编者按:2021年地产行业跌宕起伏,市场信心荡到谷底。三道红线、调控补丁、两集中、美元债灰犀牛等多重因素叠加下,有人危机重重,有人却逆势上行。搜狐焦点·焦点财经特别策划《激荡2021》,以三大维度九大指标,剖析“激荡”房企,寻找在逆境中前行的房企,传递行业正能量。

作者 | 陈盼盼

出品 | 焦点财经

中央气象台监测,今年赤道中东太平洋海温偏低,出现“拉尼娜”现象。当人们正在讨论今年是否会更冷之时,地产行业已经感受到刺骨的“寒意”:信贷收紧、调控加码、市场下行,“冻死”或濒临“冻死”的房企越来越多。

不过,冬天不止有寒冷,还有一抹抹阳光。焦点财经从财务安全、成长能力和运营能力三大维度、九个指标综合筛选,寻找出一批在逆境中依然扎实前进,取得不错成绩的房企。

滨江集团凭借销售、营收、三费的优秀表现,成为在逆境中有所成长的代表企业之一。

这一结果,正好印证了滨江集团董事长戚金兴一个比喻:“考卷出得简单的时候,人人都是90多分,滨江的优势可能没有显现出来,但是考卷一旦出难了,滨江的实力反而突出了。所以,市场不太好的时候,对滨江反而是机会”。

滨江集团“激荡指数”

克而瑞统计,自下半年以来市场降温明显,成交规模同环比双双下降。1-10月,百强房企实现销售操盘金额93347.2亿元,同比增长6.7%,较2019年同期增长18.5%,累计销售增速明显放缓。

在此背景下,前10个月,滨江集团实现操盘金额1181.1亿,同比增幅达42.4%,优于行业整体增速,排名由第28位升至22位。

若从合约销售金额来看,前10个月,滨江集团达1407.5亿元,按照1500亿的年度销售目标来算,目标完成率93.8%,位列百强房企销售目标完成率第二名。

事实上,滨江集团自开始冲刺千亿规模以来,其销售业绩一直稳步增长,2018年至2020年复合增长率达22.04%。

销售表现强劲也带动营收、净利润大幅增长。上半年,滨江集团实现营业收入193.87亿元,同比增长88.1%;归母净利润12.67亿元,同比增长46.5%;到了第三季度,其营收和归母净利润分别增长94.76%和114.67%,表现颇为亮眼。

去年开始,融资监管的“三道红线”成为房地产行业悬在头顶的一把利剑。滨江集团则是少有的几家“三条绿线”的房企。截至上半年,其扣除预收款后的资产负债率为69.13%,净负债率为91.24%,现金短债比达2.36,降负债的压力较小。

除了财务安全,在业内,滨江集团一直以成本管控在行业著称,也是戚金兴引以为豪的一点。

今年上半年,滨江集团销售费率、管理费率、财务费率分别为2.02%、1.31%、1.95%,三费率合计达5.28%,与中海地产、五矿地产、绿地控股等房企一起位列行业前茅。

“地头蛇”吃透杭州

曾有业内人士分析,费用较低的房企要分为两类:一类是已经完成全国化布局的头部房企或有国资背景的房企,另一类就是深耕型房企。

滨江集团就属于第二类。作为杭州本土的老牌房企,无论是楼市黄金时代,还是白银时代,滨江集团一直在杭州埋头苦干。

早期,滨江集团的规模扩张之路并非一帆顺风。2010年,滨江集团销售规模突破百亿,随后陷入长达9年的“瓶颈期”。即便如此,滨江集团也未选择全国扩张,而是选择以杭州为根据地,深耕浙江的策略。

在戚金兴看来,如果只追求百亿规模,杭州及环杭的市场就能满足;千亿规模,意味着要盘活整个富庶的浙江。

2016年,滨江正式启动扩张战略,当年拿下下13宗土地、2017年20宗、2018年26宗,且几乎全部集中于浙江省。截至2021年上半年末,滨江集团土地储备可售货值约2780亿元,其中杭州内占67%,浙江省内非杭州的城市包括金华、宁波、嘉兴、湖州、温州、台州等二三线城市占比16%。

与此同时,凭借多年深耕杭州打下的品牌优势,戚金兴提出轻资产战略,将项目平均分成三份,一份由公司自己拿地并开发销售、一份用来合作,另一份则是代建,以此撬动千亿规模。

2019年,滨江集团销售业绩突破千亿,成为业内为数不多的区域型千亿房企。在杭州市场,滨江集团一直处于领先位置,2019年、2020年凭借170.28亿、387.19亿的权益金额登顶杭州房企榜首。

成本管控与“不能太保守”

与全国型房企相比,区域型房企的优势在于对细分市场充分了解,组织架构轻盈,从而提高效能,增加利润。

戚金兴曾透露,2020年滨江集团有1060人,管理着100个项目,全年销售金额预计超过1300亿元。这意味着,人均销售金额超过1.2亿元。

这一优势充分体现在管理费率上。即使算上合作项目,滨江的平均管理费率也仅为1.5%,而行业平均水平是4%-5%。这被戚金兴滨江集团的“绝对优势”。

同时,区域型房企的地缘优势及稳定的市场占有率,令滨江集团在拓取客源、供应商合作上具有先天优势,从而降低成本。

据统计,2020年全年,滨江仅在杭州的住宅项目开盘(含合作)超20个,开盘次数近50次,推出房源近9000套。

此外,滨江集团较早的建立起一套标准化体系,包括2007年建立的高端楼盘标准化,2012年的普通楼盘的精装修标准化和配套设施的标准化,以及2017年的管理完全标准化。

通过这套逐渐成熟的标准化体系的加持,滨江在产品定位、设计、招采、结算等环节,避免不必要的沟通和浪费,从而提高管理效能,节约成本。

而在财务管理上,滨江集团曾属于偏保守型,未能利用好财务杠杆,错失扩大规模的良机。直到2017年,戚振兴才对外表示,“不能太保守了,否则会失去大好机会,我们应该适当的放大一点财务杠杆。”

正是因为适度使用杠杆,滨江集团财务结构多年处于安全状态。截至2021年6月30日,滨江集团有息负债规模461亿元,扣除预收款后的资产负债率为69.13%,净负债率为91.24%,其中短期债务111.26亿元,占比24.1%,在手现金180.35亿,足以覆盖短期债务。

财务安全还不断推动融资成本的持续下降。2017年,滨江集团综合融资成本为6%,2018年5.8%,2019年5.6%,2020年5.2%;截至2021年6月30日,平均融资成本为4.9%,较上年末下降0.3个百分点。这给滨江提高盈利水平和经营质量让出更多空间。

关键词: 滨江集团:吃透一座城 | 激荡2021⑤