观点指数10月，远洋集团和越秀房托的两起大宗交易引起市场关注。领展亦代表香港REITs首次进军物流地产，预示着香港REITs在资产选择方面有了新的方向。
首先，远洋集团联合全球主权财富基金与机构投资者，共同出资设立总规模14亿美元的核心写字楼基金，并拟将旗下位于北京核心地区的一栋写字楼以64亿元的价格出售给该基金，实现提前退出并获得可观收益。
与此同时，远洋资本收购了新加坡大信商用信托70%股份，成功打通海外融资、退出渠道，私募基金+公募REITs双驱动也让远洋资本的“投、融、管、退”闭环更加完善。
远洋布局REITs市场，积极完善投资逻辑
10月12日，远洋资本通过指定主体新沃投资成功收购新加坡大信商用信托70%股份，旗下投资组合包含7个位于粤港澳大湾区的购物中心，建筑面积达到793752平方米。
自2017年赴新加坡上市以来，大信商业信托4年内的资产管理规模从约46亿人民币增加到约121亿人民币，扩张速度不算快。
根据最新数据显示，2021年上半年，大信商用信托投资组合拥有95.7%的出租率，加权平均租赁期为3.5年（按总租金收入计算）和5.8年（按净可出租面积计算），期内总收入比2020年上半年高出约38.5%，收益逐渐回归正常，业态组合及收入表现良好。
本次收购的新加坡大信商用信托，有利于远洋资本打通海外市场融资、退出渠道，引入长期稳定的权益资本。
虽然中国REITs尚处于起步阶段，但相信未来终将会覆盖商业地产领域。从国际经验来看，REITs产品与商业地产的适配度很高，能够帮助商业地产回笼资金、扩大投资，也能帮助商业地产长期运营。
新加坡作为重要的国际金融中心，拥有成熟的REITs市场，为不动产信托基金提供了优秀的平台。远洋资本此次收购大信商业信托，联通了国内私募基金和境外公募REITs两个金融平台，完善了“投、融、管、退”全链条投资逻辑。
而10月13日，远洋集团发布公告，远洋集团联合全球主权财富基金与机构投资者，共同出资设立总规模14亿美元的核心写字楼基金，远洋资本担任基金的普通合伙人（GP）和基金管理人，负责基金日常运营和管理。“双驱动”的发展展示了远洋在资管领域的野心，来自合作伙伴主权财富基金的肯定也体现了远洋如今在资管领域的实力。
同时，在中国版REITs来临之前，先通过境外REITs熟悉不同渠道的管理方法，未来才能充分把握中国REITs的发展趋势，以长远的眼光迎接市场变化，为公司与投资人持续创造价值。
REITs扩张之路与物流热度上升
10月比较受到关注的大宗交易共有4宗，其中远洋集团和越秀房托两宗交易金额较大，处于全年平均交易金额水平高位。
回顾2021年商业地产大宗交易，较去年有明显提升。据戴德梁行数据2021年前三季度全国交易额同比增长超过20%，自疫情后反弹明显。其中以北京、上海两个城市成交额最多。特别是教培行业“双减”政策过后，一线城市大量商办租赁项目被提前退租，一定程度上提高了短期空置率。但由于市场整体回暖，空置率波动并不明显。
数据来源：观点指数整理
中国物流地产一直是资管机构较为看好的新兴领域，而一直专注零售、商办传统商业地产的领展房产基金也开始踏出舒适区，布局物流地产。
10月底，领展以总价为7.54亿元人民币的价格收购广东省两座配送中心的75%股权；11月，领展宣布以总价58.2亿港元（约48亿人民币）收购香港两幢停车场、汽车服务中心及仓库物业的100%权益。
此次物流布局也并非突如其来，领展行政总裁王国龙表示，领展近年始终持续留意物流、仓库及其他物业的收购机会，希望不断优化资产组合，提升抗跌力。
无独有偶，自2018年收购杭州维多利中心后，三年未有动作的越秀房托也开始扩大资产规模。10月24日，越秀房托发布公告，将以77.93亿元收购越秀地产旗下物业越秀金融大厦100%权益。
越秀金融大厦总建筑面积约21万平方米，位于珠江新城核心区的中轴线上，整体平均出租率为92.5%，写字楼部分租金199.3元/平方米，超过广州甲级写字楼平均租金179元/平方米，而且还拥有一定的上升空间。
作为一个已经运营成熟的资产，越秀金融大厦被出售给越秀房托后，将为越秀地产带来税后收益13.66亿元，同时越秀房托能够获得优质的核心资产，通过自身丰富的资产管理经验，该资产后续还有价值提升空间，可谓双赢的局面。
仔细对比两个REITs在国内的资产扩张布局，可以发现领展在资产的考量上更追寻行业发展趋势，而越秀房托则是稳中求胜。
长期以来，香港投资内地资产的REITs都偏向保守，大部分资金用于管理能产生稳定现金流的传统物业投资组合，如写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产等。考虑到绝大部分收益需要分配给投资者，而且要长期保持低杠杆的稳健作风，因此传统物业的确较有优势。
近几年物流在中国热度不小，不过在龙头资本的布局下，市场集中度较高，如果不是决定长期布局，单独收购小量物流资产很难起到大作用。作为在零售、办公方面颇有建树的领展，选择突破一贯稳健的作风，也是经过长期观察后对中国物流抱有信心。
对比美国、新加坡等成熟REITs市场，基础设施REITs早已是不可缺少的重要组成部分。
研究数据显示，短短20年内，传统物业REITs的占比已从80%下降到50%以下，基建设施REITS则上升到16%以上，且平均市值都相对较大，在REITs中也有着收益率高、流动性风险小的特点。如今，REITs也开始布局国内基础设施，可见REITs市场将会愈加成熟，未来国内REITs发展也会有更多的优秀经验可以借鉴。
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