作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

将融创中国文旅旗下商管运营板块注入融创服务，孙宏斌这一次内部倒腾，不仅明码标价18亿，还有一份对赌协议。王健林为珠海万达商管引入战投时，也签署了对赌协议。

不同的是，一个是亲兄弟明算账，一个是朋友间算明账；相通的是，他们对物业商管赛道的看重与布局，马云、马化腾、杨惠妍和郑裕彤家族等富豪是王健林的战投朋友，他们在押注一次商管巨头的资本宴会。

孙宏斌用商管赋能融创服务，虽然道不同，但理相通。万达商管1800亿估值，虽说有行业龙头的背书和追捧，但商管的高估值再一次被印证，这也是物企们争相入场的关键所在。

经历过早期物企的轮番上市，资本对传统的物管开始兴趣变淡，搭配商管成为新时尚，也更受青睐。所以，越来越多物企涉猎商管赛道，除却追求业务规模拓展和多元化，一个重要因素也在此。

一个可见的现象是，诸多上市物企一方面发力增值服务，进入更多细分服务领域；另一方面加紧布局商管赛道，正如增值服务一样，商管板块正在他们的标配。

标配商管

标配时间最近的是融创服务，通过内部并购注入的同时，也收获了一支组织架构完整的商业运营管理团队；远洋服务6月中旬成立商业资管平台并搭建团队，承接远洋地产持有的商场、写字楼管理运营业务，开始外拓输出商业运营服务。

时间向前再推进，2020年正荣服推出商业子品牌荣企，富力物业推出富物商企；2019年保利物业的星云企服，绿城服务的绿城云享；2018年旭辉永生服务发布悦泽商办，万物云推出“万物商企”子品牌后，又于2020年入股戴德梁行，成立“万物梁行”。

2021年是物管并购大年，仅单个三季度并购额便超2020全年，而商业物业是其中最热门的板块之一。自李长江3月份将商业运营列为发力点之一后，碧桂园服务对外并购富力物业以及彩生活核心资产邻里乐，对内整合碧桂园集团旗下上海、深圳商管子公司。

欧宗荣和孙宏斌的操作一致，通过内部并购将正如商业注入正荣服务；龙湖智慧服务虽未上市，但凭借龙湖天街项目商管能力已不可小觑，今年12.73亿元并购亿达物业后，又拿下楷林商服，加码商办物业赛道；旭辉永升服务则是以9.6亿元吞并美凯龙物业，共建商业物业平台。

抢滩商管赛道的物企阵营正在变大，特别是上市物企或企图谋求上市的企业，甚至有物企欲单独分拆商管业务上市，如花样年和彩生活原本计划分拆商业板块上市，却因核心资产邻里乐售予碧桂园服务而夭折。

据焦点财经不完全统计，截至11月10日，共有53家上市物企（其中 A 股上市 4 家；港股上市 49 家，1 家已退市），其中至少过半企业业务体系中囊括商管业务，包含金科服务、越秀服务、弘扬服务、金融街物业和新希望服务等物企。

11月10日新晋上市的国资背景物企京城佳业，虽被称为“胡同服务商”，但在其183个在管项目中也包含29个商业项目，国家体育场（鸟巢）和国家石油天然气管网集团写字楼正是由其提供服务。

赋能估值

虽说物企正处于跑马圈地阶段，正在抢占各条赛道，但商管赛道显然意义非凡，被誉为物业管理黄金时代下的钻石赛道，重要性不言而喻。

以京城佳业为例，商管面积占总在管面积的比例仅4%，但却贡献了33.8%的收入。再如中骏商管、合景悠活和星盛商业，凭借商业板块的高盈利能力，净利率可以排在上市物企前五。

特别是星盛商业，作为港股第一家纯商管上市公司，净利率高达32.3%，2021上半年是诸多上市物企当中唯一一家超30%的企业，盈利能力最强。

而且，商管服务已不再是物企业绩加分项那么简单，已经成为可以赋能市值或估值的重要砝码。2021半年报结尾之际，曾编写《九大榜单穿透物企估值分化迷雾》，当时焦点财经统计的50多家上市物企，估值均值为26.2，以商管为重要组成部分的中骏商管、宝龙商业和合景悠活，估值分别为49.06、35.93、31，显著高于行业PE均值。

虽然在管规模是支撑物企市值或估值的首要因素，但商管业务以其较强的确定性和韧性，受到资本市场的追捧。华润万象生活的物管处在行业第一梯队，商管目前是上市物企第一，在管开业购物中心 150 个，上市以来估值一直站在金字塔顶端，即便今年行业整体有所回落，但位置一直稳固。

中骏商管也是如此，在管规模虽不足1亿平方米，处在第三梯队；但估值却一直排在行业前十之列，与其商管业务强相关。

轻资产商管赛道，正成为物业资本市场的新宠儿。特别是行业第一梯队龙头公司万达商管启动上市进程，其上市或有望推进资产市场的进一步认知，使得商管细分赛道附加值更高，抬升整体板块的估值。

这也是如此多物企正加紧标配商管，升级业务体系的核心因素，而“物管+商管”的双管模式就像是一个升级版。

上海证券数据显示，商业管理行业空间广阔，预计到2023年购物中心数量达到7496个，在管面积可以达到 6.2 亿平米；但是市场格局较为分散，龙头商管市占率仅为 6.2%。如此市场规模，为商管能力突出的企业提供了充足的外拓市场空间。

不过，商管物企面临的竞争并不小，因为还有一群如龙湖、万科印力、大悦城、爱琴海、新城等商管头部玩家也在虎视眈眈，他们目前虽未透露出剥离开发主业独立上市的消息，但不排除后期如万达商管般分拆上市。

关键词： 物企抢占钻石赛道