行业流动性问题正扼住房企的咽喉，当房企评级下调触发还债压力，积极自救成为房企应对行业普遍困局的方式。
12月2日，市场有消息称，奥园员工理财被爆兑付逾期。对此，焦点财经向知情人士核实，据了解，针对理财产品，奥园已经制定现金分期兑付及实物资产兑付两种方案。投资人以每份投资产品为单位，可以任意选择以下两种方案进行兑付，或者组合两种方案兑付。
据兑付方案表示，今年下半年以来，受国际信用评级机构突然下调公司信用等级，导致奥园各项目销售回款、融资审批、资金归集均受阻放缓，现金流出现巨大压力。此外，评级下调还直接触发了境外贷款和债券的提前赎回条款，管理层虽竭尽全力，也不能幸免，导致公司出现了短期流动性困境。
奥园面临流动性困境危机是暂时的。从整体面上看，经济形势市场大环境趋于回暖，集团总体资产价值远大于负债。公司的基本面和生产经营均没有发生实质性变化。为了最大限度保证投资者的利益，集团一直在积极自救，确保项目的正常销售运营和资金顺利回款及归集，同时集团也在积极处置部分公司资产回流现金。
近日，恒大佳兆业、花样年等房企被爆理财兑付逾期。相比同行，奥园主动提供沟通方案，并以现金+全国房源优先选择的兑付方案更显诚意。据了解，此次奥园理财总额为60亿左右，相较于其他房企要少很多。
在传出的投资产品兑付方案中，奥园称，对于部分到期产品遇到的暂时性支付困难，相应给大家带来困扰。对此，集团表示非常抱歉。也请广大投资人给予集团多一些支持、信心和时间。我们坚信，集团将安全度过此次短期流动性困难，共同迎来春暖花开。
投资产品兑付方案具体如下：
方案一：现金分期兑付
1、现金分期兑付范围：合同约定期限到期的所有投资产品
2、针对本金的兑付安排：
（1）单个投资者累计投资本金余额200万元以内（含200万）的，投资产品到期后分6个月兑付，每月兑付比例分别为20%、15%、5%、5%、25%、30%。
（2）单个投资者累计投资本金余额在200万以上的，投资产品累计200万以内（含200万）的部分到期后分6个月兑付，每月兑付比例分别为20%、15%、5%、5%、25%、30%。
200万以上部分，投资产品到期后先按6个季度兑付60%，每个季度兑付的比例依次为5%、5%、10%、10%、15%、15%。此后，连续三个月将剩余40%的本金兑付完毕，每月兑付的比例依次为15%、15%、10%。截至2024年5月尚未完成全额兑付的本金，在2024年5月全部兑付完毕。
3、针对利息的兑付安排：投资产品在合同约定期限内的利息按合同约定计息支付。对于延期兑付的本金，按照年化6%利率向投资人支付延期利息，该部分利息按每期兑付的本金和实际延期兑付的天数计算并支付。
4、现金分期兑付时间：首次延期本金兑付在投资产品到期日支付，后续无论是每月兑付还是每季度兑付，均在兑付月（每季度的最后一个月）的25日集中兑付。
方案二：实物资产兑付
1、实物资产兑付范围：合同约定期限到期的投资产品、以及合同约定期限虽未到期但投资人要求提前以实物资产兑付的投资产品。
2、用于兑付的实物资产：集团旗下项目公司可用来兑付投资产品的物业，包括住宅、公寓、写字楼、商铺及车位，总货值不低于90亿。理财经理将与投资人沟通可兑付的实物资产范围。
3、实物资产兑付的安排：投资人的实物资产兑付金额不足以支付实物资产价格的，不足部分应当由投资人另行支付补足；实物资产兑付金额超过实物资产价格的，超过部分按照方案一的现金分期兑付方案进行兑付。
奥园集团可与投资者签订远期回购协议，约定在投资者签订协议2年后按原价回购，但物业已办理网签或已转售的除外。可兑付的实物资产以 “先签先得”为原则，具体兑付的操作细则，投资人可向理财经理咨询。
为了保障和加快投资人延期本息的兑付，奥园集团锁定一些销售价格好和销售流速快的优质项目，销售回款归属于集团权益部分的25%或项目处置后净现金流的25%归集到投资产品还款监管专户，专门用于投资产品本息的兑付，由资本集团委派财务代表监管项目现金流。
未来房地产市场行情回转，销售和回款恢复到2021年上半年的情况时，奥园集团将提前结清延期未兑付的投资产品，并按期正常兑付存续的投资产品。
（文/王迪）
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