(2021年10月17日)回顾中国商业地产的发展,受房地产开发思维的影响,主要偏向借贷开发-快进快出、重资产持有两个方向。但当行业发展逐渐开始饱和,商业地产收益下行,融资成本上升的趋势下,简单套利的快钱模式已不再匹配商业地产,资管的效力开始显现。

对于商业地产来说,资产管理无疑能让资产价值最大化、同时也能让资金更好的流动起来。而从投融管退的完整生命周期来说,资管模式代表着系统性综合实力的提升,从前期对项目的尽调投资,再到由资本团队进行融资、商管团队进行管理,最后再通过资本团队实现在资本市场上的退出,每一个环节都需要牢牢把控,于此成本和利润也才能得到相应优化。

特别是近两年外资进入中国市场,倒逼很多中国企业审视自身实力,回归到投资本质,关注资产增值。

首先是投资阶段,对项目的评估不能局限于地段与硬件,更要关注周边市场需求、发展潜力、后期的定位、改造、招商等。融资方面如何能利用各种金融工具筹集更低更长期的资金,也考验着资本团队的业务水平。而政策倡导的债转股也对企业的融资能力带来了不小的压力。

而从商业资产增值角度来看,运营管理更是第一要素,挖掘项目潜力,提升客户满意度和使用体验,从而改善财务指标和盈利能力,实现资产增值最大化。这些都是项目发展的要务。

虽然受到来自成熟外资资管公司的竞争压力,但内资企业们在投、融、管方面也在不断提升,而近些年随着中国的金融产品市场愈发成熟,商业地产的退出也似乎有了新的途径。

回顾商业地产过往退出案例,出售成熟物业是目前最为直接的退出渠道,凯德330亿出售来福士就是最好的例子。在经历过前期培育阶段实现稳定租金收益后,资产价值得到最大提升,此时出售得到的巨大利润再反哺企业,进行下一轮投资扩张,形成良性循环。

另一典型渠道就是将内地商业资产打包赴海外或者香港,以REITs的形式上市,实现资产证券化。从全球金融市场来说,国际上较为通用的商业地产退出途径是REITs,可快速实现物业增值,释放利润,实现滚动发展。

虽然目前国内的REITs市场已经建立,但距离商业地产REITs上市预计还需要一段时间,后续发展值得期待。

11月2-3日,2021观点商业年会将在上海举办,届时将有一场以“资管时代的存量新途”为题的存量峰会,会议将邀请来自全国各地的金融机构、企业以及专家学者共同参与,探讨价值释放中的资管新路径,其中将围绕资管模式创新与走向、资产优化与升值、资产组合策略及盈利探析、创新业务入局等方向进行深入讨论,为从业者们提供更多借鉴与经验。

2021观点商业年会 · 议程安排

11.2 上午

主题峰会:资管时代的存量新途

第一环节  存量洞察 资产投融窗口

第二环节  价值释放 资管新路径

第三环节  资本回响 资管价值长路

11.2 中午

午餐分享会(受邀参与)

11.2 下午

商业年会 主题:商业革新 未来的机会

第一环节  开幕聚焦:转变与革新

第二环节  模式新维度

第三环节  创新的浪潮

11.2 下午

《表现力指数·2021年度商业地产表现报告》权威发布

11.2 晚上

表现力指数·2021年度商业地产表现发布仪式

11.2 晚上

2021观点商业年会招待晚宴

11.3 全天

2021企业课堂

走进恒基 · 旭辉天地&前滩太古里

*具体日程安排以现场流程为准

关键词: 再辩 投融 管退 存量