华润万象生活表现居前，恒隆、凯德各显异彩
疫情阴霾逐渐消散，商业地产经历了充满变革、机会与想象的一年。
拥抱新商业浪潮，不少企业纷纷调整自身经营策略、打磨产品模式、创新科技手段，以求在激烈的市场竞争中保持优势。成熟的运营管理经验、敏锐的市场目光、独到的谋略布局，都让这些企业收获亮眼成绩，并成为业内备受认可的标杆。
观点指数通过对年度商业地产市场表现进行盘点，发布"表现力指数 · 2021年度商业地产企业表现"研究成果。其中，华润万象生活、恒隆、凯德表现出色，在研究成果名单中位居前列。
走在商管分拆上市浪潮的前沿，华润万象生活于去年12月底成功上市，并在资本市场上保持较好的成绩。今年上半年期内商业运营及物业管理服务板块收入为16.23亿元，同比增长11.7%。其中购物中心运营服务收入同比大幅增长126.9%，出租率为96%；写字楼运营服务收入同比大幅增长54%，出租率也较年底增长6.8%，未来上升空间可期。
反映到资本市场表现上，截至9月30日，华润万象生活在所有上市商管企业中，以超100倍的PE遥遥领先，总市值为987亿元港元。随着外拓能力的逐步加强，其商管能力带来的价值变现与利润释放继续值得期待。
而过去的一年内，内地地产行业大量债券违约、资金暴雷影响。而港资企业拥有优质资产、成熟的运营经验、出色的营收效益，尽展商业优势。作为港资代表之一的恒隆地产，在内地拥有相当体量的商业资产规模，抗风险能力强。加上奢侈品市场的复苏，给其商业项目带来逆势增长。受益于此，恒隆一如既往以突出的表现成为业内的佼佼者。
今年3月末，武汉恒隆广场正式开业，延续恒隆地产精细化经营理念，进一步激发当地高端商业市场活力。7月底，作为在内地推出的高端服务式寓品牌--武汉"恒隆府"正式亮相，联袂周边恒隆广场打造商业消费全生态。可见，作为行业先行者，恒隆地产在持续打造商业品牌的同时，也在不断创新、尝试，丰富其业务布局。
而在当前大资管的趋势下，动作频频的凯德年内表现突出。3月，凯德集团宣布重组计划，房地产开发业务私有化，而旗下房地产投资管理业务分支以及集团的旅宿业务将纳入"凯德投资管理"（CLIM）平台，并于9月20日上午在新交所首次上市交易。从一个具备资管能力的开发商，到转型为一个有开发能力的资管方，在买与卖的运作之间，凯德正一步步扩展其内地版图，实现商业资产价值最大化。
如6月底，凯德以330亿出售国内6个来福士项目部分股权予平安人寿，获得不俗的资产回报，并在后续持续对项目进行运营与管理。而随重组之后，又多次加码新经济布局，收购多地物流资产。据数据显示，自10月底收购上海、昆山、武汉和成都物流资产后，凯德中国信托的管理资产规模增长8.0%，达到47.292亿新元。
投资物业收入增长回升20%以上，市场挑战仍存
随着疫情影响的逐渐消散，市场在适应、调整与变化中重现活力。去年直面市场冲击，在现金流、经营效益上备受考验的商业地产商们得以回调。
从观点指数监测下的商业地产商样本数据来看，2021年前三季度投资物业总收入为1785.12亿元，按年提升了24.6%。平均值为18.48亿元，中位数为8亿元，而2020年数值则分别为15.58亿元、7亿元。在商业回暖的大环境之下，行业整体走势趋好。
不过从市场占比的角度来看，投资物业收入前二十的企业收入总和为1207.7亿元，占样本总数值的66%，份额占比与去年同期相比提升了6个百分点。而上述企业，投资物业平均资产值在1000亿元以上。可见，头部企业还是掌握了绝大部分的话语权。
数据来源：观点指数整理
结合收入区间分布来看，在所有样本企业中，10亿元以下收入的企业数量占比最多，为59%。紧随其后的则是收入30亿元以上的企业，占比19%；中间收入的企业占比最小，均为11%。这种“断层”分布也折射出头部企业资源优势大，对于尾部企业而言，竞争更为激烈。随着资产收并购、行业整合的推进，集中度将不断提升，中小企业的生存空间势必会受到压缩。
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在研究过程中，为了更加聚焦地探讨收入的增长情况，观点指数剔除规模较小且非典型企业，选取投资物业收入前三十的企业做进一步观察。
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可以发现，由于上年整体基数较低，加上行业环境向好，基本所有企业都录得正向增长，而去年则有26%的企业为负增长。区间分布上，位于0-20%区间的企业最多，占比为30%，而在20-50%、50-100%之间的占比皆为26.67%。面对过去一年疫情的挑战，企业在考验中重整旗鼓，加之积极优化经营模式、调整资产结构等多重举措，营收增长恢复往期水平。
此外社会消费的复苏，更是利好商业企业的发展。根据国家统计局数据，前三季度社会消费品零售总额为318057亿元，同比增长16.4%，其中9月份社会消费品零售总额为36833亿元，同比增长4.4%。同比增速虽然较上半年有所放缓，但依然显示出消费意欲的提升与市场信心的提振，特别是对于部分购物中心规模占比较大的商业地产商而言，有助于投资物业收入的快速反弹回升。
观点指数从样本企业中抽取收入增长明显、发展模式各有特色且具有行业代表性的9家企业作为进一步分析的样本。通过数据对比可以看到购物收入对整体租金收入的提升有较大贡献。租金收入同比增长幅度较大的企业I，购物中心占比达90%，购物中心收入同比增长率超80%；在样本企业中增长率最高的企业G，购物中心占比60%。
