杨光华 这个周六（11月27日），是武汉楼市反转的起点。
两天前，在一次区域楼市论坛里，与几个同行谈起市场预判。
有同行判断说，明年春节前后，武汉楼市反转。
我的推测是，现在开始，两个月后，武汉楼市大反转。只是市场回暖与市场信心的强化，并不代表价格的上涨。
推测的依据，主要是四个方面：
一是，从11月19日开始，武汉新房取证项目暴增。一周时间，20个项目入市，新房供应与开盘将出现小高峰。
二是，11月起，多家银行恢复二手房贷款业务，加快新房房贷放款。商贷、公积金等金融端开始放款，市场被重新激活。二手房市场活起来，将刺激新房市场。
三是，12月份的武汉第三轮土拍，将继续延续央企与国企拿地的局面。一批地王年底前集体亮相，土地市场比新房市场更早回暖。
第四，武汉对总部企业的高管定向解除限购，也释放出新房票。虽然从总数量上有限，但从预期上改变了买房人心理。好房子如果自己不买，房子可能被这些人买走。
01
“本周，一定要来融创。”
融创在汉发布海报称，11月—12月，是绝佳窗口期，也是今年入手融创的黄金时机”。
在武汉，融创是市场嗅觉最灵敏的企业，也是业绩最好的企业。它的一举一动，都被同行所解读。
武汉，是一座刚需流量大城。
截至11月26日，今年武汉新房网签约18.7万套。其中，单日最高的一天（11月19日），新房网签1884套。
同时，截至10月末，武汉新房库存约19万套。
从售价上看，区域价格已回到两年前，部分项目比两年前还便宜。
这就是神奇而分裂的武汉楼市。
一边是整体成交行情好，但最近项目开盘成交20%－40%，另一边是库存严重，至少要卖1年。
从现在开始，武汉的房贷开闸。此前积压半年左右的房贷集中放款。这对于急需资金的开发商来说，相当于解燃眉之急。
本周末（11月27日—28日）起，武汉一周内至少有14个项目开盘，出现一波开盘小高峰。其中，仅两个项目单价超过3万元，多数项目单价1.2—1.8万元。
14个项目中，一半位于大光谷板块。从投资的角度看，光谷、光谷东依然是重要选项。
同时，二手房市场上的公积金贷款等也全部放开。
从金融端的种种表现推出，武汉楼市将走出谷底。
接下来的市场走势是，二手房率先复活，然后带动新房市场复苏。12月下旬，武船等多个地王落地，周边楼盘不再降价促销。
两个多月后，新房与二手房全线复苏。3-6个月后，市场重回“夏天”。
2022年在武汉买房，多跟着环线、跟着环城地铁买房。
综合投资与自住的双重考量，特别关注武汉的新二环线。因为新二环是城市的中心。古田、后湖、杨泗港、青山滨江等地，均从三环内，直接跨入新二环的区域。如今，200万总价以内，还能有机会留在二环，今后只能在三环外。
在三环外的新城上，个人看好两大新城：一个是车谷中心城。地铁16号线即将通车，区域配套快速兑现；另一个是青菱新城。新武金堤路打通滨江快速路。5号线即将开通，青山与白沙洲连成一片，青菱也将受益。
02
武汉楼市的未来，主要在于城市的基本面。
两周时间，两场国家级盛会，均落户在武汉，意义非同寻常。
11月19日，5G+工业互联网大会在武汉举办。19个重大项目落地湖北。
11月26日，首届中国（武汉）文化旅游博览会也将在武汉举办。1000多家国内外文旅机构和企业参展，薇娅、丁真、李子柒到武汉探馆直播。
工业互联网、文旅产业，均是国家战略。武汉，在这些国家战略中地位越来越重要。11月25日，长江经济带城市协同发展能力指数显示，武汉位居第五位，仅次于上海、杭州、南京与成都。
从疫情防控的微观看，10月份以来，这轮此起彼伏的疫情，没有波及武汉，本土新增病例连续两个月为零。有电商数据显示，武汉是购买酒精、纸巾、口罩等消毒物资，复购率最高的城市。
武汉的城市基础建设，也在突飞猛进。
预计到今年年底，武汉地铁通车总里程超过435公里。
以长江上的大桥为例，到2025年前，武汉长江上将再建16座大桥或隧道。
从城市活力与人气的角度看武汉，武汉的旅游产业发展，位居全国第九位。最近两年，武汉国庆期间游客接待量全国第一，旅游消费力位居全国第四。
在全国投资百强区榜单上，江汉、东西湖、武昌、江岸四个区上榜。从另一个侧面，上述四个区域也是买房的区域。
在全国医院排行榜上，武汉以同济、协和、武大人民医院、中南医院、武大口腔医院5家医院，与杭州一起并列全国第四。武汉正在建设武汉健康医疗大数据中心，加快打造中心城区10分钟、新城区12分钟医疗急救圈。
武汉，正在拔节向上。今年武汉的地区生产总值增长目标是10%。从长远看，武汉的房价将与GDP增幅同步增长。
03
在江湖之间，这座英雄之城加速奔跑。
今年前三季度，武汉GDP总量约12318亿元，同比增长18.8%，在全国副省级城市中排名第9位。
从人口数量上看，武汉已居14个特大城市榜首，离超大城市仅一步之遥。
金融之城、大学之城、商业之都、设计之都、文旅胜地、湿地花城，这些都是武汉。
武汉是一座创新之城。
中国光谷与中国车谷，并驾齐驱。
在中国车谷，路特斯、小鹏、吉利汽车、科大讯飞等国内头部企业纷纷落户……
在中国光谷，湖北东湖科学城开工，光谷科技创新大走廊的“主引擎”启动。
三峡集团总部迁驻武汉，中国电子云总部、阿里巴巴华中总部等企业落地生根。
1月至8月，武汉完成招商引资到位资金7121亿元。今年的目标是9000亿元以上。两年时间，近两万亿的投资，落在江城。这些投资最终在房价终端体现。
这是中部任何一座城市所没有的强劲动力。
“武汉的昨天靠创新起家，今天靠创新成家，明天还要靠创新发家”。
这是武汉2021政府工作报告中的一句话。
［后记］
最近，国家提出“顺应居民高品质的住房需求”。
这给武汉这座新一线城市带来机会。武汉，正在提升城市品质，走向精致，建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市。从刚需住宅，到高品质住宅，武汉楼市，至少还有很长时间的黄金期。
从政策风向、市场节奏、金融开闸等预判，武汉楼市，正在奔赴下一个春天。与一线城市楼市发展轨迹相比，武汉楼市的品质新房时代刚刚开始。
对于豪宅顶级买家，武汉的豪宅还在初级阶段；对于中产家庭来说，品质改善住宅的选择范围很窄；对于品质刚需而言，首次置业也要品质到位。
从产品与市场的角度看，武汉的品质春天即将到来。越来越多的买家将为品质生活方式而买单。
文｜杨光华（地产写字人） 观点地产新媒体专栏作者
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