观点指数9月，无新的物业服务企业登陆港交所，递表企业新增2家，招股书更新1家。

除去已分别被碧桂园服务与万物云收购的富力物业与阳光智博生活，目前港交所排队等待上市的物企数量还剩23家。

另外，中南服务亦更新了招股书情况，在管面积进一步提高至近4000万平方米，而早前曾递表的天誉青创与新力服务目前招股书处于已过期但未更新的状态。

9月，物业服务行业收并购市场依旧活跃，观点指数记录的物企收并购事件超15起，其中包括碧桂园服务于月内收购富力物业与彩生活核心资产邻里乐2笔涉资金额较高的案例。

政策方面，发改委与住建部9月2日发布《关于加强城镇老旧小区改造配套设施建设的工作》，鼓励有条件的小区在完成改造后通过市场化方式选择专业化物业服务公司进行接管，行业空间进一步扩容。

上市热情骤减，物管板块进一步下跌

本月新递表的两家物企分别是瑞安新天地以及万盈服务。其中，瑞安新天地为商管及物管企业，截至2021年6月30日资产净值约为312亿元人民币，物业总建筑面积约为201万平方米，其中52.7%位于上海，管理的物业项目数量达到80个，在管建筑面积约为840万平方米。

而万盈服务前身为升龙物业，为升龙集团旗下物管企业，是万物云旗下物业联盟中的一员，主打城市更新项目。目前管理58个城市更新项目，包括住宅、商业与公共项目等业态，城市更新项目在管建筑面积合计1040万平方米，占在管总建筑面积的92.5%，2021年上半年，万盈服务物业管理服务收益中的75.5%来自城市更新项目。

此外，中南服务商业于3月29日首次向港交所递表，并随即在9月30日招股书失效后更新招股书。与初次递表相比，在管面积已由2020年底的3690万平方米增长至2021年5月31日的3970万平方米。

整体来看，数月未有新物业股登陆港交所，物业服务企业赴港递表频率明显下降，亦有已递表物企因被收购而终止上市进程。当前无论是市场还是地产企业，对物业股的上市热情都有一定程度降低。

港股方面，物管板块在经历持续数月走低后，9月继续保持下行趋势。月内恒生物业服务及管理指数累计下跌5.62%至7262.1点，跑输恒生指数0.58%个百分点。48只H股物业股中有31只在月内累计录得下跌，其中融创服务、时代邻里与卓越商企服务月内累计跌幅最大，分别下跌20.49%、18.03%与16.64%；第一服务月内涨幅最高，达80.49%，另有鑫苑服务目前仍处停牌状态。

数据来源：Wind，观点指数整理

市值上，截至9月底，市值超过千亿港元的物企仅剩碧桂园服务一家，为1979亿港元，第二高为华润万象生活，市值987亿港元，紧随其后的是553亿港元恒大物业；不过，目前物管板块在港交所的整体下行趋势已基本结束，未来有望逐渐回暖。

沪深股市方面，截至目前A股上市物业股数量仍为4家，分别为招商积余、新大正、特发服务与南都物业，9月内累计涨跌幅分别为26.75%，-1.94%，-4.14%与0.77%。另外，JP摩根于9月16日增持碧桂园服务1216万股，每股作价48.8港元，总金额约5.94亿港元，目前其对碧桂园服务的总持股比例已经达到6.36%。

此外，在股价普遍走弱的市场环境下，部分上市物企开始回购股份，比如融创服务、碧桂园服务、世茂服务等，其中新城悦服务更是在月内连续进行了十余次股份回购，此举在对抗物管股以及港股市场整体下行趋势上起到一定抑制作用。

新城悦服务9月内累计下跌3.59%，月内总跌幅低于恒生物管指数的5.62%以及港股大盘。

收并购愈加活跃，行业资源进一步向头部集中

9月20日，碧桂园服务公告拟以100亿元人民币的代价收购富力物业旗下唯一子公司富良环球，其中70亿为富力物业当前在管的8600万平方米管理面积，30亿元为后续富力将交付予碧桂园服务的管理面积。

此前，富力物业于今年4月26日向港交所递表，此次收购也基本宣告了其IPO进程终止。

根据富力地产财报，截至2021年6月30日，富力地产三道红线指标均踩线，9月穆迪与惠誉也相继下调了富力地产评级。富力地产将富力物业上市进程终止并进行出售，或是出于解决流动性问题的考量。

9月30日，碧桂园服务再次发布公告，将以不超过33亿元的代价收购彩生活旗下核心资产邻里乐。邻里乐包含彩生活20.13亿收购而来的万象美物业（前万达物业）与3.3亿元收购而来的开元国际等其他物业资产。

而10月12日，彩生活方面也发布公告称，碧桂园对彩生活的收购并不包含彩生活服务集团旗下的彩生活物业等重要资产，本次交易后，彩生活也不再对外出售资产。

截至2021年6月30日，邻里乐未经审核综合净资产价值约13.74亿元，2020年的除税后溢利约3.09亿元，而彩生活2020年的总利润为5.43亿元，此次出售后彩生活恐难以维持其行业地位。

截至2021H1，花样年剔除预收账款的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为72.69%、76.82%和1.39倍，三个指标中仅一条踩线，但花样年的实际流动性状况仍然较为紧张。10月4日，花样年已经产生了美元票据的实质性违约，此次彩生活出售其部分核心资产，也大概率是为缓解母公司的流动性紧张状况。

根据碧桂园服务半年报，截至2021年6月30日，在完成对蓝光嘉宝服务的并表后，其在管面积已达6.44亿平方米，若进一步完成对富力物业与邻里乐的收购后，届时碧桂园服务的实际管理面积或将突破10亿平方米，成为业内少有的巨型航母级企业。

回顾月内两笔收购案，不难发现，交易发生的直接原因与物管企业自身并无过多关联，更多是上游房地产开发企业亟需资金回笼输血，出售资产进行自救。

与地产开发商不同的是，物企多为轻资产模式运营，抵押物的缺乏令银行放款意愿普遍不高，因此以IPO上市的形式进行股权融资是物企的较优选择。不过，如今物管企业纷纷被当做出售的筹码，上市的热情也大幅降温，，这也是地产困境向下游物业服务行业传导的结果，加剧了行业资源进一步向少数头部企业集中。

关键词： 9月 物业服务 发展报告 观点