羊城旧改市场的喧嚣依旧，只是近期在政策调控下经历调整的“阵痛”；但与此同时，亦有外来开发商加快入局，最新一个受到关注的是武汉房企福星惠誉。

近日，福星惠誉官微披露，其与广州开发区建设投资有限公司在黄埔实验室举行战略合作框架协议签约仪式，随后双方就黄埔区周边城市更新工作开展进行交流。

资料显示，广州开发区投资集团有限公司为区属十大国企之一，目前集团注册资本为70.78亿元，总资产约235亿元。其四大核心业务为基础设施建设、园区建设运营、城市更新改造、重大产业投资与资本运作。

在城市更新方面主要开展黄埔区轨道交通建设、河涌整治及“三旧”改造等项目的征地拆迁工作，承接“三旧”改造工程代建，以及合作开展片区升级改造等。

广州开发区投资集团表示，与福星惠誉在城市更新改造模块合作是第一步，后续期待与福星集团在其余板块进行深度合作。

福星惠誉多被认定为“武汉旧改王”，这是其进军广州旧改市场后首次与区属国企合作。有业内人士认为，外来企业与本土国企合作进入的方式，将会是主流。

实际上，近期一系列城市更新政策文件相继出台释放出强烈的“去地产化”信号，世邦魏理仕华南区商业部负责人钟廉军表示，广州旧改参与主体呈现出政府监管、市场参与的特征。未来将继续强化“政府主导、全面统筹”的模式，通过国企主体引入外来优质规划、运营资源进行合作开发。

世邦魏理仕中国区战略顾问部副董事陆韬也表示，“去地产化”也意味着开发商的进入路径或许会有所改变，更多会是由国企主导统筹，而开发商会与国企合作进入，进行操盘改造。

从目前介入程度观察，福星惠誉或有意以黄埔市场作为广州旧改计划的突破口。

此前9月份，黄埔区下沙村公示城市更新项目前期服务协议表决结果，确定前期服务商为广州市福瑞盈投资有限公司，据传其背后便是福星惠誉，但尚未得到确切的验证。

根据工商信息，广州市福瑞盈投资有限公司的实际控制人为李甫钢，其关联的多家公司位于广州、深圳及武汉，涉及房地产业、租赁和商务服务业、批发和零售业等。

据了解，目前广州不少旧改项目正在进行自纠自查，尤其是黄埔旧改进入了整顿期，后续将更为注重精细化运营及多方利益平衡、强调产业发展等，对于外来开发商会有更大的要求和考验。

据观点地产新媒体了解，由福星惠誉全资控股的广州福星惠誉房地产有限公司成立于2017年11月，注册地址位于广州天河区，目前旗下控股广州番禺福星惠誉置业及广州福星惠誉德圆置业，该两家公司分别位于番禺区和从化区。

目前福星惠誉尚未在广州有公开获得合作资格的旧改项目。据福星惠誉官微此前公布，其与金茂合作旧改，在广州拥有300万方的土地储备。此前于2020年6月，福星惠誉与中国金茂签署合作，意欲拓展广州城中村改造项目。

实际上，在广州市场名不见经传的福星惠誉，正是依托武汉城市更新而发展起来的，其深耕该板块已20年。2007年之前，该公司主要发力点为旧城改造及高尚住宅，从2007年起则开始了城中村改造，开发模式主要为 “一、二级联动”和“城市核心区运营”。

值得注意的是，福星惠誉多个旧改项目采取滚动开发模式分地块逐步开发，施工周期都达到10年以上，时间之长甚至被质疑囤地。

其中如北京市通州区旧改项目在2014年开工，但直到2020年年末累计竣工面积仍旧为零。此外根据 2020年年报，福星惠誉·水岸国际、银湖孝感?银湖科技产业园、福星惠誉?咸宁福星城等项目2009年之前便已开工，目前仍在建设过程中。

上市公司福星股份长期股价低迷，近年来业绩下滑，也多被认为主要与多年押注旧改有关。

2021年半年报业绩显示，福星股份实现地产主营业务收入30亿元，比上年同期增加3.72%；整体归母净利1.21亿元，同比减少46.55%。

对此，福星股份表示，2021年上半年利润不达预期存在多方面原因：房地产市场调控政策调整长时间持续，加剧了行业及热点区域竞争；公司致力于城市更新项目，在房地产项目开发过程中，需要接受多个政府部门的审批和监管，导致项目开发周期延长以及新冠肺炎疫情导致公司项目开发进度及销售等受到较大影响；本期结转收入外地项目居多，毛利率水平相对武汉区域偏低。

减少旧改占比、加强外拓，应该是当前寻求破局的两个重要方向。

截至2021年上半年，福星股份期内总占地面积384.86万平方米，剩余可开发建筑面积482.39万平方米，大部分涉及旧改。过往福星股份也习惯以旧改方式低成本获取土地，少有在公开市场招拍挂拿地。

外拓方面，2013年福星惠誉便走出湖北，开始向一线城市北京布局，同年还获得澳洲帕尔玛塔的普罗米娜项目开发用地；有截至2019年底统计数据显示，福星惠誉省外已拓展拿地的城市涉及成都、赤峰、宁波、宜昌、西安、北京，计划拓展区域则包括深圳、郑州、广州、珠海、青岛、贵阳。

但在获得大量优质土储的同时，福星惠誉还有大量资金承压，包括账面上的投资额以外，投入资金的利息，回报率、以及因为周期过长而产生的资金沉淀利息。

目前2021年上半年，福星股份在三道红线中有1条踩线，剔除预收款后资产负债率为63.4%，净负债率为46.6%，现金短债比为0.64，属于黄档；此外，期内公司货币资金40.43亿元，存货310.2亿元。

进一步外拓进军广州旧改，福星惠誉当前或许还需要解决资金压力和适应本土市场等问题。

关键词： 合作开发区投资集团 福星惠誉进军羊城的旧改潜行