10月22日，万科举行年度业务交流会。万科董事会主席郁亮对当前房地产行业的基本看法概括为十六个字：“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会。”他表示，经历过政策红利、金融红利之后，房地产行业正迎来新的常态化发展阶段。在去杠杆、去金融化的行业“缩表”过程中，房地产行业正迎来难熬的阵痛。但只要企业做的足够好，未来仍有多方面的发展机会。

行业回归常态

郁亮认为，在过去国内房地产行业发展的黄金时代，国内的人均居住面积和居住条件都得到了很大的改善。但同时，房地产的高速发展也带来了很多行业问题，例如房价的走高导致很多年轻人买房压力过大，进而影响城市人才的引入。此外，房地产行业如果过多占用金融资源，也会挤压高新技术产业、制造业和小微企业的发展。

“这些都是我们行业大发展、黄金时代发展留下的问题，我们不得不正视。”郁亮表示，从近年来国家明确“房住不炒”后，行业开始回归常态——回归到民生行业，就是跟老百姓息息相关的行业。房地产行业从过去的黄金时代到如今回归常态，是行业发展的必然。

郁亮表示，从去年下半年开始，金融资源在房地产行业里的投入占比就开始明显下降，这就要求地产开发商要降负债、控杠杆，以及去金融化。房地产行业收缩资产负债表的过程是很痛苦的，这直接体现为地产项目的投资、开工数据下降，叠加前期高价拿地，整个行业的短期业绩正在受到明显的冲击。

郁亮称，回首过去房地产行业的发展阶段，先是土地红利阶段，后又迎来金融红利阶段。在这两个时期，资本市场评价地产公司的价值，先是以土地储备为指标来估值。后又以赚多少钱，用市盈率（PE）来估值。经过这两个阶段后，房地产行业需要反思，过去行业取得的成绩有多少是通过为客户提供好产品、好服务来获得的，又有多少是政策和金融杠杆带来的。随着政策和金融红利的消退，行业必然要经历阵痛。

仍有很多机会

虽然直言压力巨大，但郁亮认为，行业阵痛之后仍有机会。

郁亮举例称，2008年前后，家电行业曾经在家电下乡补贴浪潮中一度大规模扩张，行业龙头的收入年增速一度超过了40%。但在2012年以后，随着家电下乡政策的逐步退坡，在这种行业阵痛下，也造就了美的、格力、海尔等一批优秀企业的脱颖而出，如今这些优秀的企业正通过数字化改造、品牌研发提升迎来新的快速发展阶段。此外，国内的服饰品牌也曾经历过门店倒闭潮，但如今李宁、安踏等企业正借助“国潮”以及品牌重塑重回增长通道。

“从家电和服饰行业的发展可以看到，一个行业经过缩表阵痛后，只要企业做得够好，就一定还有发展机会。”郁亮表示，对国内房企而言，在城市和客户需求维度方面仍有很多机会。比如，城市更新越来越成为一种趋势，城市发展以前只管生产，但现在生产、生活跟生态三方面融合。在这个过程中，对项目开发的要求也更综合，而不是简单聚焦开发某个单一功能。这种变化体现在新城建设、都市圈建设以及轨道物业综合体等方方面面。

老百姓生活服务方面的需求也存在许多机会。郁亮举例称，最近经常有客户反映物业管理水平是不是下降了，因为以前看得到保安，现在看不到了。“这其实是科技水平发展提高，自动化机器取代了人。但随之而来又出现了新的课题，就是如何让客户感到归家动线是有温度的，而不是只看到机器。”郁亮表示，未来这种服务会越来越精细，科技、节能也要跟人的需要相匹配才行，不能光顾着提高效率。这其中，每一个值得改进的地方都是万科业务发展的空间。

关键词： 万科郁亮：房地产行业“阵痛”之后仍有机会