百度财经独家出品的“展望2022：大拐点时代？变局与机遇”系列直播迎来第五场，本场直播的主题是“未富先老：中国会步入低欲望社会吗？低生育率和高养老成本如何破局？”
参加此次直播解读的嘉宾包括：住房和城乡建设部原总经济师赵晖、中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞、国家发改委国土开发与地区经济研究所原所长肖金成、北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志。
房地产调控长效机制有六大内涵，因城施策不能绝对化
经历多年“高杠杆”推动的“高增长”后，房地产业进入“慢时代”已是各方共识。不过中央经济工作会议后，市场开始出现新的变化。陈志特别指出，在 “房住不炒”“保障房”“长租房”之外，会议还提出支持商品房市场更好满足购房者合理需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
赵晖表示，房地产调整政策取向首先是防风险，稳增长，稳预期，稳房价，促进房地产的发展。城市和城市差距较大，因城施策将会继续很好地执行。不过，他认为因城施策不能绝对化，城市虽然负主体责任，但是总的方向应该跟中央保持一致。
赵晖指出，长效机制内涵主要包含六大部分：第一，房住不炒的定位；第二，城市主体责任，中央层面制订大方向；第三，稳房价，稳预期，稳增长；第四，土地、资金供给与需求要匹配；第五，调结构，特别是发展租赁性住房、长租房；第六，考核和评价机制，中央要对各个城市进行考核和评价。
2022年房地产面临两大负面因素房价将更加分化
陈志表示，2022年房地产还面临低生育率和房地产税试点两大负面因素。随着房地产市场步入调整通道，房企资金回笼压力增大。叠加偿债高峰期到来，房企资金端将继续承压，行业收并购将会增加。
赵晖明确指出，未来两三年甚至更长时间，全国房价不可能出现普遍性大涨的情况。在他看来，人口是最关键的因素。数据显示，2000年有4亿4000万20岁到40岁人口，2010年仍然是4亿4000万，2020年则降到了4亿。他预计，2030年这一数字会进一步下降到3亿3000万，相比今天将再减7000万。
“未来，大规模房子需求带来的普遍性房价上涨，更大规模房屋建设是不太可能的。” 赵晖指出，“2014年商品住宅开发就已经达到了顶峰，商品房销售面积2017年也达到了顶峰。住房总量见顶，但全国性大幅度下降也不可能，因为城镇化、改善需求还有强有力支撑。”
赵晖认为，明年分化会更严重。既要防止一线城市房价过度增长的问题，也要防止出现部分地区因房价下降对经济造成冲击、交房困难等问题。
陈志表示，房地产是中国经济最重要的经济部门，是政治、经济、民生的一个交汇点。过去一年，房地产领域陆续推出房企融资“三条红线”、房地产贷款集中度管理、住宅用地出让“两集中”等政策。会不会存在“合成谬误”的问题？陈志强调，对于一线城市来说要防止房价过快上涨，对于供给过剩城市来说要保交房、保稳定、防大跌。
高杠杆、高周转模式难以为继 预售模式对开发商约束过小
在陈志看来，房地产高杠杆、高周转模式已经难以为继。在这个背景下中央经济工作会议首提 “预期引导”“良性循环”“探索新的发展模式”。房地产如何良性循环？如何探索新的发展模式？
倪鹏飞表示，房地产产业链长、产业环节多，任何一个环节出现问题，都有可能带来普遍问题。房地产是资金密集型产业，各个环节都涉及到资金，也需要良性循环。房地产高周转、高杠杆开发模式更需要良性循环，其资金主要是外生的，一个环节出问题就会引起严重连锁反应。
怎么才能做到良性循环？倪鹏飞认为，房地产业要从外源增长模式，转向内生发展模式；从原来高杠杆、高周转以期房销售为主模式，转向以股权主导、低负债的现房销售模式。“过去以资金为主线，有了资金盖了房，不管是盖还是没盖，然后就卖出去，钱回来再来下一轮，就积累了很多问题。”倪鹏飞强调。
“行业出现的普遍问题是七个盖要盖十个瓶，根本盖不过来，有的问题不是七个盖，甚至是五个盖或者是更少。”陈志补充道。
