物管IPO阈值升维 龙湖智创生活如何“跳龙门”?

作者丨王迪

出品丨焦点财经

与万科出其不意分拆旗下物业板块谋求上市相似，此前呼声很高的龙湖在1月7日晚间确认了分拆智创生活的事实。这也让物业“巨无霸”之争再添新军。

让人出乎意料的是，其一，在分拆上市的时间点上，龙湖成为2022年首家递交招股书的物管企业，且在万物云消息公布两个月后。其次，龙湖并没有将此前业内所认知的物业直接分拆上市，而是选择了物业+商管组合包的形式，定名智创生活。第三，万物云消息公布两个月还没有递交招股书，龙湖公布消息时便已经递交招股书，动作迅速。

事实上，经历2021年，地产行业信心荡到谷底，此种行业认知也在传导至行业IPO层面，相对于2020年房企分拆物业上市如火如荼且赢得高估值，2021年房企依托分拆物业及商管谋得成功阈值逐渐升维。

据焦点财经梳理发现，新力服务、俊发服务、禹佳生活服务、力高健康生活、世纪金源服务、明宇商服招股书都曾面临失效，力高健康生活、世纪金源服务等不得不二次递表，目前通过聆讯的中梁百悦智佳、中南服务商业、祥生活服务也还未实现成功招股。这意味着，在未来，只有少数具备强品牌实力和综合服务管理能力企业，才能顺利实现“鲤鱼跳龙门”的资本通途。

在此背景之下，作为行业最后两家尚未登陆资本市场的前十物管企业之一，龙湖此次分拆基本面如何？它有何开年冲刺港交所的底气？

物业+商管“新物种”

从分拆方式上来看，区别于房企通常单独分拆物业或商管的方式，龙湖选择的是另一种赛道：成立龙湖智创生活全新品牌。

公司主营业务是从龙湖集团分拆出来的智慧服务和商业运营业务，聚焦两大赛道，且不是对“龙湖智慧服务”的升维，也不是龙湖智慧服务和龙湖旗下商业运营服务的简单相加，而是基于全新业务内涵、外延，在“一个龙湖”生态体系中，生长出来的全新品牌。

公告称，于建议分拆及上市完成后，公司拟于分拆公司拥有不少于50%的权益，而分拆公司仍为本公司的附属公司，预计建议分拆的各项适用百分比率均低于5%，公司将于适当时候就建议分拆刊发进一步公告。

事实上，在房企物业市值增长渐趋平稳之下，广阔市场空间之中高专业壁垒已经形成。相比住宅物业管理，商管的毛利率有更大的增长潜力。近日，披露收购禹佳生活服务住宅物管服务的华润万象生活，及去年被分拆谋求上市的万达商管都在一定程度上释放了积极信号。

更为重要的是，在物业分拆“堰塞湖”渐趋形成之时，龙湖选择物管+商管的方式或许更具成长性及市场远景，也更能得到资本市场的认可，方便赢得更高的估值。

此外，相对于万科万物云以平台公司吸纳“同盟军”，碧桂园服务倾向于收并购扩大版图的做法，龙湖更偏向于自身维度的深耕，且在增厚服务颗粒度上已经有所呈现。

招股书显示，截至2021年12月28日，龙湖智创生活合约及战略合作面积4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米。其中，来自独立第三方的住宅及其他非商业物业在管面积占比为59.8%，较2019年末的38.2%提升21.6个百分点。在商业运营服务板块，截至2021年12月28日，龙湖智创生活为60个购物中心提供商业运营服务，合计面积580万平米。

虽然诸多头部物企及商管还未披露2021年年报，但是从不同时间披露的维度上可以窥见，头部商管及物企的规模点位。

截至2021年上半年，碧桂园服务合同管理面积为12.05亿平方米。截至2020年底，万物云在管面积为5.66亿平方米。截至2021年底最新数据，华润万象生活在管面积突破1.4亿平方米。截至2021年上半年，万达商管在管建筑面积达0.54亿平方米。在此可以看出，龙湖智创生活虽然收并购不多，但是就规模来看仍然属于偏上位。

从盈利能力上来看，据招股书显示，2021年前9个月，龙湖智创生活营业收入超77.7亿元，同比增长81.2%，净利润11.3亿元，同比增长68.4%。此前万物云公开的数据显示，2021年上半年实现营收103.83亿元，同比增长33.3%，营业利润为10.43亿元。可以看出，万物云营收数额还是偏高，但从相对增长率方面来看，龙湖占据较大优势。

