观点指数2019年开始，旭辉控股在债务杠杆优化方面的表现可圈可点。
2019-2020年期间，行业宏观调控持续收紧，旭辉一直保持在黄档，唯一触及红线的指标为剔除预收账后的资产负债率。现金短债比指标2019年为2.34，随后进一步改善，去年末达到2.73倍，今年上半年略下降至2.67倍。
收入方面一直保持稳定增长，2018-2020年期间为424亿元、548亿元、718亿元，年复合增速约为30.13%。
地产行业属于资金密集行业，一般的模式都是以高杠杆带动收入增长。那么，旭辉如何做的？
毛利率下行，积极改善财务结构
上半年财报显示，旭辉实现合同销售额1361.5亿元，同比上升68.6%；录得收入363.73亿元，同比上升58%，这是继2018年中报64%的增速后，再一次大幅上涨。
不过在毛利以及净利的表现上，旭辉最近几年有所下行。今年上半年毛利为75.25亿元，毛利率21%，自2019年中报实现30%的毛利率后一直呈现下降的趋势。
此外，企业净利同比上升13%，较之去年同期的7%仅上升了约6%，相对于营收的大幅上升，旭辉的赚钱效率似乎有所降低。
不过这并不是一家房企的问题，横向对比同规模的3家房企数据，仅世茂集团能保持较高的毛利和净利增速，富力地产最新数据录得净利同比负增长。这也意味着，在持续的调控下行业还将持续增长，但利润空间预计将持续收缩。
数据来源：企业公开资料，观点指数整理
债务端方面，旭辉触及“三道红线”中的一条，划为黄档企业，年负债增速不能超过5%。剔除预收账后的资产负债率达72.14%，触及三道红线中的监测值70%；其他两项指标符合监管要求，净负债率达60.4%；包括受限制的货币资金为524.06亿元，一年内到期有息负债196.35亿元，现金短债比2.67倍。
从2019年开始，旭辉便一直处于黄档，2021年中期业绩会上表示争取年末成为绿档企业。从过往数据看，企业的净负债率和剔预资产负债率指标每年都有小幅度的改善，现金短债比的表现更是有着显著的变化，从2.34上升到2.73倍。
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注：部分数据系观点指数根据财报数据测算，或与企业认定的有差异
谨慎投资，企业坚持稳健战略
旭辉的降档工作可以分为两方面，一方面是支出端，另一方面是投入端。
房企最大的支出是土地投资的大额现金流出，而旭辉近几年的拿地策略趋于谨慎，拿地销售比逐年下降，最新数据为20.35%。而同规模房企中，绿城中国上半年拿地销售比超过了40%。
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旭辉能够放缓拿地得益于土储资源的厚度。
即使采取温和谨慎的土地储备策略，旭辉土储货值也能保证现时及未来一段时间内平稳发展。
据2020年末数据，4家相比较的房企中，土储去化周期均超过了3年。
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不过企业的负债仍然在增加，据半年报数据显示，旭辉有息负债达到了1107亿元，较去年末增加了约60亿元。其中，主要来源为银行贷款，期间境内银行贷款增加了约48亿元，境外新增22亿元。
此外，得益于更多银行贷款资金，期末债务平均加权成本为5.1%，较去年末降低了0.3%。
少数股东权益增加加快降档
旭辉如何在债务增加的情况下，持续优化三道红线指标？
据企业中报数据，少数股东权益为572亿元，较去年末增加132亿元，较去年同期上升了30%。
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不过要关注到，旭辉少数股东权益的增加。
观点指数在对企业项目公司的股权穿透梳理中发现，上海晨曦股权投资基金管理有限公司多次出现在项目公司背后。
旭辉弘阳·上东辰府项目位于慈溪市慈城区I201513#地块，今年3月5号，旭辉以15.22亿元，溢价率49.6%拿下。现由宁波卓龙置业有限公司开发，旭辉控股境内发债主体旭辉集团持有其近25%股份，晨曦基金在其中的角色为联合资管公司成立合伙企业（青岛曦开和卓股权投资合伙企业）。
另一种模式为旭辉与其他企业成立项目公司，由项目公司拿地开发。如位于淄博市的星河城·童鑫项目，资料显示，开发商为淄博泰鑫房地产有限公司。经股权穿透显示，旭辉集团持有泰鑫地产约21%股份，晨曦基金与旭辉系公司及一家资管公司共同成立青岛曦盛璟风股权投资合伙企业（有限合伙）。通过合伙企业与其他房企成立新公司（淄博鑫玖置业有限公司），新公司持有项目公司40%股权。
原报告 | 敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。
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