“金九银十”是房地产市场的传统销售旺季，但今年却不似往常那般火热。

国家统计局最新数据显示，9月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体呈略降态势，同比涨幅持续回落。其中，二手房房价降温明显。从环比来看，一二三线城市二手房房价均出现负增长，分别为-0.4%、-0.1%、-0.2%。从同比来看，各线城市二手房房价涨幅均有收窄。

东方金诚首席宏观分析师王青表示，去年7月以来，房地产调控逐步升温，前期出台的“三线四档”融资管理规则、房地产贷款集中度管理制度等房地产金融宏观审慎管理政策逐步显效。同时，各地其他调控措施也在加码。政策累积效应下，9月楼市呈继续降温态势。

植信投资研究院研究员李晓晴表示，自2020年中以来，管理层陆续出台了一系列房地产调控政策，近期房地产市场走势是前期多因素综合作用的反映。

70城中52城二手房房价下跌

整体来看，9月份，各线城市房地产市场明显降温。据测算，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.3%转为持平。一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；二手住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月扩大0.1个百分点。

从同比来看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格虽未出现负增长，但同比涨幅持续回落。

据《金融时报》记者梳理，70个大中城市中，新房和二手房价格上涨的城市数量减少，下跌城市明显增多。9月份，新房房价环比上涨的城市为27个，环比下跌城市为36个，持平城市7个，下跌城市较8月份明显增多。其中，湛江和泸州新房房价降幅达到1%。二手房房价环比上涨的城市仅为17个，环比下跌城市达到52个，持平城市为1个。其中，牡丹江二手房房价降幅达到0.8%，哈尔滨降幅为0.7%。

“房价上涨城市已经连续5个月数量下调。从房价上涨趋势看，在3-4月出现顶峰后，二季度来房价上涨幅度不断收窄。”中原地产首席分析师张大伟表示，尤其是二手房房价环比下跌城市多达52个，到达2015年3月来的高点，全国楼市房价拐点已经明显出现。

降温正向投资端传导

楼市降温不只体现在房价上，还表现在房地产销售面积、土地市场成交等多个方面。

1-9月份，商品房销售面积130332万平方米，同比增长11.3%，两年平均增长4.6%。商品房销售额134795亿元，增长16.6%，两年平均增长10.0%。王青表示，9月单月商品房销售面积和销售额同比增速均保持两位数负增长，已连续三个月处于同比负增长状态。这两项指标的两年平均增速也在下行，其中9月份商品房销售面积两年平均增速已连续第二个月进入负增长状态。“这说明当前销售端增速下行并非基数原因，而是楼市确实在迅速降温，并正在向投资端传导。”王青说。

1-9月份，全国房地产开发投资112568亿元，同比增长8.8%，两年平均增长7.2%，分别比上月下滑2.1和0.5个百分点，下滑速度较上月有所加快。据市场机构测算，9月当月房地产投资同比下降3.5%，增速较上月下滑3.8个百分点。

“近几个月来，房地产投资最大的特点就是房企不断加快竣工，以此回笼资金；同时减少开发和投资（新开工和拿地），压降资金支出。通过开源节流的方式来缓解资金链压力。”红塔证券(行情601236,诊股)研究所所长李奇霖表示，10月份，房地产的销售情况并未有起色，传统的“金九银十”行情未出现。

此外，近期房企拿地势头也有减弱。1-9月份，房地产开发企业土地购置面积13730万平方米，同比下降8.5%。

严调控是楼市降温主因

据统计，今年以来，全国房地产调控已经超过500次，9月调控次数达62次。尤其是近几个月针对二手房的调控成为主要方向，多个城市发布二手房成交参考价机制，效果正在显现。

据张大伟介绍，多地二手房成交量显著下跌。今年9月份，深圳成交二手住宅1765套，环比减少13.6%；成交面积169252平方米，环比减少13.4%。北京二手房成交量为12575套，环比下降21%。上海二手房成交套数为11000套，环比下降约40%。

自“三线四档”融资管理规则、房地产贷款集中度管理制度等房地产金融宏观审慎管理政策实施以来，房地产长效机制进一步落实。同时，针对经营贷违规流入房地产市场等违规乱象，相关部门下大力气整治，重拳出击灭“虚火”。这些举措都是促使市场回归规范和理性的重要因素。

而在楼市降温的大背景下，包括哈尔滨、菏泽、昆明、沈阳在内的十余个城市纷纷发布通知，要求保持商品房价格稳定性。对此，李奇霖表示，往后看，在“因城施策”的背景下，一些压力比较大的城市可能边际调整房地产监管政策。但“房住不炒”的政策总基调并没有改变。管理部门在多个场合表示要坚持“房住不炒”的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，加强房企预售资金的监管，加快建立房地产长效机制。

关键词： 下跌 基调 监管 房住不炒