编者按：2021年地产行业跌宕起伏，市场信心荡到谷底。三道红线、调控补丁、两集中、美元债灰犀牛等多重因素叠加下，有人危机重重，有人却逆势上行。搜狐焦点·焦点财经特别策划《激荡2021》，以三大维度九大指标，剖析“激荡”房企，寻找在逆境中前行的房企，传递行业正能量。

2003年，时任万科总经理的郁亮在内部论坛上做出了一大反省：“万科离死亡有多远？”这一年，郁亮38岁，刚刚接任总经理两年，而万科的年销售额仅63.8亿。

郁亮认为，如果在顺境中不思进取、不求突破，则必将在环境的变化中走向消亡。这是他对万科自身“温水里的青蛙”的提醒与警示。

居安思危，一直印刻在万科的基因之中，而历史也在不断地印证万科的预见性。

接下来2004年的“831”大限拉开了房地产调控的大幕。而万科的应对策略是，2004年提出“有质量增长，均好中加速”，将自有资金经营周期缩短30%到40%，在负债率不变的前提下，提高净资产收益率3个百分点。

也就是在这一年，郁亮说服王石将1000亿目标写进了万科的第三个10年战略。

历史如同一个轮回。现在的场景与18年前如出一辙。外部环境银根紧缩，房地产热戛然而止。

面对外部市场的阵阵“寒意”，裁员潮、并购潮、暴雷潮接涌而至。在时代的这场淘沙之中，万科不仅在三年前预见性地吹响了“活下去”的号角，也在市场萎靡的情况下公布万物云的分拆上市。

对于2021年，郁亮在秋季例会上说：“很高兴，我们还活着”。

万科的“激荡指数”

焦点财经从财务安全（现金短债比、净负债率、剔除预收款后资产负债率）、成长能力（权益销售额增长率、营收增长率）、运营能力（净利润率、存货周转率、销售管理财务三费率、ROE）三大维度共计9个分指标，对2021年前三季度销售规模TOP100里的上市房企，进行了数据对比分析，万科凭借较高的成绩，成为2021年最“激荡”的“选手”之一。

具体来看，单就10月来看，万科实现合同销售面积258.1万平方米，环比增长13%，同比下滑29%；万科合同销售金额419.5亿元，环比增长16%，同比下滑19.8%。在市场低沉的状态来看，万科还是保持了相对平稳的发展态势。

就单季度看，今年一二三季度，万科实现营业收入分别为622.64亿元、1048.47亿元、1043.75亿元，同比增长30.33%、6.36%、9.70%，较上年同期均有所增长。不过，其对应净利润分别为12.92亿元、97.55亿元、56.42亿元，同比变动为3.44%、-13.35%、-23.30%；扣非净利润分别为11.57亿元、95.70亿元、55.60亿元，同比变动13.76%、-13.76%、-17.94%。

与其他众多房企相似，即便是龙头房企万科也陷入了“增收不增利”的困境。这不再是房企的个性，而是行业的共性。数据显示，今年前三季度，万科实现营收2714.86亿元，同比增长12.42%；实现净利润166.89亿元，同比下滑15.98%。

虽然万科正在遭遇近20年以来首次净利润负增长的局面，但是在财务完全方面依然保持稳健。

数据显示，截至9月底，万科资产负债率为80.94%，创2016年以来新低，净负债率为31.9%。同期，万科货币资金为1471亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债之和。在半年报期间，万科实现了三道红线的“零踩线”，现金短债比2.24、净负债率21.04%、资产负债率71.13% 。

在运营方面，虽然万科前十月的权益销售增长率有所下滑，但是以半年报来看，14.19%的营收增长率、9.68%的净利润率、0.1256存货/次、4.95% ROE、6.71%的三费率展示了其运营能力。

另据中指研究院发布报告显示，前10月百强房企销售均值为1067.5亿元，同比增长16.3%。其中，32家房企销售规模突破千亿，较去年同期增加6家。万科与融创分列二、三位，两者的销售规模均超过5100亿元。稳坐第一位的碧桂园，销售额为6761亿元。

万科颠覆万科

郁亮曾透露，在万科所有的业务场景中，他唯一没有去过的就是养猪场，因为进去之前，要消毒两天才能进去看半小时。

今年10月，有投资者向万科提问，现在的猪肉价格这么低，公司在养猪业务不会亏损很多吧？

万科对此的回答是：养猪业务目前还处于起步阶段，在山东等地拥有猪场，规模较小，是我们围绕客户服务展开的一个尝试，我们会积极关注业务风险，做好应对准备。

不止于养猪，郁亮曾说，万科还成立了一个蔬菜公司，万科已经成为国内最大的蔬菜供应商之一，也跟供应香港的主要基地进行合作，几年前万科还悄悄成立了一个食品检测中心。

郁亮的回应则是：“对我们来说，猪和菜是一样的，都是我们为客户配套而做的一部分服务而已。”

养猪、种菜，为讨好年轻人与乐队拍MV，万科的“求生欲”也表现在，刚刚公布分拆上市的万科物业——万物云直接对标贝壳，定位物管行业的空间科技服务商，而非传统物业。

郁亮多次强调，万物云不以物业公司的概念上市，万科物业要做的是像贝壳那样的平台，而不是一家物业公司。

当中国房地产单边上涨的时代结束，旧有的行业规则已经不适应新时代的发展。就像郁亮在例会总结里说的：“我们已经告别了房地产，来到了不动产的时代。”

