近期，个别大型房企风险暴露引发市场对房地产行业融资状况的高度关注，金融管理部门相继表态支持房地产企业合理正常融资。事实上，记者通过梳理发现，不论是从新增债务融资情况还是存量债务表现来看，房地产行业中长期正常融资功能均未受到影响，境内房企在银行间和交易所债券市场的融资渠道均保持畅通有序。
“在‘房住不炒’和‘三稳’政策调控下，房地产行业整体经营状况稳健，国内房企债券融资渠道保持稳定、畅通。”光大银行(行情601818,诊股)金融市场部宏观研究员周茂华对《金融时报》记者表示。近期，金融管理部门及时对部分金融机构房贷政策执行过程中出现的问题纠偏，房企资金回笼加快，融资环境改善，市场信用风险担忧将逐步缓解，在政策促进下，房地产业健康发展态势不会改变。
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房企加快债市融资
近期，在金融管理部门的预期引导下，房企融资行为正逐步恢复正常。Wind数据显示，11月，房企境内外债券发行规模473亿元，环比增长55.6%，其中，境内债发行规模457亿元，环比增长125%。
11月9日，中国银行(行情601988,诊股)间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）召开房地产企业代表座谈会，此后，招商蛇口(行情001979,诊股)、保利发展(行情600048,诊股)、碧桂园等多家房企相继在银行间市场注册发行债务融资工具。目前，交易商协会已受理碧桂园、龙湖、中海发展等房企的中期票据注册申请，据悉，上述房企募集资金用途均为偿还金融机构贷款。
周茂华表示，房企通过再融资方式偿还到期债务，以确保房企现金流安全。一方面，从Wind数据看，11月、12月房地产到期债务偿还金额分别达3.9万亿元、3.5万亿元的较高水平，反映出部分房企存在较大偿债压力；另一方面，近期国内房地产市场情绪回暖，部分企业抓住有利时机发债。
“11月10日以来，多家国有房企密集宣布银行间债务工具发行计划，且融资审批速度较快，房企债券融资出现边际改善的积极信号。”申万宏源(行情000166,诊股)债券首席分析师孟祥娟表示。
同时，房企在交易所债券市场融资情况也已走出低谷。11月以来，保利发展、陆家嘴(行情600663,诊股)股份、中国金茂等企业相继在交易所市场发行供应链ABS、CMBS等产品。12月3日，民营房企龙光控股表示，其面向专业投资者公开发行公司债券获上交所备案通过，拟于近期发行不超过7.1亿元公司债券。
据《金融时报》记者不完全统计，在未来两个月内，包括碧桂园、新希望(行情000876,诊股)、金地集团(行情600383,诊股)等在内的多家房企将启动供应链ABS等资产支持类证券化产品的发行工作。
“近期，国内多家房企在银行间和交易所市场开展债务融资，是房地产融资回归正常化的一种表现，向市场释放积极正面信号。”光大证券(行情601788,诊股)研究所所长助理、金融业首席分析师王一峰在接受《金融时报》记者采访时表示，优质企业在公开债券市场上的成功发行，将较大力度提升投资人的信心水平。
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市场预期趋稳
一年多以来，在“房住不炒”基调下，针对重点房企实施资金监测和融资管理的“三线四档”规则，使得我国房企降杠杆、降负债成效逐步显现。央行发布的《2021年第三季度中国货币政策执行报告》显示，目前，房地产市场风险总体可控，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。
此外，综合各相关部门回应看，恒大问题属个案风险，对房地产行业和金融市场冲击均十分有限。人民银行有关负责人就恒大问题答记者问时表示，短期个别房企出现风险，不会影响中长期市场的正常融资功能。近期，境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态，一些中资房企开始回购境外债券，部分投资人也开始买入中资房企美元债券。
证监会新闻发言人也表示，当前，我国房地产行业总体保持健康发展，大多数房地产企业坚守主业、经营稳健。交易所债券市场违约率保持在1%左右的较低水平，涉房上市公司、债券发行人经营财务指标总体健康，恒大集团风险事件对资本市场稳定运行的外溢影响可控。
在业内人士看来，监管部门积极回应，在维护各方合法权益的同时，也降低了行业的不确定性风险，有效稳定市场预期。
王一峰表示，房企合理合规的融资需求得到满足，房企在销售、拿地等方面也逐渐恢复常态，市场信心也有所恢复，市场风险偏好下降所造成的流动性挤压有所减弱，从而有助于房企现金流稳定，促进行业健康发展。
周茂华表示，预计相关部门将遵循市场化、法治化原则，督促相关企业稳妥处置债务风险，切实保护投资者合法权益，稳定市场预期。
03
促进房地产业健康发展
12月6日，中央政治局会议提出，“推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”光大证券董事总经理、首席宏观经济学家高瑞东团队发布研报称，一方面，会议肯定了要满足购房者的合理住房需求；另一方面，会议提出促进房地产业良性循环，也肯定了房地产行业作为实体经济，对于上下游产业链的拉动效用。
业内人士认为，房地产行业健康、平稳、有序发展态势不会改变。“从基本面上看，国民经济继续保持恢复态势，主要宏观指标处于合理区间。从流动性上看，货币市场平稳运行，社融合理增长。”光大证券固收首席分析师张旭告诉《金融时报》记者，这些都为解决房地产企业融资问题创造了良好的条件。
在银河证券房地产行业分析师王秋蘅看来，房企流动性紧张局面将得到缓解，整体信用恢复后 ，拿地、开工、销售、交付等一系列活动将得到良性循环。同时，行业出清并未结束，房企之间的并购活动将增多，行业优胜劣汰进一步加速，行业信用格局的重塑也是另一种良性循环。
王一峰表示，未来房地产行业将持续健康发展，具体表现为，合理合规的融资需求将得到保障，预计按揭贷款将维持量增价降，从而促进销售端逐步企稳；直接融资体系进一步恢复；房地产企业的并购融资事件或将增加，促进行业优胜劣汰。
值得一提的是，有专家表示，房地产行业要实现高质量发展，必然要求房地产企业的融资模式更加透明、合规，建议适度拓宽房企融资渠道，尽快探索设立房地产公募REITS产品，给优质房企的优质项目提供更多的融资工具，盘活现有房企资产的存量价值。
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