朝阳壹号预售中招商退出北京首批集中供地项目

11月12日，招商蛇口除了发债、发中票，还退出了和五矿、北京城建合作的北京项目。

据北京产权交易所披露信息显示，北京城建投资发展股份有限公司、招商局地产（北京）有限公司拟合计转让北京矿融城置业有限公司50%股权，转让底价合计约为228.23万元。

其中，招商局拟转让北京矿融城置业有限公司30%股权，底价约137万元。

公开资料显示，标的企业成立于2021月6月16日，注册资本1亿元，由五矿地产、城建发展、招商蛇口分别持股40%、30%、30%。

截至2021年9月30日，标的企业营收为0，营业利润、净利润亏损419.55万元，资产总计58.98亿元，负债总计59亿元，所有者权益-419.55万元。

多家联合拿地

故事要从北京第一批集中供地说起。

今年5月27日，北京第一次集中供地出让的30宗地，大多房企以联合体形式拿地，招商蛇口也不例外，与五矿、北京城建联合体在投报高标准建设方案中胜出，竞得北京朝阳区王四营乡土地一级开发项目一期1304-L03地块。

最终成交价54.5亿元，楼面价约4.5万元/平米，需配建2.44万平方米公租房，溢价率5.01%。而后以招商、五矿、北京城建各占30%、40%、30%的权益成立了标的公司。

同批拍卖的还有两宗地相邻，同为朝阳区王四营地块。一批供地中4块五环内的地块，朝阳王四营占3块。

一块由金地、保利、华润联合体以31.5亿元竞得，需配建约1.4万平米公租房，可售住宅楼面价约5.7万元每平米，溢价率5%。

另一块由中国绿发(原鲁能)竞得，成交价30.95亿元，溢价率5.09%，可售楼面价约5.7万元每平米，配建公租房面积约1.4万平米。

不论是竞得条件还是地理位置，三块地都表现出高度相近。其中，金地、保利、华润联合体所拿地块仅距离招商、五矿、北京城建联合体地块1公里。

似乎从土地竞拍环节开始，就指向未来开盘销售过程的对标。

性价比内卷

取得预售证开盘又是一个关键节点。

据北京市住建委消息，金地、保利、华润联合体的“保利锦上”与招商、五矿、北京城建联合体“朝阳壹号”分别在9月13日、9月30号取得预售证，前后仅相差17天。前者目前全部楼栋预售、后者目前两栋楼在预售中。

相关人士认为，保利锦上领跑，朝阳壹号占尽劣势，绿发未加入此阶段竞争。据北京市住建委的网签信息整理，保利锦上目前已签约32套，朝阳壹号签约5套。

对标竞争的不只同区地块这两家，一批供地中，外围东五环豆各庄等地块也在竞争关系中。

作为一个四环外五环内的项目，王四营地块最大优势在于位置，离国贸CBD开车25分钟能到，近7号线焦化厂站，连着环球影城和国贸。但居住环境一般，周围环境杂乱，周边配套尚未跟上。

而东五环的豆各庄绿城项目也在刚需人群的辐射范围内，同样是7号线地铁盘、仅在焦化厂站后一站，且有学校、配套完善，最高限价6.5万元/平米。

有市场分析人士认为，项目周边现状使该区域的产品定位更偏向于刚需。谁能放低身段，对刚需人群更加友好，谁就有可能实现快速突围。

据了解，王四营三宗地成交楼面价分别为56000元/平米、56701元/平米、57000元/平米，最高限价7.1万元/平米，这意味着即使顶着上限卖，利润空间也很有限。

激烈的竞争带来了性价比内卷，根据一些房屋交易平台信息显示，保利锦上和朝阳壹号目前都在顶着上限价格卖，但两个楼盘似乎定位不同，前者更偏豪华高端，并且自称是五环内的“性价比之王”。

楼盘预售还在继续，招商退出了，在激烈的竞争与内卷中，算不过来账或许是原因之一。

行业