数据来源：观点指数整理
运营助力提质增效，港资单位资产值优于同行
从前文的数据对比中，可以发现企业的各项投资物业收入都有着不同幅度的提升，但是聚焦到收入质量上，不同运营模式以及布局逻辑的企业存在较大的表现差异。
对比上一年，样本企业今年前三季度的租金收入同比增速基本在10%以上，其中企业G增速最高达到近90%，而与去年增速相比，差值超过90%。今年的消费反弹之下，可以直观看到其收入数据差别较大。作为港资企业，企业G旗下商业项目基本为重奢购物中心，随着奢侈品消费回流，加之精细化运营，其单位租金收入水平也是一骑绝尘，在样本企业中遥遥领先。
除此之外，企业B、E也是港资企业，尽管在内地布局项目有限，但在地段、模式经验加持之下，这些拥有成熟体系的商业地产商无论在疫情前还是疫情后，单位租金收入水平都基本处于前列。
数据来源：观点指数整理
企业I增速可观，得益于在期内新开业多个零售商业，上半年新增已出租面积为27万平方米，在一定程度上提升了企业的租金收入总额。但由于该企业在全国各地的布局大多为二三线城市，相对于重仓一线或新一线城市的企业而言，其单位租金水平表现稍有逊色，仅为2.25元/平方米/天。同比去年同期，由于2020年下半年其开业了近30个零售商业项目，租金收入、在管面积有所增长，单位租金水平略有提升。
而除了租金水平外，投资物业资产值也是衡量一个商业地产商是否拥有优秀的运营能力的关键标准。打造高价值的商业资产，创造可持续性且高收益回报，才能获得行业认可与资本青睐。
从样本数据企业数据来看，港资企业B、G的单位资产值相对较高，分别为4.5万元/平方米、6.4万元/平方米，而且结合上述提及的单位租金收入、租金收入增长情况来看，尽管其商业项目规模有限，但依然凭借亮眼的资产值与价值创造能力打造出备受业内推崇的商业品牌。
通过对比前后两年的数据可以发现，受市场环境变化、企业自身经营策略调整等，企业的单位资产值或多或少有升跌。其中，企业F的跌幅最大，接近60%。其收入贡献大部分来自购物中心项目，上半年购物中心项目平均出租率为94%，但个别项目表现未如理想，出租率未达90%，再加上租金收入同比下降等因素，致使业绩表现未如预期，资产价值受影响。
数据来源：观点指数整理
随着疫后市场的逐渐恢复，商业项目入市节奏有所加快。根据市场研究机构统计显示，2021年下半年及2022年将有2259万平方米的优质零售物业入市，主要核心城市将迎来开业高峰，市场竞争将加剧。
要关注到的是，商业地产的存量时代已经来临，无论是已经运筹帷幄的成熟企业，还是后来居上的的奋进者，如何在同质化竞争中突围而出才是关键。
通过对存量资产进行优化提升，包括业态规划的重新调整、招商管理与改变，让这些存量的商业重新焕发新的活力，才能历久弥新。
在国庆黄金周前一天开业的前滩太古里深谙此道，通过打造开放式、低密度的街区形态购物中心，提升体验感。独特的动线设计与各种高奢品牌荟聚，促使其成为又一个城市地标。对于即将入市、欲求在市场中分得一杯羹的零售商业项目更是如此，深度挖掘消费需求，如引进首店品牌、把握流量密码、进行新零售的融合、智能化与体验场景的重塑等，才能打造新的消费热点。
投资物业公允值变动幅度平缓，资本运作释放商业价值
为了更全面地分析行业的投资物业资产值变动情况，观点指数在研究样本中抽取部分上市企业进行比对。可以看到，有28%的企业公允值变动为负，但亏损程度不大，基本为1亿元以内，而公允值变动升幅最高的企业则达到近50亿元。
数据来源：观点指数整理
从区间分布来看，公允值变动在0-1亿元内的企业数占比为30.77%，其次占比最多的为5-10亿元，占比23.08%。总体来看，公允值变动幅度不大，亏损的企业也相对去年同期有所减少。公允值变动超过20亿元的企业数占比为10.26%，其投资物业资产规模基本在1000-2000亿元之间，行业龙头企业的优势不言而喻。
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其中升幅最高的企业，投资物业资产值规模超过2000亿元，总建面超800万平米，在全国超过65个城市都有布局，租金收入同比增长超65%。
根据企业半年财报数据显示，在经营性不动产公允值上，该企业购物中心占比73%，写字楼占比19%，其他占比8%。租金收入增长态势良好，加之购物中心经营优异、市场环境改善等，带动了资产估值的上升。此外，在上半年公允值的变动概况中，可以看到添置的落成投资物业和在建投资物业的公允值分别为13.82亿元、72.35亿元，在一定程度上拉升了公允值。
优质的资产，不仅对企业营收有所裨益，同时还能促使企业释放资产流动性，兑现更高的商业地产价值，如选择优秀资产打包并实现REITS上市。
8月27日，宝龙地产公告披露拟分拆宝龙商业房地产投资信托基金赴港上市。资料显示，其底层资产包括8个优质购物中心，总楼面面积达7.4万平米，上半年平均租用率为96.5%，评估价值约为82亿元。而先于宝龙地产，早在7月30日新城控股也发布公告，拟将主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业作为底层资产在新加坡设立信托基金。通过资本运作的手段，既拓宽融资渠道，同时也能为母公司输血。
因此，对于商业地产企业而言，如何练好内功，巩固基本盘，并且在日常中做好经营管理、提升与优化资产，是一个长久且需要持续努力的方向。
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