12月30日，吴晓波发表年终演讲，以下为其关于房地产周期的演讲节选：
有一家公司叫做树根互联，他们会统计一项特别的数据，叫挖掘机指数。这家公司很有意思，它是三一重工投资的，从2009年开始，他们就在三一卖出去的各种房地产用的重型工具上，如挖掘机、水泥搅拌机、打桩机等安装了传感器。到今天，全中国有70多万台工程机械装了他们家的传感器和平台，于是便有了“挖掘机指数”。
现在，中国哪个城市、哪个工地在动工，树根互联都知道。通过挖掘机指数，我们发现中国在相当长的一段时间里，都是全世界最大的工地。
这个工地有多大？
过去这些年，中国每年的房屋新开工面积22.44亿平方米。这相当于一个加拿大或者一个英国的住宅存量总和，0.6个德国的住宅存量总和。从这个角度上说，我们每年在建一个加拿大，或者一个英国，或者0.6个德国。
很巧的是，中国的互联网是1998年左右起来的，中国房地产运动也是1998年开始的。所以，我们说1998年以后，中国的产业周期叫做“三驾马车一张网”——出口、消费、投资、互联网，这四样影响了过去二十年里每一个产业、每一个财富的波动。
今天为什么很难？因为“三驾马车一张网”的动力和红利都在消失。这就是我们2021年所面临的产业周期变革的残酷性和重大的不确定性。
那么大开工的面积，从1998年一直建到今天，状况有什么变化？
1978年的时候，中国城镇居民的人均住房面积只有6.7平方米，三口之家将将20平方米，惨不惨？所以要建房子。
到了我们开始搞房地产改革的1998年，人均住房面积是18.7平方米，也不多，三口之家不到60平方米，所以要买房子。
但是到了2016年，我们的人均住房面积达到了36.6平方米，三口之家，平均能有100平方米的住房。
于是，在2016年年底的中央经济工作会议上明确提出了一个词，这个词就像达摩克利斯之剑一样悬在房地产的头上，叫做“房住不炒”。2016年以后，这是一项被长期执行的房地产政策。
中国的房屋保有量很大，这对我们每个人的资产到底意味着什么？
我们最近做了一个调查，看看今天的北京、上海，有多少家庭资产超过千万元？北京有29.4万户，上海有25.5万户。北京的千万资产家庭，其49.3%的资产是北京的一套房子。上海的千万资产家庭，其42.7%的资产是在上海的一套房子。房产在我们的家庭资产中占比已经非常高了。
自2016年以后，随着人均住房面积不断增加，随着房产在总资产中的比例越来越高，国家开始对房地产行业进行大规模的调控。到今天，很多一二线城市的人已经很难把房产作为资产增长最重要的配置标的。
如果你的家庭在一二线城市已经有两套房子，建议大家千万不要买第三套房子作为资产配置。第一，“房住不炒”；第二，房产的投资回报率和七八年前相比，已经大幅下降了。
我还向胡润要了一个数据，他是从1999年开始，在中国做“百富榜”。
请看，中国从1998年开始住房制度改革，仅仅4年后，在2002年，中国大陆最有钱的100个人里，已经有47个是房地产开发商了。在那之后的相当长一段时间里，百富榜上到有1/3到一半都是房地产开发商，前十大富豪里有6个是房地产开发商。
可到了2021年，胡润百富榜上房地产开发商只有19个了，前十大富豪中已经没有房地产开发商了。也就是说，即便在中国最顶级的财富阶层，房产的增值效率也开始大幅度下降。
2021年，房地产原有的周期性调控规律开始失效了。
在过去，每当房地产调控开始，很多房企便会通过银行贷款、夹层资金、商票、债券来和国家政策进行对赌，大规模囤地，希望某一天房地产调控突然松绑。
自1998年以后的20多年里，这一招屡试不爽，房地产行业呈现非常明显的反周期操作效应。但在近两年，这一现象突然消失了。于是我们看到不少大型房地产公司，直到今天仍然面临种种债务违约的风险。
这张图是中国曾经爆发性最好的行业当下面临的三个字。2018年秋季万科年会，郁亮同学挂出了三个字——“活下去”，我想这是房地产开发商所面临的最最困难和最最真实的场景，房地产的黄金时代真的已经结束了。（转自公众号：吴晓波频道）
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