"近期，公司担保的部分投资产品出现逾期兑付，给大家带来了困扰和不便，在此，诚恳向大家致以深深歉意。" 12月2日深夜，中国奥园在其官网上发布《致投资人的一封信》。
今年下半年以来，随着房地产行业遇冷，各大房企项目销售回款、融资审批、资金归集均受阻放缓，现金流出现巨大压力。叠加国际评级机构密集下调信用等级影响，触发了境外贷款和债券的提前赎回条款，令房企财务状况雪上加霜。在此过程中，奥园未能独善其身，发生了投资产品逾期情况。
根据信中描述，奥园相关的基金和定融产品总额约60亿元，公司现已初步制订了现金分期和实物资产兑付方案，除合同约定本息坚决足额兑付、追加总货值不低于90亿元的优质物业资产用于实物兑付外，对于延期兑付的本金，公司将按照年化6%利率向投资者支付逾期利息。
奥园在信中表示，从整体面上看，公司当前资产价值远高于负债，有足够可供处置的优良资产，充分覆盖借贷本息。"公司有信心，有决心，多措并举全力保障生产经营有序开展，同时严控行政预算、缩减非必要开支，加大促销售、抓回款、保交付力度，加快处置项目资产，力求尽早完成兑付。"
字里行间透露出，奥园将会全力进入全力保运营和保兑付状态。
兑付方案尽显诚意
据知情人士透露，奥园方面较早时候便与投资人不断作出沟通，探讨相关兑付方案。就在日前，一份关于奥园投资产品兑付方案便流出。这也从侧面表明，奥园并未避讳责任，从事件开始时便以积极主动的态度，寻求解决问题途径。
方案兑付方式分为现金分期兑付以及实物资产兑付，两种方式均由投资人自由选择。在现金分期兑付方面，针对合同约定期限到期的所有投资产品，方案设置了200万元的门槛，并作出相应金额的兑付细节。值得注意的是，在这份流传出的方案中，兑付完成的期限为2024年5月。根据最新信息，奥园方面将完成兑付时间提前一年至2023年5月。
在实物资产兑付方面，方案采取"先签先得"原则。实施对象包括合同约定到期以及尚未到期但要求提前以实物资产兑付投资人。至于实物标的，奥园追加总货值不低于90亿元的优质物业资产用于兑付。在这90亿元货值物业中，奥园杜绝用"边角料"房源作为兑付标的，所拿出的房源均为优质资产。
此外，奥园还可约定在投资者签订协议2年后按原价回购。而根据最新信息，奥园特别强调，对于员工方面，选房顺序按照基层员工-中层管理人员-高层管理人员，优先保障基层员工。
另外，针对利息的兑付，方案显示产品在合同约定期限内的利息，仍按合同约定计息支付。对于延期兑付的本金，按照年化6%利率向投资人支付延期利息。
事实上，从现有的信息看，有三点值得关注。首先，奥园60亿元总体规模并不算大，而且涉及投资人数并不算多，总体风险尚且可控；其二，奥园给予的延期兑付部分利息设定为6%，相较于同类兑付方案的利率更高；第三，选择实物兑付方案，除了选择面较广外，奥园在价格上还予以较大折让。综合来看，奥园的兑付方案体现了较大诚意。
全力保障公司正常运营
在《致投资人一封信》中，奥园有一段承诺值得注意：为保障和加快兑付进度，公司锁定部分销售价格好、流速快的优质项目，销售回款归属于集团归集权益部分的30%或项目处置后净现金流的30%，归集到投资产品还款监管专户，专项用于本息兑付。此前流传出的方案中归集比例为25%，这一比例提升至30%，也意味着奥园对保兑付力度加码。
不难看出，为了保障兑付，奥园将筹码压在销售回款以及资产处置上。换言之，保兑付的基础是公司正常运营以及相关资产的正常出售。
事实上，奥园早已将保项目交付视为"头等大事"。据了解，今年前11个月，奥园在深圳、佛山、苏州、扬州、宁波、徐州、泉州、合肥、青岛、沈阳、昆明、南宁等累计交付70余项目，同比增长近30%；交付面积超500万平方米，同比增长45%。而12月，则是中国奥园的全年交房高峰月。据不完全统计，奥园旗下梅州、珠海、江门、湛江、长沙、南宁等多个城市项目数十个项目将陆续交付。
众所周知，只有按阶段达成相关目标，并最终保质保量将房子交付给客户，"躺"在监管账户上的巨额预售资金才能不断流入房企账户。也就是说，随着奥园大量项目陆续交付，项目层面大量资金就会盘活，帮助集团层面缓解资金流动紧张的局面。
除此之外，奥园亦在积极处置相关资产。在11月中旬，奥园公告披露以9亿港元出售香港罗便臣道若干物业。据了解，公司目前也在就境外其他相关资产处置洽谈合作伙伴，意向资产涉及香港、澳洲、加拿大等地的项目。
"恳请大家给予公司多一些时间与耐心，公司也将与各方保持顺畅沟通，及时披露相关进展情况。"奥园在信中如是表述。同时，公司方面直言，当下面临的流动性困境危机属于暂时现象，公司的基本面和生产经营均没有发生实质性变化。
事实上，奥园上述态度在其兑付方案中也能显现：如果未来房地产市场行情回转，公司销售和回款恢复到2021年上半年的情况时，公司将提前结清延期未兑付的投资产品，并按期正常兑付存续的投资产品。
能够在方案中做出此类表述，不难看出，奥园对于渡过短期流动性危机仍信心十足。
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