金融界网11月11日消息 今日房地产板块迎利好消息刺激，特发服务(行情300917,诊股)、新华联(行情000620,诊股)、中南建设(行情000961,诊股)、金地集团(行情600383,诊股)、保利发展(行情600048,诊股)、新大正(行情002968,诊股)、新城控股(行情601155,诊股)、阳光城(行情000671,诊股)、泰禾集团(行情000732,诊股)、铁岭新城(行情000809,诊股)、招商积余(行情001914,诊股)、招商蛇口(行情001979,诊股)集体涨停，万科A(行情000002,诊股)、万业企业(行情600641,诊股)、天房发展(行情600322,诊股)等纷纷大涨。
地产产业链相关的水泥建材、木业家具、工程机械板块纷纷活华新水泥(行情600801,诊股)、东方雨虹(行情002271,诊股)、江山欧派(行情603208,诊股)、厦工股份(行情600815,诊股)、建设机械(行情600984,诊股)涨停。
消息面上，昨天盘后以来房地产行业迎来多项重磅利好消息。昨天公布的10月金融数据显示，房地产贷款投放提速；房地产企业融资环境也有回暖迹象，资本市场上房企开启增持回购潮，楼市调控松绑的消息越来越多。
房地产贷款投放提速
11月10日金融数据央行发布10月金融数据，10月新增人民币贷款8262亿元，同比多增1364亿元，超市场预期。分项上看，居民中长期贷款（主要是房贷）同比多增162亿元，打破了过去5个月连续同比少增的局面。
开源证券首席经济学家赵伟表示，这或与“因城施策”下部分省市调控“松动”等有关，后续还需密切跟踪。
民生银行(行情600016,诊股)首席研究员温彬表示，10月居民中长期贷款新增规模保持相对稳定，但占全部新增贷款的比重升至51.1%，为去年10月以来新高，从侧面印证了近期按揭贷款政策已有所调整。
金融数据发布的同一天，央行官方罕见地公布了10月个人住房贷款统计数据，10月当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。
东方金诚首席宏观分析师王青分析，伴随宏观政策向稳增长方向微调，特别是房地产融资环境回暖，年内剩下两个月的信贷和社融增速有望回升。
11月10日盘后，据券中社报道有市场消息称，各地银保监通知热点城市的主要银行，将积压5个月以上的按揭贷款清退，同时放开对房地产商开发贷限额的管控。对此，深圳、北京地区多家主要银行回应：“暂未收到此类窗口指导或监管意图”。有银行房金部人士表示，按揭贷款并没有消息说的“积压数月”，都是按正常流程发放。
而早在10月15日，金融市场司司长邹澜在三季度金融统计数据发布会就曾指出，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。
房企融资环境回暖
11月10日晚间，据财联社消息，对于地产收并购，近期部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，“三条红线”就会被突破，建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整。
11月9日央行旗下的《金融时报》发布了一篇《高盛表示正在买入中国房企债券》，其中有一句话是“外资正看准时机抄底”。高盛出手抄底中国楼市，让房企债券又涨了一波。
“银行贷款放松”的消息在近期时有传出。11月9日，中国银行(行情601988,诊股)间市场交易商协会举行的房地产企业代表座谈会上，招商蛇口、保利发展、碧桂园等公司均表示，近期有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。
2020年8月，住建部、央行召开重点房地产企业座谈会，提出“三线四档”的监管要求。“三道红线”指：剔除预收款的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不得小于1倍。根据“三道红线”踩线的条数，监管部门将房企分成“红、橙、黄、绿”四档管理，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%，即使是处于绿档位置的房企，有息负债年增幅也不得超过15%。“踩线”数量越多，房地产企业面临的降杠杆压力越大。按照监管要求，从今年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期。按照监管要求，到2023年6月底，试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。
