（2021年10月17日）10月的广州天气终于逐渐转冷，秋雨蒙蒙凉风习习，却也挡不住各地赶来的著名学者、金融投资机构高层、企业家们聚首的热情。

二十余年的高速发展，房地产开发的“天花板”已逐渐显现，增量时代退幕，存量时代登台，通过精细化运营释放资产价值成为行业重生的关键。

不同于增量时代短平快、高杠杆、高回报的开发逻辑，存量时代的特点是低杠杆、低回报、长周期。

随着城市化的发展，很多一二线城市已经进入到了存量时代。通过城市更新的方式，加上政府的产业引导，将是未来发展存量的关键趋势。

10月15日，以“重生-破局存量资产”为主题，2021观点资本圆桌于广州顺利闭幕。在逾4个小时的讨论中，与会嘉宾们积极抒发自己的观点，共同探讨存量资产的未来。

存量资产价值挖掘

在第一场圆桌讨论会上，嘉宾们就存量资产的创新及多元化转型做出了自己的理解。世联行首席技术官、中国建设教育协会房地产专业委员会常委黎振伟指出增量的不断增多让大家一直都忽视了存量的运营。存量需要城市、产业、城市功能的支持，存量是一个生态系统，从城市更新、产业升级重塑到物业赋能、金融创新、消费升级都是存量改造的动力。

广东省商业地产租赁协会会长朱万果也同意这个观点。增量的过剩给盘活存量资产带来不小的困难，经营难、招商难、收租难，为此租赁协会也给政府提了不少建议。政府也意识到这个问题需要更多关注，所以政府更希望通过产业带动城市更新与存量改造。

而雷易群、黄少麟、陈昱彤等企业家们则就存量资产的价值挖掘与创造分享了自己的经验。

存量资产的一大价值就在于运营。广州乐晟商业经营管理有限公司董事长雷易群认为，目前商业地产在线上线下的冲击下，能够把一个项目做到出租率80%，租金收缴率达到95%，且每年有10%的提升就已经是不错的情况。而且现在行业的下滑也促进了品牌业态不断的更新换代，购物中心的业态组合也一直在变化，多元化和体验感也非常重要。

同时他也谈到了如何创新。如今的物业改造一次需要至少五年租金才能收回成本，小而精改造或者差异化竞争会是提高收益率的制胜法宝。他以迷你仓和菜市场为例，只有满足客户需求，同时做出差异化，才会得到客户的青睐。

持相同观点的还有瑰悦的联合创始人陈昱彤。瑰悦是一家专注服务室公寓的企业，融合了酒店设施和公寓家庭特色，可以满足中长期的服务需求。为了在白领公寓和长租公寓中做出差异性，瑰悦定位新中产和中高端阶层，针对客户群体的生活质量做出特别的品质和设计，中式设计和悟空间的创新就是一个很好的尝试。

同时，面对投资者瑰悦也做到了收益管理精细化。从整体单一产权物业，到多功能餐厅带来的成本降低，到坚持把关物业和品牌质量物业增值和高收益，利用对存量的资产管理实现收益最大化。

广东中盈产业发展有限公司总经理黄少麟则是对新兴行业有不少研究。房地产智能化、灵活办公都是他认为比较有可能的未来发展方向，而直播、电商等不断变化的新需求也让他保持着一种谦虚的学习态度，坚持做好自己的服务。

另外，广州市楼宇经济促进会副会长龚元、瑰悦创始人&CEO刘斌等也参与了讨论。

REITs运作下的商业想象

对于商业地产而言，如何利用资本优势匹配行业需求，释放资产的流动性，是存量资产价值最大化的另一重点。

针对存量商业资产，目前最热议的话题就是REITs的带来的机遇。凯保商发CEO庞晓云在REITs方面颇有研究。他具体分析了目前国内REITs的发展现状，也用数据解释了REITs的特性和优势。

他提出，REITs是国家和个人都非常需要的一个金融产品。REITs的风险是基于股票和债券之间，REITs把底层资产进行了风险隔离，风险减少的同时收益高于债券，因此美国80%的家庭都会购买REITs。

REITs能覆盖的不动产类型也有很多。从租赁型住房、商业地产、养老院这类大众地产类型，到电信塔、机场、能源管道、发电储能等少见的地产项目，只要有稳定收益支持，都可以装在REITs里。REITs将房地产看成一个投资载体，资产组合可以不停更换，只要能带来收益，就是一个好的投资。

而REITs下的不动产价值有两种，一是来自经营租金的分红回报，二是资产的增值。真正的资产价值来源于现金流的折算和地段的增值空间，其中地段是一个相对的比较值，并非核心地段就是具有绝对价值，在地段的基础上通过运营带来的增值才是关键。

中国REITs50人论坛副主席兼秘书长、厦门国际金融技术有限公司总裁姚尧则细数了REITs的几大优势。他指出，REITs能实现资产的流动性、税收中性、稳定性、低杠杆等，并在主体增信上做出了突破，资产的收益率、资产的表现以及未来分红的可能性将成为投资的主要关注表现。

他还提到，虽然目前中国REITs还未覆盖商业地产，但也可以提前做一些准备更好的迎接它的到来。因为REITs本质上并不是融资的工具，它更多关注的是资产的运营管理能力，是为有优秀能力的运营方或资产方搭建的一个金融平台。

平安信托海外REITs负责人张菲澳看到了市场逻辑正在转变。以开发商为例，曾经他们关注的是利用低成本的资金做融资实现快周转，但自从国家给出信号，不少开发商开始考虑重资产转型，REITs将可能是他们最可行的道路。

关键词： 存量 资产 价值 释放