10月北京房地产市场报告 | 二次集中供地与新盘上市

观点指数10月，北京新建住宅网签企稳，二手住宅网签持续走低。

月内新建住宅网签6701套，环比微增1.3%；存量住宅网签持续走低，网签10725套，环比下降14.7%，创今年存量住宅网签套数新低。

土地市场遇冷，北京第二批集中供地于月内出让，共挂牌43宗地块，其中26宗延期至下一批次供地同时进行，除1宗共有产权地块被城乡房屋建设开发3.47亿元摘得，另外16宗地块摘金513.4亿。

城市更新方面，城建发展获北京密云新城北部三村棚改项目，规划地上建面51.12万平米。

二批次集中供地遇冷，26宗延期

月内，北京第二批集中供地共挂牌43宗地块，其中26宗因无企业报名，延期至与下一批次供地同时进行，其余17宗地块共摘金513.45亿元。

从整体成交情况看，土地市场遇冷明显，一批次集中供地无地块流拍，仅有5宗底价成交，封顶价成交的地块有10宗，成交溢价率为7.3%；二批次流拍率有所上升，有26宗地块因无人报名而延期出让，流拍率60.5%，封顶价成交的地块也减少至3宗，成交溢价率下降至3.4%。

数据来源：公开信息、观点指数整理

按成交结构来看，属于企业独立拿地的有9宗，联合体拿地8宗；成交上看，国企央企托底效应显著。

成交的16宗地块中，首开联合其他房企拿下3宗地块；中建三局、中建五局联合体拿下海淀2宗地块；中铁置业拿下3宗地块，联合体2宗，独立拿地1宗；中海独立摘得2宗地块。

本次土拍成交额最高的地块为大兴区西红门镇地块，地块计容建面17.83万平方米，华润中铁联合体以底价68.5亿元摘得该地块，房地联动价为66000元/平方米。

数据来源：公开信息，观点指数监测及整理

中海二批次集中供地报名8宗地块，摘得2宗，分别位于海淀区及其大本营石景山区，总成交价56.6亿元。其中，海淀区西北旺镇地块计容建面8.64万平方米，成交楼面价52113元/平方米，房地联动价为83000元/平方米。

第一批次中海报名15 宗地块，更多的是保持审慎态度，最终未落一子；第二批次，中海更为积极扩储，拿下2宗地块。

首开在第二批次供地中也收获颇丰，联合体拿下海淀、丰台、昌平等3宗地块，成交额为123.35亿元，显示出首开深耕北京的战略布局。据观点指数统计，北京第一批次集中供地，首开联合体拿下4宗地块，独立摘得房山区1宗共有产权用地，总拿地金额55.99亿元。

第二批次拿地，首开仍采取联合体开发的模式。不同的是，第一批次拿地类型偏向刚需，去除1宗共有产权房外，平均楼面价为2.3万/平方米。而第二批次拿下的三宗地块偏向改善/豪宅，三宗地块房地联动价分别为11.2万元/平方米、8.3万元/平方米及5.4万元/平方米。从成交区域看，首开此次拿地更多是满足补仓的需求，拿下的地块没有与第一批次有区域的重叠。

城市更新方面，城建发展获得北京密云新城北部三村棚改项目，规划地上建面51.12万平米。

10月13日，北京城建投资发展股份有限公司发布关于取得密云镇大唐庄、小唐庄、王家楼三村棚户区改造项目实施主体授权批复的公告。

北京的棚改项目大部分由本地国企如首开、城建、住总等完成，此次棚改项目位于密云新城北部，规划地上建筑面积51.12万平方米，用地性质包括R2二类居住用地、B1商业用地、A334托幼用地、A4体育用地、S3地面公共交通场站用地、G1绿地、S1城市道路用地。

新建住宅企稳，存量网签套数创新低

10月，北京新建住宅网签企稳，二手住宅网签持续走低。

数据来源：北京住建委、观点指数整理

月内，新建住宅网签6701套，环比微增1.3%，在网签套数连续三个月下滑后，网签开始企稳。

存量住宅网签持续走低，月内网签10725套，环比下降14.7%，创今年存量住宅网签套数新低。

供应方面，10月，北京新建商品房市场共有13个住宅项目取证，新增住宅供应4607套，环比9月减少4696套。

数据来源：北京住建委、观点指数整理

其中，上市6个纯新盘项目，分别为德贤华府、奥森春晓、北清云际、学府壹号院、青云上府、德贤御府，均为首次取证，项目集中在昌平、朝阳和海淀。

学府壹号院的开发商是融创，由北京第一批集中供地摘得的海淀树村地块打造而成，5月，融创以57.3亿元+20%政府产权份额及63.7亿+20%政府持有产权份额摘得北京市海淀树村南北2宗地块。