观点指数回顾10月份，大部分产业地产A股上市企业公布了2021年第三季度业绩，盈利指标涨跌情况均有出现。

12家样本企业中，营收实现正增长的有6家，归母净利润实现增长的有5家。需要着重关注的是，产业载体销售、产业投资以及资产证券化产品发行所贡献的利润等，因其对企业营收贡献较大。

首批发行的9支基础设施公募REITS也在10月公布了三季报，为发行后首个业绩报告。产业地产类REITs中，有两支产品的重要指标为负值，分别为张江光大园REIT和盐田港仓储REIT。

另外，上交所、深交所正式披露了最新三单公募REITs的申报情况，其中在上交所申报的两单为产业园区REITs。

样本上市企业三季营收半数下滑

从月度动态看，继续有多家产业地产企业有项目开工和合作签约，更有两家企业成功拿下产业用地，分别为上海临港和中集产城。

其中，中集摘得的地块是继"仲恺中集智谷"之后，在惠州拍得的第二块产业用地，该项目总占地约14.2万平方米，总建筑面积约45.5万平方米，计容建筑面积约45万平方米。

联东集团作为国内标准化厂房开发的代表，高周转的规模化扩张战略持续，月内再有3个项目开工，并有2个项目在月内开园。

中新集团旗下中新嘉善现代产业园，则与中国金茂就产业园中央商务区整体开发项目签约，推进中新嘉善CBD项目开工建设。

10月亦是A股上市公司集中公布2021年三季报的时间，有多家A股上市产业地产企业公布2021年三季度业绩。

数据来源：公司公告，观点指数整理

营业收入表现上，观点指数监测的12家产业地产样本上市企业数据显示，2021年三季度实现营收正向增长的有上海临港、市北高新、苏州高新、张江高科、招商蛇口和空港股份。

张江高科营业收入的大增最为显著，主要源于期内产业空间载体销售业务贡献归母净利润4.34亿元，而上年同期无此类销售业务发生。

但张江高科前三季度投资收益较上年同期减少54.35%，源于按权益法确认的合营企业长期股权投资收益较上年同期减少9.07亿元；另外，公司持有的金融资产公允价值亦有所下降，公允价值变动收益较上年同期减少1.68亿元。

两项对归母净利润的贡献较上年合共减少8.48亿元，这使得张江高科归母净利润同比下降14.34%。

数据来源：公司公告，观点指数整理

从归母净利润同比变化上看，仅5家实现了正增长，分别为上海临港、苏州高新、外高桥、招商蛇口、中新集团和空港股份。

市北高新前三季度营业收入与归母净利润同步下降，归母净利润同比下降308.42%，因期内未实现产业载体销售。

华夏幸福产业新城和房地产业务依然受到债务危机的影响，三季度营业收入下降49.90%，归属于上市公司股东净利润下降284.84%，累计未能如期偿还债务本息合计897.66亿元。

尽管华夏幸福已于日前拟定并披露了《债务重组计划》，但不确定性依然存在。

首批REITs三季可分配金额符预期，第二批冲刺申报

10月27日，首批发行的9支基础设施公募REITs相继披露了上市后的季度报告，主要涉及重点财务指标和基金收益分配情况、底层资产项目的运营情况以及项目公司的经营现金流。

单从广义的产业地产公募REITs看，5支产品中产业园区类有3支，仓储物流类2支。其中华安张江光大园REIT和红土创新盐田港仓储物流REIT两支产品分别有一项指标呈现负值。

数据来源：基金公告，观点指数整理

从利润指标来看，华安张江光大园REIT的本期净利润为负，三季度亏损571万元。经营活动现金流量净额方面，红土创新盐田港仓储物流REIT则为-6450万元，源于项目公司对外合格投资活动需支付现金8600万元。

根据REITs三季报与招募说明书中所预测的2021年可供分配金额，目前所有已上市REITs基本符合预期值。其中，盐田港REIT三季度可供分配金额占比最高，达到51.21%。东吴苏园REIT次之，三季度可供分配金额占比达到50.16%，其余REIT均在20-30%之间。

另外，10月14日上交所、深交所正式披露了最新三单公募REITs的申报情况。在上交所申报的两单为产业园区REITs，分别为国泰君安临港东久园区REIT、建信中关村园区REIT，属于产权类。而在深交所申报的华夏越秀高速公路REIT为高速公路REITs，属于特许经营权类。

中关村园区REIT底层资产有三处物业，包括互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目和孵化加速器项目。资产均位于中关村软件园核心地带，入池资产质量较好。

三处物业总建筑面积16.68万平米，由于建成时间较早，入账价值较低，目前REIT项目估值30.73亿元，平均评估增值率达到158.31%。

从收益看，以26.12亿元的公募基金预计募集规模为基准计算，2021年和2022年的预计净现金流分派率（年化）分别为4.62%和4.78%，处于相对较高的水平。

临港园区REIT底层资产分别位于上海、苏州、无锡、常州四个城市，合共六处高标准厂房园区，这是国内首个纯生产制造产业园区公募REITs。这些入池资产均位于长三角经济带内的国家级开发区。

六处物业合计建面39.76万平方米，估值为22.37亿元,2021年和2022年的预计净现金流分派率（年化）为5%左右，为目前国内产业园区类REITs分派率最高的一支产品。

从目前产业园区REITs的发行状况来看，主要以国资产业园区为主，且各地均拿出旗下相当优质的资产进行申报。而在涉及国有资产转让等法律问题上，各地均就此出台相对应的REITs相关条文为REITs发行"开绿灯"，显示地方对盘活手上成熟园区资产有相当大的支持。

关键词： 10月产业地产运营发展报告·观点月度指数