客观公正的态度记录与表彰过去一年财务稳健，能力出众的房企。

关键词： 上市房企财务观察