原报道 | 易小迪的网红明星“创新工场”

观点地产网 易小迪创立阳光100已有二十余年时间。

过去这些年，易小迪被外界贴上了“佛系”的标签，但抽丝剥茧可以发现，阳光100并非“看淡一切”，易小迪也在努力创新与改变。

据了解，在地产行业进入深度调控的这些年，房地产企业过往的发展模式难以为继，身处其中的阳光100宣布转型非住宅，从物业开发商向物业运营商转型。

与此同时，阳光100不断通过与网红、明星们的合作，将业务范畴扩大。这一次，易小迪将触角延伸到了物业和社区商业。

10月20日，阳光100集团与TST淘不庭签署战略合作仪式。按照签约仪式上的说法，双方将在物业服务和社区商业方面合作，淘不庭以阳光100为敲门砖，发展社区商业，而阳光100则借淘不庭的电子商业、直播带货优势，为业主提供服务。

随后，观点地产新媒体致电阳光100相关人士，该人士仅表示，上述签约还未有实质性的战略和进展。

事实上，自2014年上市以来，阳光100的战略与业务范畴几乎换了一遍，其中也不乏网红、明星的身影。过往，阳光100聚焦二三线城市，当下则主要在长三角、珠三角、环首都经济圈外围城市布局；过往，阳光100聚焦公寓、住宅，当下则不断向文旅、商业等多个方向转型。

转型与创新不易，但易小迪对转型这件事依旧坚定，在2020年3月的业绩会上，他曾表示，“我们走了一条最难的路，但这是一条最有前景的路，一开始就不容易。”

试错

这个世界没有不败的神话，只有永不言败的精神，和不断试错的过程。

从教书先生到创办印刷厂、涉猎房地产；从万通分家，到创立百货、重回地产……易小迪骨子里就有探索与尝试的基因，他的地产旅途，又何尝不是一次一次的试错过程，但试错的成本可能是一个地产人的“宽路”与一个企业的发展前景。

时间来到1992年，那时，易小迪才28岁，他只身前往广西，创立了广西万通，这是阳光100的前身。

时代给予契机，那一年，市场上还出现了碧桂园、保利、绿地以及建业等众多房企，他们与阳光100踏上同一条起跑线，而杨国强、张玉良、胡葆森与潘石屹、易小迪等“92派”也成为了活跃在房地产市场中的关键人物。

三十年前，没有谁能够预测未来房地产的发展，更没有谁敢打包票称“某某房企宇宙第一”。但在那个年代，以“万通”之名，收获少许名气的潘石屹、易小迪成为了地产马拉松的种子选手。

老潘和小易同样不负众望，前者流连于微博、访谈、影视剧，连同他的SOHO中国大获人气；后者经营的阳光100抓住了一二线城市房改后的机遇，2003年创下40亿元的业绩，跻身行业十强，巅峰时期，更与王石的万科比肩。

但岔路口出现在2003年，彼时，中国土地市场推行招拍挂制度后，万科、保利等房企在一线城市掘金，易小迪剑走偏锋，将目标锁定在了三四线城市。

三四线的探索过程，并没有带来预期效果，反而让这个长跑选手开始掉速。17年后，碧桂园已经发展成为近六千亿销售的房企，绿地超三千亿，就连专注河南市场的建业集团，也突破千亿，但阳光100不进反退。

一带巨星的陨落，有人归咎于时代，也有人归咎于契机，但易小迪也曾尝试转型，企图“曲线救国”。

2015年，易小迪牵手影视明星李亚鹏，打造丽江雪山小镇，这场合作被外界看作是转型文旅与商业的重要标志，然而，雪山小镇并没有给阳光100带来预期收益，2019年颗粒无收，2020年去化不到千分之一。

此前，易小迪还牵手创业名人毛大庆，打造联合办公项目，如今，与淘不庭合作，被看做是物业发力的一个重要转折点。

错步、过于谨慎……这是业界对易小迪的表层印象，但所谓的错步，或许只能算是一次次探索带来的代价。

变革

“做大大难，做小小难，不做更难。”

的确，对易小迪和阳光100而言，转型和探索不易，但不做改变，将会面临更艰难的境地。

2014年，我国宏观经济环境呈现低迷状态，而作为国民经济重要一环的房地产市场，自然也无法独善其身，那一年，地产行业亦受到了一系列宏观调控政策的影响。

见过海南地产泡沫破裂的易小迪，对时局的判断更加敏感，于是从那一年开始，阳光100踏上了转型的道路。

从万通六君子之一到阳光100掌门人……万通六君子的时代早已过去，而易小迪，也不断通过这个时代的新鲜事物，寻找转型路径。

易小迪是地产圈的明星人物，他深知“名人效应”在市场当中的优势，因此，与网红、明星合作，成为探索新路的重要途径。

易小迪创新的每一次尝试，也是阳光100的又一次变革。

七年前，在得知明星经理人毛大庆离职创业做“中国版WeWork”的第一时间，阳光100立即寻求合作，毕竟优客工场、SOHO3Q这种众创空间的模式，与易小迪当时考虑的“凤凰社”社交资源共享型公寓的概念不谋而合。

双方的合作很快敲定下来，优客工场首个项目落户阳光100朝阳写字楼的负一层，这也是优客工场的旗舰项目。

据了解，这场合作并非简单的租赁模式，易小迪在此前接受观点地产新媒体的采访中提到，上述项目当中，阳光100与毛大庆各占一半股权，但阳光100不直接操盘项目，共享收益与分红。

