焦点研究院 · 中国上市房企焦点指数（F30）· 2021年1至9月

报告期：2021年1月1日至9月30日

出品时间：2021年10月26日

研究员：张冉

“中国上市房企焦点指数（F30）”释义：

“中国上市房企焦点指数（F30）”，由焦点研究院发起，面向在上海证券交易所（SH）、深圳证券交易所（SZ）、香港证券交易所（HK）等证券交易机构挂牌上市，公开进行证券交易的中国内地房企，通过对其资产情况、营业收入、土地储备、净利润、净利率、持有现金、长短债、纳税等经营指标进行综合评判，按“领先级”和“成长级”各遴选30家标杆房企，纳入研究范畴，并将其作为研判中国房地产市场的参照系。由此形成的市场研究体系，命名为“中国上市房企焦点指数（Focus30）”。

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榜单解读

2021年以来，中国房地产市场调控始终贯彻“房住不炒”的总基调，全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产长效机制。具体到城市层面，热点城市监管调控政策频出，目的是为弥补政策漏洞，遏制一切可能滋生炒房的行为，如“学区房”加强整治，房企预售资金监管制度细则出台及实施落地、加强区域内房地产信贷监管等。而非热点城市出台相关政策，则是为防止房地产市场降温过快，如多个城市的“限跌令”、哈尔滨的购房补贴等。由于城市间情况不尽相同，为保障房地产市场稳定，防止出现过热或者过冷现象，这种“双向调控”预计未来仍将持续。

土地市场方面，两集中的供地工作在22城已经逐步展开。目前来看前两轮明显冷热不均：第一轮供地中，部分热点城市、热点地块出现了价格过高的现象，违背了政策出台的本意。针对这种现象，第二轮供地前多个城市对政策进行了调整，下调了溢价率上限，但参拍条件更加严格，其目的是为平稳土地价格，遏制过激的投资行为，鼓励更多房企参与进来。但根据目前第二轮供地结果来看，市场活跃度未得到提升，因为参拍条件严格导致土拍市场热度在持续下降。预计未来土拍市场调控力度会略有放松。

贷款层面，自年初宣布实施房地产贷款集中度管理制度以来，各银行及地方严格执行相关规定，银行通过自查、地方通过严审等方式来降低房地产贷款集中度。但目前来看，执行过程中发生了轻微的偏移，导致对正常开发贷和刚需购房贷形成一定程度“误伤”，相应的审核流程变慢。关于这个问题，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展；10月中旬银保监会也已发声要“保障好刚需群体信贷需求”。预计未来正常开发贷和刚需购房贷会逐渐恢复正常。

上述因素对房企经营的影响是深刻的，对房企销售业绩的影响也是直接的。特别是近期部分房企先后出现经营风险和预警消息后，房企间格局正在发生剧烈变化。在焦点研究院统计并发布的“2021年中国上市房企焦点指数（F30）”中，这种变化已经呈现出来。

千亿房企扩至24家，头部房企集中度再提升。根据焦点研究院统计数据显示，2021年1至9月，跻身“中国领先级上市房企焦点指数（F30）”的企业中，其合同销售金额的门槛为875.5亿元（佳兆业，01638.HK），环比增长13.6%，千亿阵营扩容至24家。头部房企集中度增长，领先优势进一步扩大。具体来看，碧桂园（02007.HK）以5864.5亿元的销售额继续领跑，领先第二位超一千亿元；万科集团（000002.SZ）、融创中国（01918.HK）、中国恒大（03333.HK）和保利发展（600048.SH）销售额均在4000-5000亿元之间，领先其余房企超过一千亿元。5家头部房企的销售总额达到23799.3亿元，占30家房企总额的比重达到38.2%。

碧恒万格局改写，融创逆势而上升至第三位。中国恒大（03333.HK）近期资金链承压，销售增长遇到较大阻力，9月—10月20日仅实现销售额36.5亿元，导致累计销售额停滞不前并降至第四位。融创中国（01918.HK）借势弯道超车，1-9月销售额同比增长21.3%至4618.2亿元，超越恒大位居第三位，与第二位的万科差距不到两百亿。

此外，1-9月领先级上市房企中，绿城集团（03900.HK）也值得关注，销售额累计2005亿元升至第12位，同比增速达到76%。

时间仅剩三个月，仍有近九成房企未完成目标。根据焦点研究院统计数据显示，2021年1至9月，跻身“中国领先级上市房企焦点指数（F30）”的企业中，有26家可查询到年度销售目标。按时间进度来推算目前房企目标完成度应在75%以上才算达标，但仅有3家房企达标，分别为首开股份（600376.SH）、正荣集团（06158.HK）和融信中国（03301.HK），剩余23家房企均未达到年度销售目标，平均差距达到6.9%。而达标房企中首开和正荣均是由于销售目标定的相对较低，所以目标完成度高，两家房企2021年销售目标与2020年销售额相比增长均不足6%。

领先级上市房企的累计销售规模，多数都在千亿以上，“规模效应”决定了其在城市布局上，不存在频繁变动的可能，项目价格波动范围在一段时间内也较为固定。在2021年1-9月的领先级上市房企中，合同销售价格最高的是首开股份（600376.SH），达到了31356元/平方米，这和企业重点布局北京区域有关；超过2万元/平方米的领先级上市房企还有绿城集团（03900.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、金地集团（600383.SH）和融信中国（03301.HK），其中绿城产品溢价能力突出，金地和融信则均聚焦于中高端精品住宅，产品的特征导致了房企的合同销售价格处在较高水平。

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关键词： 焦点指数F30 | 2021年1至9月中国领先级上市房企销售