编者按：11月2-3日，2021观点商业年会在上海召开，这是连续第九届的商业地产盛会，聚焦商业革新，探寻未来机会。
过去一年，行业经历了未曾想象、前所未有的考验，但总有不少出众的企业不断演绎精彩的商业故事。
故此，观点地产机构向商业地产及相关产业的企业领导人、管理者、专业人士等发出采访邀请，并完成系列特稿，继续讲述、记录和解读他们对于中国商业地产发展的思考。
随着时代的变迁，突如其来的疫情改变了很多生活方式，商业地产也面临严峻的考验。
随着疫情得到相对控制，国内商业地产重回轨道并迎来蓬勃发展，加上传统开发业务趋向平稳，越来越多的关注点转移到商业资产运营上。
在繁忙行程间隙中，恒太商业管理集团董事长兼总裁胡芳园接受了观点地产新媒体的专访，她向我们讲述一个关于轻资产管理的商业故事。
经过30多年的沉淀，恒太商业目前在全国覆盖17个省和直辖市，服务项目超50个，正以每年20+个项目的速度扩张。
现在执掌恒太商业的胡芳园，经历了十几年的历练，从父亲的肩上接过了董事长的重任。
作为一名女性管理者，在胡芳园的访谈中看到了细腻与谋定。她有着明确的战略规划、剥茧抽丝明晰发展路径，带领团队不断调整、聚焦发展，攻克一个又一个山头。
恒太商业从此走出宁波，开始了全国扩张之路。
商业的定义
全球老牌商业地产公司西田集团创始人弗兰克·罗伊说过，"进化与变化是购物中心成功的词汇。"
这句话亦适用于恒太。
恒太商业是从母公司宁波太平洋恒业控股剥离出来负责商管部分，母公司从1990年开始做供销社改制后的商业，到1996年在宁波做百货、家电卖场，再做百购，后来做购物中心，到现在定制化多元产品线。
回顾过去三十年，胡芳园认为恒太基本上踩中了中国商业变革的节点。她看到商业地产的变局来了："这几年标准的吃喝玩乐购、一站式购物中心的时代已经走向尾声，很多城市升级没那么简单，所以恒太商业开始扩展成四条产品线，10个产品模型。"
据介绍，四条产品线即为城市购物中心、特色街区、主题购物中心和城市市集。最为核心的产品线为恒太城，根据不同规模和消费市场，分为"小型购物中心、标准型购物中心和城市级购物中心"。街区产品线下包括轻文旅街区、轻艺术商务街区、泛扶贫主题街区等。主题购物中心包括"潮流主题购物中心""T16生活中心"。还有"城市文旅市集"和"城市乐活市集"
胡芳园透露，这也是支撑实现恒太商业"三年百Mall"战略的强大推动力。
随着商业地产竞争日趋激烈，一二线城市的市级购物中心赛道拥挤且门槛较高，打造"爆款"成功机会概率较小，反而是体量小、利润稳定的区域型和街区型商业更受消费者青睐。
恒太商业基于市场分析以及自身判断，不断地践行、完善、迭代，立足于华东地区和布局在中小城市，打造定制化商业。
定制化商业越来越受到年轻人的喜爱，而其中Z 世代更加偏爱IP。据统计，中国Z世代的开支达4万亿元，Z世代的开销占全国家庭总开支的13%，可以说是现在及未来炙手可热的 "金主爸爸"。
胡芳园颇为兴奋地讲述关于恒太商业与宁波市政府一起打造的"鄞州之夜"年轻IP市集，通过沉浸式的品质夜市场景营造，构建个性十足的夜色休闲体验，集爱心、美食、文创、良品、好物、艺术舞台于一体，还注入Z世代喜欢的网红商铺、特色美食、乐队等业态。
而且"鄞州之夜"在场景、空间和内容上进行了创新，在审美上做了把控，在规模上做了扩大，在品类方面有一些文创、手办的突破。
胡芳园表示，今年发现这个宁波年轻人的精神IP，在朋友圈、小红书上全是自发宣传，"鄞州之夜"的场景、空间、故事，包括销售的产品真正打动了年轻人。
正如哈佛大学教授格莱泽在《城市的胜利》中说道，后工业城市优势体现在吸引高素质人群的能力上，而这种吸引人才的元素不是传统理论强调的经济性因素，而是城市所能提供的文化与生活方式。
如果进行转化，商场提供的文化与生活方式是否具有吸引力，决定了消费者是否愿意更多流连此处，是否愿意为其付费。
胡芳园指出，商业唯一的不变就是变化。这个变化来自消费者的不断迭代，这是必须要去追上新消费者的步伐。所以这是商业最好玩的部分，永远在做迭代，永远在做更新，永远在解读新的消费者喜欢的东西。
在胡芳园看来，商业管理适配的产品能力很重要，因为中国的商业发展每个城市、商圈、消费者的差异度非常大，必须要一城一店、一店一策。
模式与突破
除了定制化商业外，恒太商业的核心能力还有集团化落地能力。定制化商业，可以打造更多的产品模型；集团化落地，可以促进效率的不断提高，创造更大的价值。
胡芳园谈到，"一套打法、一个团队、一圈资源、一种文化"，这是很实实在在的方法。在集团资源整合能力基础上，一支很强大的团队按照产品标准、节点标准、管理标准去执行落地，支撑产品符合客户的需求，进而在全中国落地。