分拆上市一方面是为做大纵深版图，另一方面也为自身企业谋得分摊风险的现金流，这成为房企惯用的做法。事实上，龙湖管理面积持续增长之时，业务围栏不断拓宽。

焦点财经发现，在业务结构上，龙湖智创生活选择的是，居住空间服务、商业空间服务、城市空间服务三大空间维度提供运营管理及服务，在这一点上，龙湖智创生活与万物云具有相似性，万物云此前也将业务条线发展目标规定为住宅物业领域、商业物业领域，和专注城市物业的万物云城。

毫无疑问，未来物管服务的大方向是从业主走向市民，从“服务一个社区”逐步走向“服务一座城”。在居住空间服务基础上，逐渐向商业及城市空间服务渐进也体现了龙湖战略的前瞻性。

根据招股书披露，龙湖智创生活2019年、2020年及截至2021年9月30日止九个月，在管购物中心的客流分别为4.722亿、4.587亿及5.043亿；在管购物中心的销售额分别约为267亿元、305亿元及446亿元（单位：人民币），也体现了其发展韧性及流动性。

插“科”打“轻”

此次龙湖智创生活分拆可以清晰地看出龙湖目前聚焦的两个点：科技及轻资产。此时瞄准风口或会为其估值提升增加筹码。

去年，龙湖商业宣布全面启动轻资产模式，已经为其做好了铺垫。此外，从早期的大悦城、凯德到新城商业地产从“重”转“轻”的热浪翻涌，去年万达轻资产商管公司提交招股书谋求港股上市，都在表明商业逻辑的位次更迭，也在表明此时掘金存量的特殊意义。

早在2002年，在房地产传统“买地―卖房―买地”思维模式之下，龙湖已经将运营逻辑投入到商业，聚焦天街的打造，且已拥有良好的物业和租金收入。通过近20年商业运营经验沉淀，龙湖智创生活服务打造轻资产运营旗舰平台，服务已经开业的购物中心有60个，合计面积580万平米。

此次将商业资产运营服务，分拆组合上市，亦是龙湖对商业运营能力的自信。据了解，龙湖智创生活为购物中心提供全生命周期的资产管理服务，涵盖开业前的资产定位、设计咨询、招商管理，到开业后运营服务、租户管理、品牌输出和消费者服务等。

根据招股书显示，截至2021年12月28日，龙湖智创生活就128个购物中心项目订立商业运营服务合约，总合约建筑面积为1220万平方米。其中，另有68个购物中心绝大部分预计于2022年至2025年期间开业。

以轻资产模式运行，一方面，自持类的商业地产不受周期波动影响，市场预期向好；另一方面，在扩大内需政策的带动下，消费规模稳步扩张，消费结构向中高端持续升级。

以万达商管为例，去年10月，万达商业经过一番腾挪，踏上轻资产风口，以万达商管之名重新冲击港交所。彼时，外界预测，若万达商管成功上市，估值可能超过2000亿元，轻资产或会为龙湖分拆上市增加估值筹码。

此外，智慧服务成为物业行业发展的一大趋势。在元宇宙、大数据、科技赋能、“专精特新”的热词浪潮之中，龙湖瞄准科技也是在地产行业式微的背景下找到的一条“上岸”蹊径，而龙湖在2021年一直号召向制造业学习，向互联网学习。

在多数物业企业还停留在“看楼护院”标准时，头部企业已经超前思考了如何通过智慧服务赋能城市空间。

事实上，早在2014年，龙湖智创生活开始智慧引擎的探索，如今已构建了系统性的科技支撑体系，将“人-空间-服务”打通，形成端到端的服务闭环，为服务赋能。

去年9月，龙湖集团公告称，拟以21.6亿元通过间接附属公司收购百佑科技、重庆佑佑和重庆汀谷股份，合计对价21.6亿元，而龙湖此次的收购对象是医疗服务及智能科技资产，意在加速集团数字化能力的搭建，助力降本提效，提升服务围栏。

科技的赋能半径，同样可以触及到商业运营层面。例如，提供会员服务、营销活动和在线销售的“流量在线”、提供租户服务、租户经营赋能和增值服务的“商户在线”、协助资产管理决策的“资产在线”等。

