9月17日，清华大学经管学院教授魏杰在内部讲座的演讲中特别指出，房产税扩大试点是一个重要信号，房子已经不是简单的投资问题了，未来这一领域还可能继续释放风险，一定要慎之又慎。

魏杰认为，我们最近讲资本无序扩张不是指整个经济，而是指资本在五个领域的无序扩张，是有所指的。

第一个领域是房地产。房地产资本无序扩张，不断利用高杠杆推动高地价，利用高地价推动高房价。尤其是2015年以后，大量地产商下沉到了四五六线城市，从消费属性来讲，这些城市房子已经够了。于是这些房子大量变成投资品，因为可以增值保值。

资本无序扩张极大地扩大了房地产的资本属性，改变了房地产的消费属性，导致我们目前困难重重。我估计要三年时间才能解决房地产无序扩张带来的后遗症，不仅是恒大出问题，整个产业，供应商、投资人、购房者等都可能受影响。

魏杰总结到，资本没有进入我们所需要的领域，所以叫无序扩张。我们希望资本进入所需要的领域来解决中国经济的短板问题，而不是打击资本。大家一定要正确理解关于资本无序扩张这个问题的提法，顺应国家宏观经济政策方向，进入到短板领域来。

化解金融风险

魏杰称，我们最近反复强调的，要化解金融风险。实际上这个提法去年开始才强调。最近不断出问题，我们这么多头部企业，好的企业都出问题，最近不仅房地产企业，泰禾、恒大摇摇晃晃，大量出问题。另外非房地产企业也出事，连清华紫光都没法还债。这些告诉大家金融风险开始释放了，我估计今年开始会不断地引发一系列问题出来。所以我们总体上必须化解金融风险，不能出现系统性金融风险。

化解金融风险第三个层面就是金融。大家注意，货币和金融不是一回事，货币讨论我们生产多少货币的问题，金融是讨论货币怎么运行的问题，所以货币跟金融不是一回事。

中国金融第六个组成部分是房地产。房地产对金融渗入得太深了，我们现在总体负债280万亿，30万亿个人买房贷款，50万亿开发商贷款。过去我们老讲两句话，一句话叫金融地产化，金融机构都为房地产服务了。像银行存款39%贷给房地产，信托的51%的资金都给了房地产。第二叫地产金融化，房地产盖房子不是盖大家住的房子，是盖金融资产，住房不是消费品，而是所谓的金融资产，导致地产变成金融活动了。

比如2016年开始，大部分房地产进入到五六线城市，甚至七线城市，但是这些地方的房子不需要这么多。一方面当地人在买，另外一二线城市好多人因为限购也跑去买了。我们房地产出问题也是2016年这一波。

我们最近对中国城市化有一个中远期设计，2025年城市化率达到65%，重点是要建立四大都市圈，一个大湾区，一个长三角，一个京津冀，一个成渝。这些地方的房子需求量还是上升的，因为主要是刚需，人流过来了，要有房子。所以国家决定，一开始人来买不起房子，建公租房。一大笔房子将作为公租房来讨论，这样人流大量会重新进圈，人口出现新的流动，人们要重新买房子，房价最起码不会大跌。但是之外的地方可能会大跌，人都走了，但是盖了那么多房子都扔在那儿了。

如果房地产可能引爆我们金融风险，会从四五六线城市开始。那些地方房子严重过剩，没有投资价值，人们不买了。有的买了，贷款可能搞不好不还了，因为没有意义了，所以这些地方的房子可能率先会出问题。这个趋势现在很明显，而且是不以人的意志为转移的。中国经济中心南移，人口会发生重新的变化，房地产离开商品属性很难保证投资增长，一旦没有消费价值，就没有投资价值了。这波房子作为金融产品建的结果可能很麻烦，大家要有充分的思想准备。

中央对房地产高度关注，害怕它引爆金融风险。最近大家看到有四大对策来解决房地产的问题。

一是对所有地产商划一个矩阵上限，对杠杆率做了约束，你可以负债，但是不能超过上限。而且房地产负债划了三种不同的上限，三道红线，要求三个红线的企业必须降到三个红线以下。有8家企业，三个红线全踩。要求所有企业要把负债率降到三道红线以下，这个对房地产企业的约束很强。

二是金融企业给房地产贷款，给个人卖方贷款做了约束，有个上限。要求所有金融机构要把贷款数量降到规定的上限以下。目前金融机构基本上都受到严格的约束，我看四大国有银行影子很少，而且借的钱也很少。四大国有银行给个人放贷，基本在一线城市，你要在四五线城市，基本不给你放贷，因为它风险意识比较强。

第三条办法，把房地产的资金调动，全面监控。今年3月份，发改委正式宣布监控了两个地产商，一个恒大，一个宝龙，那么大的投资，全国搞那么多汽车厂，你没有收益只有投资，这钱是不是挪用买房的钱？恒大是多元化投资把它拖进来的，其中一条是汽车，去年亏了200多亿，所以必须全面监控它的资金，害怕它制造很多烂债。

第四个，6月份国务院开了座谈会，要求扩大房地产税试点。这个信号告诉大家，别乱买房子了，要收税了，房子不简单是投资的问题，过度投资的话要交税了。目的就是要防止房地产继续往前冲，把它的风险抑制到一定领域。目前计划三年时间彻底让房地产进入良性秩序，我估计还会不断释放出来一些问题，所以你们对房地产的投资，一定要谨慎再谨慎，要认真查一下你到底买了哪些房子，怎么样，杠杆率是多少，要思考这个问题。

关键词： 清华 经管 学院 教授