对于轻资产的扩张，如何规避不良资产是一个很大的命题。
恒太商业的前期调查甚是严谨，首先在方向上选择履约能力更强的对象，其次在前期进行更完整的征信调查和资金调查。
胡芳园表示，国企和政府违约的可能性比较小，因为很多不是业主主动违约而是资金问题，未来更大程度上国企和政府服务比例会越来越高；筛选时项目有自己的评分系统，从业主的资金池，包括之前的征信、项目的评分，项目所在的城市的总容量是否超标，跟竞争对手的能力相比情况，物业本身的在地分析、规模、体量、结构。
谈及项目评估标准，胡芳园提到，商业建面底线要求有4万平方米面积，才能创造足够大的价值。原来在资金板块和征信板块的评分是占一定的比例，现在是一票否决。
恒太商业现有项目除了与中小企业合作外，有部分来源于政府接盘的房地产开发商项目，还有一些是与政府一起打造的创新突破和标杆项目。
在10月，恒太商业刚刚中标的金华和悦邻里中心项目，从土地端就开始介入，帮助定位规模、建筑形态、空间形态，而此次中标服务内容包括前期策划及技术咨询服务、开业筹备期的招商招租及开业筹备、开业后的运营管理服务和物业管理服务。
据观点地产新媒体了解，和悦邻里中心位于金华市江南湖海塘区块，用地面积12069.43平方米（约18.1亩），项目计划总投资人民币3亿元，总建筑面积约3.6万平方米。
项目建成后主要布局社区服务中心、菜市场、商超、教培机构、金融服务、餐饮、电影院、酒店式公寓等业态，围绕12项居住配套功能"油盐酱醋茶"到"衣食住行闲"，提供"一站式"的服务。
事实上，进行实体商业创新更多的是要思考如何提升综合体验，一端为建筑、空间、业态的融合，另一端就是购买推荐或购买服务的体验。
恒太商业一直进行购买服务体验的提升，包括智慧商业、智慧物业，比如积分兑换停车券后无感支付即可离开商场，大大提高便捷度以及舒适度。
胡芳园表示，现在不仅是年轻人，更大程度上大家都是情绪消费，需要线下服务的品质提升，比如三声服务、着装、化妆、出样。
大处着眼，小处着手。恒太商业沉淀数年，在机遇与挑战并存的时代里，战略、战力都已基本形成，正努力地向前奔跑。
以下为观点地产新媒体对恒太商业管理集团有限公司董事长及总裁胡芳园女士的采访实录节选：
观点地产新媒体：此前中标金华和悦邻里中心项目，公司现在做政府性项目多吗？政府性项目跟其他项目的操作有什么不同？
胡芳园：从目前项目存量来说，政府性项目应该是越来越多的趋势。本质上都是缺乏专业度、缺乏团队、缺乏整合资源的能力，但在业务流程上会不同，政府会有招投标的流程。
政府现在可能解决两个方面的问题，一种是房地产开发的遗留问题，另一种是创新突破和标杆的项目。现在接到很多是房地产开发商项目，但因资金紧张导致公司破产，政府接盘了，这类项目是现在我们的一大类项目。
第二类项目就像是金华和悦邻里中心，城投平台想和我们打造一个邻里中心的标杆，产品定位从土地端就开始介入，帮助定位规模、建筑形态、空间形态。
观点地产新媒体：公司对项目选择方面有什么评估标准？
胡芳园：标准化商业产品的时代已经正在过去，因为标准化商业时代就是吃喝玩乐一站式购物中心，现在是升级整个城市商业的时代。特别是疫情后，整个实体商业的空间总量在缩小，更多年轻人投入到线上的体验和消费当中。
标准化产品在大部分城市都已布局，所以现在实体商业产品的差异化蛮大，比如和悦邻里中心，在其它地方就不会这样定位了。
现在对商管公司的核心要求是有定制化产品的能力，给客户解决这个地块，在所在城市商圈和竞争对手下，应该做一个怎样的产品，这是从客户端来考虑。从公司端来考虑，我们也在不断把产品能力提升。
因为商管公司是做服务的，基本是需要客户有一定的面积，才能创造足够大的价值，才能从创造的价值里面分享。
观点地产新媒体：去年恒太商业已经启动做"三年百Mall"的战略，能否分享战略实施的情况？以及为此做了哪些准备？
胡芳园：我们定了4个产品线，10个产品模型，因为只有供给到市场的需求，才能实现目标。
首先是城市购物中心，就是最核心的产品线恒太城；第二个是街区，街区产品线下有几个模型，一个是比较小众的模型，如宁波山丘市集街区，不是可以容易复制的，这是阶段性的产品。
还有轻文旅街区，轻艺术商务街区、泛扶贫街区。T16邻里中心，就是除了睡觉的8个小时，剩下16个小时是在生活中心。
主题购物中心是深度挖掘一部分人的需求，进行深度满足，其中武汉江汉路X118就是以潮流客群为主题，满足潮流客群需求的产品。