据CBRE世邦魏理仕调查，加上2020年疫情影响，优客工场项目的工位出租率平均值是83.6%，其中大多数项目的工位出租率约在80%-95%。

或许是优客工场旗舰项目的成功，给易小迪提供了新的思路，而毛大庆这种出租工位+出售股权的模式，也是阳光100后续发展的商业街和喜马拉雅项目的雏形。

除了创业明星毛大庆，阳光100还与影视明星李亚鹏合作开发丽江雪山小镇项目，但雪山小镇的合作模式，与毛大庆的优客工场完全不同，这一次，项目交由易小迪的团队操盘。

彼时，易小迪以1.938亿元的价格拿下雪山小镇51%的股权并获得项目控制权后，阳光100开始了实际的操盘动作，团队更换、项目负责人更换、项目定位变更……易小迪按自己喜欢的模样，刻画雪山小镇。

有市场人士猜测，拿下雪山小镇，是因为易小迪和李亚鹏私下关系较好。但资本逐利，合作的初衷不会浮在表面，细细观察会发现，在2014年那个阶段，也是阳光100“清库存”的阶段。

由于前些年三四线城市拿地便宜，阳光100加速扩储，但在调控之下，盘活资本回笼资金变得尤为重要，于是，阳光100选择在文旅概念风口之时，接盘雪山小镇，试水文旅地产。

虽然雪山小镇后续发展不算圆满，但这种将住宿、餐饮、购物、玩乐等需求集合的模式，是郊区大盘阳光100阿尔勒小镇的发展原型。

得失

对比阳光100的发展历程，易小迪和网红、明星们的合作，往往是阳光100探索新路径的垫脚石，通过这种合作模型，阳光100的产品业务，也逐渐成型。

翻看阳光100历年的财报发现，2014年，该公司开始探索商业街和街区综合体的模式，同时2015年开始推出公寓--阳光100凤凰社，而后发展成为喜马拉雅。

2017年，阳光100开始探索郊区大盘阿尔勒小镇，将住宅、商业街等多种模式融合到一起。

数据来源：企业财报、观点指数整理

与此同时，毛大庆优客工场旗舰项目“出租+出售”的模式，同样与阳光100的商业街和喜马拉雅公寓“租售结合”的商业模式项目有诸多共通之处。

“租售结合”的模式，即将项目的一部分出售，以收回投资成本，同时一部分进行出租与经营管理，以赚取运营的利润。

易小迪在此前的采访中说道：“商业街如果采用整体持有模式操盘，就必须等到租金达到一定的水平，才能打造第二个项目，速度就慢下来了，先卖掉一半，钱就回来了，一口气做了十几个。”

实际上，这种少量持有、主导运营的模式，让阳光100能够依靠高溢价的销售回款来反哺，从而实现自身的持续发展。另外，这种租售结合的模式，能够让阳光100的项目得到有效的复制，从而形成良性的产品循环。

时间回到当下，10月20日，阳光100集团与TST淘不庭签署战略合作仪式。对于此次合作，阳光100相关人士表示，未来淘不庭的合作主要集中在物业领域，但目前没有实质性的合作。

不过，物业是当下房企转型的新风口，特别是在房地产行业步入“管理红利”时代，叠加新一轮的房地产调控来袭，房企的压力可想而知。

于是，越来越多房企分拆物业上市，寻求新的增长极，易小迪本次与淘不庭的合作，也有发力物业的意味。

按照签约仪式上的说法，双方将在物业服务和社区商业方面合作，淘不庭以阳光100为敲门砖，发展社区商业，而阳光100则借淘不庭的电子商业、直播带货优势，为业主提供服务。

分析人士则认为，如果借助第三方平台打造社区商业，要提前明确收益来源，一般来说，淘不庭通过阳光100社区出售产品，前者收取平台管理等费用，而后者则通过这种社区商业收益，赚取分红。

“当然，也可以采用纯服务的模式，收取固定的入场费用。”

事实上，此前阳光100就提出，要从物业开发商转型向物业运营商转型，透过此次合作，或许其能够借力淘不庭，寻求物管发展新方向，但这种探索，能为其业绩带来多大的增值尚不可知。毕竟，前面七年的探索，还没能给阳光100带来最终的方向。

数据显示，2020年全年，阳光100录得销售105.29亿元，同比增长1.9%，而2021年前九月，该公司销售下降至26.11亿元（包含小股操盘项目5.98亿元），按年下跌53.6%。

今年上半年，阳光100录得收入为33.95亿元，同比出现了小幅下降，期内公司净亏损为2.75亿元，公司权益股东应占亏损为3.6亿元。

此外，上半年，该公司的贷款和借款为126.28亿元，现金和现金等价物为13.12亿元，受限制存款为5.12亿元，偿债压力较大。

另外，今年9月，一笔美元可转换债券的违约直接暴露了阳光100目前的财务状况。彼时，阳光100再次发布公告表示，这笔美元债在延期10日之后仍无法顺利兑付，出现持续违约，并触发了其他债券的交叉违约。

一次次的试错与变革，为阳光100铺就了发展新路，但这种试错，也让阳光100付出了较大的成本。

2020年，阳光100提出加大住宅比例抗击疫情冲击；2021年阳光100透过淘不庭寻求物业新路……易小迪和他的阳光100，依旧前路漫漫。

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