权威第三方调研机构调查结果显示，龙湖智创生活以超越行业优秀分位，连续12年业主满意度超过90%。

自有体系重塑估值

踩对了风口只是资本市场利好的一方面，更多的则是“打铁还需自身硬”。

从此前上市物业与商管资本市场表现来看，碧桂园服务（6098.HK），华润万象生活（1209.HK），融创服务（1516.HK）一度成为港股物业板块中总市值排名前三，总市值分别为1772亿元，886亿元，436亿元，市盈率分别为42倍，57倍，37倍，碧桂园服务市值超过了碧桂园的1540亿元。

对此1月7日收盘股价，物业与商管服务市值逐渐回归理性，碧桂园服务、华润万象生活。融创服务，总市值分别降为1358.21亿元、810.29亿元，230.74元，市盈率下降至32.64倍，52.94倍，19.39倍，而碧桂园服务市值低于碧桂园的1638.91亿元。

现实情况的逻辑是，想要踏入资本市场并具有抗跌性更多的是需要依靠自身的发展性与成长性。

物业及商管更多情况之下是依赖于母公司的发展，而龙湖在第三方拓展之中逐年呈现上升趋势。

数据显示，截至2019年、2020年及2021年9月30日，龙湖智创生活在管的由独立第三方开发的项目，分别占在管项目总数的43.9%、47.4%及58.5%。同期，相应在管建筑面积，分别占在管总建筑面积的38.2%、51.5%及59.8%。

从城市发展来看，截至2021年9月30日，龙湖住宅物业管理服务项目，一二线城市项目占比近80%，位于一二线城市的物业管理服务项目面积为1.64亿平方米，占比约77%。

此外，龙湖智创生活的服务领域也在不断扩展。2018年，龙湖集团正式发布“空间即服务”战略，以“开发+服务”双引擎驱动，积极推动自身建造、管理的空间、资产、产品、服务相互促进，从住宅、商业写字楼，再到学校医院、交通枢纽，逐渐承担起更多城市空间的服务职能，业务层面，从单一的地产业务向多元化业务层面的发展与延申，以强调开发与经营性业务并重；覆盖多类业态，将服务延伸到更多城市空间领域。

数据显示，2021年12月28日，龙湖智创生活向61个购物中心项目提供物业管理服务，在管总建筑面积约为930万平方米（包括公共区域及停车区域），以及向180个写字楼及其他商业项目提供物业管理服务，总在管建筑面积约为1580万平方米。

这也意味着，在业务盈利结构中，龙湖智创生活业务涵盖住宅及其他非商业物业管理服务，和商业运营管理服务。前者提供物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，后者提供购物中心商业运营和物业管理服务、写字楼及其他商业物业服务。

稳健的发展是口碑的基础。据沙利文研究报告，龙湖智创生活在人均效能在物业管理服务行业极具竞争力，人均在管面积、人均创收，均为行业第一 ；截至2021年9月30日，龙湖智创生活净利率达到15%，处于行业顶尖水平。

与此同时，按运营项目数量计，在中国所有购物中心运营服务提供商中排名第六；至2020年12月31日，按每家门店的日均客流计，在中国十大购物中心运营服务提供商中排名第二；按平均出租率计，在中国十大购物中心运营服务提供商中排名第三。

此外，母公司一直是分拆上市的后盾。龙湖一直凭借较低的融资成本稳健示人，财务自律、现金流充沛，是房企掌握主动权的核心因素，也是抵抗周期风险的根本。

截至2021年上半年末，龙湖净负债率进一步下降至46.0%，现金短债比达到5.48倍（剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为3.91），剔除预收款后的资产负债率为68.3%，连续5年保持“三道红线”的绿档水平。

2021年，龙湖曾将房屋租售、房屋装修升级为主航道业务，与地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务，形成六大主航道并驾齐驱。此次，将商业运营、智慧服务合并为龙湖智创生活意味着多航道协同发展的新着力点。

在“一个龙湖”生态体系内，需要在不同空间、资产、产品、服务之间，企业与消费者之间呈现纽带关系，形成更好的串联，而智创或许就是未来的答案。不论是企业内部而言，还是风口之下，智是智能·智慧，创是创新·创造，生活是连接人与空间。

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