楼市的转身，往往就在一瞬间。

9月深圳新盘开张还如火如荼，“网红”扎堆，频频“日光”，10月接近尾声，除了“超级网红”深业中城“日光”，不少已经启动转介。

如龙华的鹏瑞颐璟府、中海明德，龙岗中心城的合正方洲，坪山有深中配套燕澜和鸣等，全面进入转介阶段。

甚至连万科大都会、满京华云著、里等西部新盘纷纷加入阵型，不仅开启高佣转介，还喊出了“92折”、“特价房”、“折上折”的口号。

有人说，这是房开商回款难，资金压力山大，急疯了才不得已这么做。

但透过现象看本质，实际上这只是，深圳人买房，用实际行动投票的结果。

1

转介成“标配”，仍有新盘冻资大于首付

下半年，深圳新盘开盘多有“魔幻”现象，“网红”扎堆，“日光”频发。但一片火热的气氛中却有不少新盘卖得“凄凄惨惨戚戚”。

截至当前，深圳一共23个新盘入市，共11716套住宅，其中9盘日光，剩下14盘，绝大部分都不看积分。

如今，不少新盘纷纷启动转介，加急促销。

东部坪山、龙岗、盐田、大鹏片区新盘基本已经集中转介，光明、宝安也有部分楼盘加入阵型。

比如坪山高新区的怡瑞达云秀府，“首付76万起，周末到场就可以抽华为mate40E”。

龙华的中海明德里，“备案价6.6万，现在只需要6.1万，相当于92折”。

龙岗的保利勤诚达誉都，“百万红盘让利，总价351万起”。

而西部新盘万科大都会、万科四季都会、满京华云著等都推出折扣优惠，甚至额外返佣。

这样促销急卖的阵仗，以往只能在临深的惠州身上看到。《再现“0首付”买房，惠州楼市要彻底熄火？》。

如今，深圳新房也面临这样的窘境，说明深圳人买房的情绪已经触底，观望的心态越发坚定。

不过，向来深圳楼市，反常规操作的花样百出。

同行为了卖房，只能八仙过海各显神通的情况下，罗湖的翠园华府反而表现出了满满的自信。

备案住宅299套，户型建面约75-146㎡，均价约8.57万/㎡（精装交付），单价区间约8.26-13.86万/㎡，总价约677万/套起。

昨天（10月26日），据@家在深圳论坛消息，289套房59批客户，最终只成交了58套。

不少购房者认为，作为布心的新盘，翠园华府卖得不好，是价格以及楼盘本身品质的问题。

价格方面，没有价格优势，备案均价88800元/㎡，而今年罗湖入市的缙山府均价8.9万/㎡，笋岗中心万象华府均价8.9万/㎡。

品质方面，楼间距小，容积率达到8.14，靠近布心路有点吵，周边老小区多，环境不够舒适。

但实际上，真正影响翠园华府开盘成色的因素，资金门槛问题占了很大比例。

因为按照最小面积的户型计算，翠园华府首付3成最低只要203万（677万*0.3），但冻结保证金却需要300万，完全超过了最低的首付金额。

这就意味着，真正想买小户型，但手上只有3成首付的人没法登记冻资，只能等选房结束后，从剩余房源中捡漏。

正常情况下，绝大多数新盘，很少会在意向登记阶段就把门槛提得这么高。

所以，现在深圳的新房，不能再用一种常规的看法去理解。

2

二手房网签，或跌破“1500套”

新房难卖，二手房的量价数据也越发耐人寻味。

自“指导价”以来，二手房成交量走出了“一月低过一月”的颓势。

成交量方面，市场预计会迎来“第七连跌”。

据深圳住建局数据，截至10月26日，10月深圳二手住宅网签套数为1312套。

按照这样的成交趋势，10月二手房网签量，想要突破1500套的机会悬了。而9月深圳二手房网签量为1765套。

量在价先，成交量下探的趋势早在几个月前就有体现，但市场价格需要往后再推迟一两个月才能看得出真正的趋势。

所以，现在才是检验二手房价格的时刻。

价格方面，如果是去年，一些头部的小区连议价的空间很难出现，如今接二连三的出现“接近指导价”甚至低于“指导价”的情况。

比如这两天南山“妖盘”诺德假日花园刷了屏，“80平3房，总价仅980万，低于市场价350万，首付时间可以给足6个月。”

这个小区，去年因为“深房理”事件，频繁被推上热搜，如今却迎来比市场价还低的挂牌现象。

比如作为西丽大学城标杆楼盘，“低于同户型800万，接近指导价”。

再比如南山中心区240+平大五房，“低于指导价300万”，业主手中多处资产开始处理。

而据乐有家研究中心统计数据显示，9月、10月全市二手住宅挂牌均价环比均下跌0.5%，而近一个月内约有15%的业主下调了报价。

所以按照这个规律，之后的放盘量还会不断增加，市面上会有越来越多的笋盘，甚至低于“指导价”成交也变得并不稀奇了。

3

前海、宝中新房“天花板”出现

接下来的深圳新房市场，会怎么走？

这个问题，透过深圳今年的供地情况，便可略知一二。

今天（10月27日）深圳官方公布本年度第三批次、共计11宗住宅用地集中公开挂牌出让，也顺便把各区域未来几年的新房价格天花板扯了下来。

前海深港现代服务业合作区1宗、南山区1宗、福田区1宗、宝安区2宗、光明区3宗、龙岗区2宗、坪山区1宗，总土地面积约38.07公顷，总建筑面积约191.64万平方米。

这些地块全都对未来宗地上的普通商品住宅销售均价进行了限定。

前海桂湾地块普通住宅最高限价9.2万/平；

宝安新安地块普通住宅最高限价8.55万/平；

宝安松岗地块普通住宅最高限价4.45万/平；

南山招商街道地块普通住宅最高限价9.61万/平；

光明地块普通住宅最高限价集体限定在4.35万/平。

其中，前海桂湾、宝安松岗、光明玉塘以及松岗街道最高限价，和深圳第二次集中土拍的限价相同。

所以，按照新房备案价格的规则，毫无疑问，前海、宝安中、松岗、南山招商街道以及光明地块的新房“天花板”已经被安排得明明白白。

那么，接下来的一两年，估计会有越来越多的新盘坐不住。

关键词： 深圳 房价 楼市