冯毅成“数据本身并无好坏，不同角度分析会有不同结论。武汉购房主力军的购房需求和购买力并未在这轮行情波 动中发生本质变化，这将是武汉楼市走出行情的关键力量”。
近日，根据武汉市房管局官网数据显示：截至10月底，武汉新建商品住房库存量已达到19.9万套。这个库存量已经是武汉楼市近五年之最，与武汉往年每年新建商品住房销售量（20万套左右）基本持平。
为了避免数据被断章取义造成误传误读，这里先给出本文核心观点：
第一，新建商品住宅库存量达到历史之最，并非是短期供应过大导致，而是远城区滞销激增库存量。
第二，如无新政干预，楼市调整期将至少还需半年。新建商品住房库存峰值将在明年上半年创新高，库存明年开始回落。
第三，楼市持续降价概率小，刚需购房者应积极利用市场调整期置业，切莫因观望耽误人生进程。
同时，下文表格中提到的“新建商品房”与“新建商品住房”因形似，数据往往被误传误读。为了方便阅读，这里进行简单释义：
新建商品房≠新建商品住房。
新建商品房=70年产权产品（住宅）+40年、50年产权产品（商业）
新建商品住房=70年产权产品（住宅）
一般报告所说的“新房”是指新建商品房。人们常常将“房”自动理解为70年产权的住宅，而忽视了公寓、商铺、商墅等，这些都属于新房统计范畴。
短期供应并未加大，远城滞销激增库存
一目了然，武汉市新建商品住房库存量逐年上升，分别约为：15.3万套（2018年）、16.8万套（2019年）、17.6万套（2020年）、19.9万套（截至2021年10月底）。
但我们从表格的第二行可以清晰看出，逐渐上升的新建商品住房库存量并非由供应量上升导致。事实上，从上表近四年的新建商品住房供应量看，基本呈现出总体下降趋势：
22.7万套（2018年）、22.8万套（2019年）、20.3万套（2020年）、17.5万套（截至2021年10月底）。
特别值得注意的是2020年比2019年降低了24951套供应，而截至今年10月底，今年比2020年则降低了27700套供应。供应下降，库存上升，直接反映出来的是销售速度和销量下降。
这并不难理解，武汉楼市的新房供应量主要集中在三环及以外区域。而三环以外的新城区在当前市场下基本呈现出“环线越大，销售越少且慢”的趋势。新城区的购房量下降，主要是两种人群的购买需求下降。一是过去盲目怀揣投资目的的购房者冷静了，二是真实自住的刚需客信心不足。
像阳逻区域，每个在售楼盘每周住宅销量基本是个位数。类似这种远城区因为供应大，而销售少且慢，直接造成楼市库存量的上升。
调整仍需半年，库存明年回落
如果没有新政干预市场，按照武汉楼市目前趋势，库存量峰值还将上升，应该在明年创新高。楼市调整期还需要至少半年，明年楼市库存量将开始回落。根据武汉市房管局公布的《武汉市住房发展规划（2020-2022年）》显示，2020-2022年，武汉市新增供应商品住房5072万平方米、50.7万套。
结合本文第一张表格中2020年和2021年（截至10月底）新建商品住房供应数据，可以得出一个结果：
50.7—20.3（2020年）—17.6（2021年）=12.8
也就是说，按照这份规划，从2021年11月1日至2022年12月31日，武汉还将新增供应将近12.8万套新建商品住房。对比近四年的年度供应数据，12.8万套基本只相当于往常的一半。在供应下降一半，市场销售速度不变的前提下，库存将在达到峰值后开始加速降低。
如果明年大的经济环境不发生重大变故（含疫情），政府也不出政策干预市场，明年上半年大概率将和现在楼市行情一样。如今楼市以价换量的做法不会持续太久，市场大概还需要半年左右的修复期。
持续降价概率小，刚需切莫因观望耽误人生。
对于房价我们需要清醒认识以下几个关键点：
第一，房价下跌比上涨带来的破坏力更大。
第二，“稳地价、稳房价、稳预期”是房地产市场建立长效机制的宗旨。从市、省到中央三级联动管控不会允许出现大的波动。
第三，当前阶段性的市场波动并非供求关系带来的波动所致，而是因为金融收紧步伐较大较快带来企业端和市场资金压力较大、购买门槛较高形成的短期压力。
第四，疫情和疫情的次生灾害导致市场信心受挫，个别困难企业财务暴雷严重影响了购买信心。
但我们必须认识到一个关键事实：
在这一波市场波动中，具有真实自住需要的家庭购买力并没有受伤，其购买需求也没有发生本质变化。他们观望的是信心，是价格，是房屋品质，是交房与住房的安全度。在市场并没有加大供应，并且在短期内将减少供应的大趋势下，真实自住（刚需和改善）购买力和需求没有受伤，恢复市场流动性（到从前水平）只需要放宽交易政策（如居民购房贷款额度、居民购房贷款审批难度等），恢复市场信心即可立竿见影。
而在这其中，二手房的流动性复苏情况是新房购买力解冻的关键（涉及腾挪房票、资金）。具有真实自主需求者尤其是刚需家庭切莫因为市场库存量大而错失购买机会，特别是供应量有限的主城区。对于远城区，长期来看这些区域终将会发展成熟，就像今天的黄陂、昨天的后湖、前天的光谷。
对于主城区，在全市的库存量中比例较小。短期市场库存量以及价格无法真实反映这些区域的价值。过分看重库存量或以低价选房，都面临着错失年底购房机遇，甚至有耽误人生进度的风险。对于刚需家庭而言，家庭唯一住房将住上相当长的时间，一般在交房的三五年内不可能也不具备卖出变现的操作空间。刚需家庭应该趁着库存量较大、市场总体平稳时，按照“财务、品质、价格”的顺序原则选定家庭首套房。
冯毅成 楼市研究大V《主编笔记》总编辑 观点地产新媒体专栏作者
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