倪鹏飞认为，期房销售对开发商约束力特别小。开发商之所以大胆高周转、高扩张，就是因为有预售制度，“有点空手套白狼，没有任何资金压力和风险压力。”倪鹏飞举例，“某某企业出现爆雷了，他没事，他自己好像是感觉都要躺平了，交给社会，交给政府了，交给银行了。”
陈志补充称，“三条红线”就是让企业回归产品，从制度层面建立约束，让企业不能过分。
肖金成表示，房地产商不能再延续高负债模式，对偿债要有心理准备。要华丽转身，变成房地产应用商。金融机构也要为房地产市场稳定承担一定责任，购房者也应考虑断供风险。银行给房地产断供以及购房者对银行断供，都会对房地产市场带来很大冲击。
房地产税会带来一定冲击 税率大概率不会太高
一些城市过分依赖于土地收入，房地产税被认为是未来有效替代方案。在陈志看来，房地产税不光是地方财政收入问题，更多的是共同富裕问题。
房地产税试点什么时候落地？在肖金成看来，房地产税试点很可能2022年落地，也可能2023年或更晚一些，有些城市先推出，有些城市后推出，但最终一定会推出。
对于购房者和房产持有者来讲，房地产税会带来一定冲击。持有房子，要付房地产税，没有支付能力就要卖掉，会导致二手房市场不稳。
至于税率，肖金成认为从国际经验看，房地产税不会太高，大概率是千分税。可能是千分之三、千分之五这样的比例，不会给持有人带来太大压力。
学区房问题源于基础教育资源不均衡
学区房问题是房地产现有问题的集中表现，不仅仅是房价问题，更涉及到是孩子和人口素质等问题。
肖金成认为，学区房问题源于基础教育资源不均衡，如果教师、校长是流动的，学区房很可能就不存在了。如果基础教育资源实现均等化，就没有必要花高价买学区房，“你买了学区房后，很可能优秀老师到别的地方去了。”他强调。
倪鹏飞则表示，学区房问题不光存在于中国，美国硅谷也存在这样的问题。解决办法有两点：解决学区房问题主要不在于房地产，而在于教育资源要均衡化；优秀教育资源不能和住房直接简单挂钩。
倪鹏飞还透露，教育部正联合住建部门从基础制度层面着手来解决这个问题，今年上半年一些地方已经开始落实。陈志举例称，北京推出的集团校、教师校长轮岗等制度，就是让基础教育资源均衡。
未来房地产在结构优化和质量提升层面还有巨大潜力
关于未来房价，倪鹏飞认为从长期角度、国家发展以及居民承受能力等方面来看，高房价是不可长期持续的。他预计，如果2035、2050年实现现代化，房价收入比要回归到1:3到1:6的合理区间。有可能是房价逐步下降，还有可能是收入较快速度上升。
赵晖认为，今后房价会有明显分化趋势，人口流出地区和人口持续流入地区的分化会越来越明显。大城市圈内部也会存在分化，从中心到边缘，房价坡度会比较大。
肖金成则表示，中国未来还有持续房地产需求。一方面留守儿童和妇女进入城市，对房地产会有一定需求。新生代农民工、二代农民工在城市建立家庭，对房地产也会有很大的需求。具体到每一个城市，则是分化的。如果就业下降，产业没有发展，很可能房地产市场就会萎缩。
倪鹏飞补充称，未来房地产在结构优化和质量提升层面还有巨大潜力。人口持续流入地区还有很大潜力，农民工家属进城也是需求。质量提升方面，房屋质量、配套服务等方面可以发挥的空间还很大。
共同富裕背景下保障性住房数量和质量要双提升
共同富裕的话题下，房地产将扮演怎样的角色？肖金成表示，共同富裕背景下收入提高了，要改善居住条件，会带来更多买房和租房需求。中等收入群体增加，消费结构也会发生变化，对住房改善的需求就会变大。
倪鹏飞表示，富裕无外乎收入和资产，房地产在共同富裕方向上将会有很大的担当。房地产在家庭资产占比非常高，已经达到70%-80%。同时，资产本身也能够产生收入和流量。
从财税角度讲，对多套住房征收房地产税，能够起到调节收入作用。从支出角度看，要加大保障房力度特别是产权式保障房的力度，对中低收入居民、青年人口和新市民提供更多住房保障支持。
赵晖表示，房地产是实现共同富裕手段，要在居住水平上实现均等，保障性住房水平和质量要提高。
陈志最后补充称，共同富裕要先做大蛋糕，然后再分好蛋糕。房地产在共同富裕当中扮演的角色和作用，是值得肯定的。
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