10月15日，央行金融市场司司长邹澜在三季度金融统计数据发布会曾指出，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则存在一些误解，对要求“红档”企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。针对这些情况，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
多地楼市调控“松绑”
11月10日晚间传出了沈阳解除限购、限售的消息。消息称，沈阳市房产局11月10日召集各大房企，线下通知从11月11日开始，放松限购限售等一系列房地产限制性政策。
对此，沈阳市房产局相关人士今日表示，“没有这个消息，没收到相关通知”。不过，财联社报道称从多家房企获悉，昨日沈阳市房产局确实召集部分房企开会，通知房企将松绑限购、限售等政策，但不会出台红头文件。
11月5日，武汉市印发《武汉市加快推进总部经济高质量发展的政策措施》，对部分人群放松了限购。
10月28日，徐州市发布《关于调整市区商品住房预售项目建设规模的补充通知》，放松了新房预售条件。
再往前，哈尔滨、长春都有放松调控政策的文件发布。和以前“一日游”不同，这些城市的文件都没有被收回。
房企开启增持回购潮
近期已有多家房企通过回购美元债等方式应对市场疑虑、传递现金流充裕的信号。例如，11月7日新城控股发布公告称，公司结合当前实际经营及财务状况，计划由新城环球提前赎回存续金额为3.5亿美元的美元债券，并予以注销。
在此之前，雅居乐集团、中国金茂、世茂集团、中梁控股、建业地产、弘阳地产等多家房企纷纷启动境外美元债回购，表明其资金充足、以提振市场信心。
据时代财经不完全统计，今年截至11月9日，包括正荣地产、新城控股、金辉控股、建业地产、阳光城、融信中国、祥生控股、旭辉集团、中国金茂、中国奥园在内的超20家房企进行了美元债的回购，回购次数超过100次。
另外，随着内房股股价不断下探，不少大股东也选择在此时增持。据统计，截至目前，已经陆续有包括碧桂园、世茂集团、富力地产、中南建设、禹洲集团、绿城中国、上坤地产等在内的房企大股东出手增持自家股票。
关注杠杆结构健康的头部房企
中国银河(行情601881,诊股)证券表示，当前市场处于“基本面底部区域”+“政策底”的组合，政策已经释放维稳信号，信贷侧面放松可期，根据以往经验，政策对板块估值弹性的影响大于业绩，板块估值一般在基本面处于底部区域开始抬升。行业在信用风险暴露的过程中中加速“优胜劣汰”的进程，逐步出清，待风险事件落地之后，行业信用格局重构，集中度进一步提升，利好经营稳健、融资成本低、杠杆结构健康的头部房企。
平安证券指出，房企正告别过去“以规模为导向”高杠杆时代，转而进入更加注重财务安全的稳健经营阶段，其中民企因融资受限等，降杠杆、收缩拿地力度更为明显；央国企则凭借良好的信用资质及背书，进一步扩大融资优势，在土拍市场遇冷下逆势成为拿地主力，新增质优价廉土储为后续销售业绩及规模扩张奠定坚实基础。预计经历本次阵痛期的洗礼，在融资、管控、产品等方面具备综合优势的国企及优质民企将进一步脱颖而出。
展望后市，光大证券(行情601788,诊股)认为，龙头房企收入端弹性确定，业绩增速相对稳定，估值具有较强防御性，股息率相对较高，对于考核周期较长的大资金具备配置吸引力，重点推荐万科A/万科企业，保利发展、中国金茂；先发布局多元赛道、注重运营升维的房企于营收端仍有一定提升空间，建议关注金地集团、龙湖集团、融创中国、旭辉控股集团、华润置地、中国海外发展、新城控股、金科股份(行情000656,诊股)等。
中信证券(行情600030,诊股)认为，市场最大的机遇是在运营和服务的机遇，重点推荐贝壳（BEKE）、碧桂园服务、融创服务、旭辉永升服务、华润万象生活、保利物业、金科服务、新城悦服务和中海物业。开发板块中市场占有率提升，盈利能力真实稳定的企业也值得推荐，包括龙湖集团、保利发展、万科A和金地集团等。
水泥建材有望估值修复
此外，天风证券(行情601162,诊股)预计，防水、涂料等品种明年价格调升幅度均有望达到5%-10%，瓷砖、管材等亦有望调整售价，对毛利的提振有望十分显著，低基数下消费建材龙头明年业绩高增是大概率事件。消费建材仍是建材优选品种，推荐东方雨虹、蒙娜丽莎(行情002918,诊股)、亚士创能(行情603378,诊股)、科顺股份(行情300737,诊股)、三棵树(行情603737,诊股)、北新建材(行情000786,诊股)等。
水泥板块方面，天风证券认为，当前受多种因素影响，水泥需求恢复有所滞后，但基建、地产需求边际好转的逻辑没有改变，四季度供给端限电限产力度较前期有所放松，但冬季错峰力度有所加强，预计价格维持高位震荡，同时在发改委指导下，煤炭价格见顶回落，利好水泥企业盈利改善。成长性角度，推荐：华新水泥、上峰水泥(行情000672,诊股)、万年青(行情000789,诊股)，塔牌集团(行情002233,诊股)、海螺水泥(行情600585,诊股)。
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