从房地产到不动产，意味着要从单一的地产开发，到不动产的开发、经营、服务并重，在这个视角里，开发业务只是不动产的一个环节。

今年6月，万科宣布全面加速“开发经营服务并重”的转型发展，为此将启动一系列组织和人事安排，七大区首曝光。

郁亮称，从以开发为主转为开发、经营、服务并重意味着转变巨大；为此，要从地产总部变为集团总部，将精力放在转型发展上。与此同时，开发业务与优秀制造业相比，同样存在明显差距。因此，开发业务的组织做大调整，是基本盘，要巩固提升，支持转型发展。

毫无疑问，科技化与模块化已经成为万科的标志。横向科技助力，纵向模块化做切割进行细分领域深耕，缩短管理半径。

成立于1984年，万科一度沿着综合商社的模式，迅速变为一个以贸易为主的多元化企业。它的主营业务曾包含办公设备、视频器材的进口销售，此后陆续进入零售、工业生产、房地产开发、影视文化等领域。

1994年到2004年之间，为了实现快速发展，万科开始进行城市地域与业务类型的双向收缩，并在组织专业化及资金、人才、文化建设等诸多方面做加法。只是，如今的万科“加减法”正在组织架构及主营业务的夯实中变得聚焦。

正如万科周刊所写：颠覆康师傅方便面的不是统一方便面，而是美团外卖；颠覆柯达的不是富士，而是佳能、尼康和苹果……在这样的时刻，拿着旧地图，找不到新大陆。

万科的“加减法”

郁亮对行业的认定是：“在全面竞争时代，房企比拼的是综合能力，每个环节都要精细管理，每个方面都不容有失，某个方面出现短板就会溃不成军。”

并非此前房地产传统意义上的多元化，万科此次的选择是应对管理红利时代下的全面竞争，一切围绕着城市服务商而言，在巩固基本盘的基础上扩围自身实力。

万科找到了穿越周期中的“新大陆”，在房地产行业管理红利时代像制造企业学习，靠全面竞争力取胜。

事实上，万科正在城市更新、老旧小区改造、物业服务、冷链仓储等领域构建自身的“第二曲线”，而万科转型经营性业务由来已久。在今年股东大会上，万科曾对新业务的发展进行总结。

万科旗下万纬物流管理已是国内最大冷库运营商；万物云布局16个项目，已经与54个住宅物业合作；万科集中式公寓规模全国第一 去年新开业3.3万间；万物云与海康威视孵化深圳市万御安防服务科技有限公司，专注于安防科技、机电维保和技术工匠培育等业务，成为中国最大的安防机电综合服务商；教育业务方面，万科已打造梅沙教育和德英乐教育等特色品牌。其中，梅沙教育经过5年发展，已成为深圳最大民办教育集团。

半年报显示，截至6月底，泊寓保持国内集中式公寓规模全国第一，已布局33个城市，开业14.8万间，已服务客户超过51万人，已开业项目整体出租率达95%。物流仓储方面，万纬物流管理项目营业收入同比增长64%至13.4亿元，截至6月底，万纬物流已在44个城市累计管理148个项目，累计开业项目建筑面积797万平方米，其中，高标库稳定期出租率已达到94%。

除了在长租、物流、物业等业务进行扩围，万科也在商业领域方面积极布局，从“地产开发为主”转向“不动产开发、经营、服务并重”，持续推进转型。

截至6月底，万科累计开业商业项目面积同比增长18.3%至988.8万平方米，已开业项目整体出租率达到92.3%，开业3年以上项目出租率93.9%，营收Top10项目上半年整体平均出租率为98.5%。

此外，在物业服务方面，上半年万物云实现营业收入103.8亿元，同比增长33.3%。其中，社区空间服务板块，已布局全国105个城市，服务3490个项目，并将30年积累的住宅物业经验打磨沉淀为业务流程进行线上运营，超2000个在管项目实现线上运营。

今年以来，万物云在收并购市场中频频出手，先是今年8月与阳光城旗下物业公司阳光智博“换股”，随后又将三盛旗下伯恩物业纳入麾下。另据业内人士称，万物云上市后估值有望达到1500亿－3000亿之间，这也意味着万物云将有望成为郁亮所说的另一个“万科”。

一年前，万科联合新裤子乐队发布了新歌《就是不妥协斯基》，改编自新裤子乐队的《手扶拖拉机斯基》。这一年，万科迎来了自己的本命年，它的口号是“撞了南墙也不回头”和“就是一根筋”。

同样是在设定10年千亿目标2004年，万科销售首次突破100亿，其后万科连续4年保持70%的平均增长率，与对手迅速拉开了距离。

很显然，如今的快速增长已然不是房企的第一目标，健康地活着成为既定准则。在2021年年初，万科提出了一个新的战略基准——长期最大化市场价值。

巩固“旧版图”，开拓“新大陆”之下，不做行业大哥好多年的万科会实现他新的夙愿吗？

关键词： 万科的“旧版图”与“新大陆” | 激荡2021⑦