第四块是城市市集，目前有两个产品模型，一个是城市文旅市集，把城市非遗文化、旅游路线包括这个城市旅游上的特征整合，让这个城市C位出圈，还有一个就是城市乐活市集的模型。传递年轻人活力社交的一种生活方式。
我们从2014、2015年开始做商管服务，四个产品线、10个产品模型，不断地践行、完善、迭代，当把产品模型做出来，然后要打样成功，核心能力是定制化商业的能力。
第二个核心能力就是集团化落地。实现"百Mall"的理想，必须要有可复制的能力，要有集团资源整合的能力，要有一支很强大的团队按照公司的产品标准、节点标准、管理标准去执行落地的能力。一套打法、一个团队、一圈资源、一种文化，能支撑到公司的产品符合客户的需求，在全中国落地。
过去几年围绕着这两个核心主题，做定制化商业，打造更多的产品模型并集团化落地，让公司的效率不断提高，为业主创下更大的价值。在这两个核心环节上不断打造，支撑"三年百Mall"的梦想。
观点地产新媒体：您提到现在商业的年轻化比较多的，未来"Z世代"会不会成为恒太商业重点打造的一个点？
胡芳园：商业唯一的不变就是变化，这个变化来自消费者的不断迭代，就是必须要追上新消费者的步伐。所以这是商业最好玩的部分，永远在做迭代，永远在做更新，永远在解读新的消费者喜欢的东西。
前年我们响应国家夜经济号召，跟宁波市政府合作打造了鄞州之夜这个年轻的IP市集。在打造的时候，我们在场景、空间和内容上做了一定创新，在审美上做了把控，在规模上做了扩大，在品类上做了一些文创、手办的突破。今年发现这个IP变成整个宁波年轻人的精神IP。
今年，朋友圈、小红书上全是年轻人自发宣传，我们的场景、空间、故事，包括销售产品真正打动了年轻人。
当一个新的产品真正抓住"Z时代"年轻人的审美需求、精神需求和文化需求，他们号召力非常强。因为现在年轻人是情绪消费，消费的不是实体物质。我们也在做其它主题型产品，抓住这些消费者，不断地试验怎么样的产品更能满足需求。
观点地产新媒体：最近恒太跟绿管、天际线要打造轻资产的生态圈，您认为商业管理和代建、物管三者有什么异同点？怎么避开一些不良资产？
胡芳园：共同的地方都是提供专业服务的第三方服务公司，不同的是复杂程度不一样。商管适配的产品能力很重要，因为中国每个城市、商圈、消费者差异度非常大，必须要一城一店、一店一策，同时要有集团化整合资源、整合团队的办法，然后需要有不断地把产品落地的能力。
我认为，商管的服务难度和复杂程度应该是最高的。
商业的轻资产管理要避开不良资产，前期的调查很重要，一是在方向上选择履约能力更强的对象，二是在前期做更完整的征信调查和资金调查。
相对而言，国企和政府违约的可能性比较小，违约不是业主主动违约原因，是因为资金问题，目前资金是这个行业最大的问题。在方向上，我们跟国企和政府合作服务的比例越来越高。
筛选时，每个项目都有自己的评分系统，从业主的资金池，包括之前的征信、项目评分，项目所在城市的总容量是否超标，跟竞争对手能力相比情况，物业的位置、规模、体量、结构分析。
原来资金板块和征信板块的评分是占一定比例，现在是一票否决。
观点地产新媒体：恒太现在在营的项目已经有50多个，万达商管现在也准备上市，恒太是否有上市的计划？
胡芳园：恒太商业在行业中应该算是最早的商业公司之一，所以更在乎的是在行业能否创造价值，能否与时俱进。
我们要把每个项目做好，打造项目的标杆，解决更多现在存量问题，特别是公司最多服务的中小城市领域，还想促进行业的健康发展。
我们觉得，只要能够持续创造价值，这套打法、这支团队、这家公司能走的时间非常长。
观点地产新媒体：恒太商业已经30多年，您认为恒太是踩对了哪些节点让公司发展得比较快？
胡芳园：恒太商业是从母公司剥离出来的，母公司从1990年开始做供销社的零售、批发；从90年代到2000年，百货、家电卖场在兴起的时候在宁波做百货、家电卖场，也做大卖场。
2000年以后，公司精品百货就开始做连锁，在浙江县级市布点了非常多的精品百货，包括开始做连锁餐饮、酒店。在2014年左右，公司开始做购物中心。做购物中心相对来说也是比较早，把原来的百货物业改成了百购物业，就是希望提供更多的品类，满足消费者的需求。
做了几年购物中心，标准的吃喝玩乐购一站式购物中心时代已经有点走向尾声，所以开始打造四条产品线，10个产品模型。
虽然行业现在只有我们提出这个说法，但是我觉得未来会获得越来越多的认同，就是产品一定是一城一店、一店一策，一定是定制化商业，就看哪个公司能去研发多少适配的产品模型和产品线，能解决更多的存量物业，包括能让新物业的价值最大化。
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