再辩投融管退，存量时代下商业资产价值的释放“新”途

（2021年10月17日）回顾中国商业地产的发展，受房地产开发思维的影响，主要偏向借贷开发-快进快出、重资产持有两个方向。但当行业发展逐渐开始饱和，商业地产收益下行，融资成本上升的趋势下，简单套利的快钱模式已不再匹配商业地产，资管的效力开始显现。

对于商业地产来说，资产管理无疑能让资产价值最大化、同时也能让资金更好的流动起来。而从投融管退的完整生命周期来说，资管模式代表着系统性综合实力的提升，从前期对项目的尽调投资，再到由资本团队进行融资、商管团队进行管理，最后再通过资本团队实现在资本市场上的退出，每一个环节都需要牢牢把控，于此成本和利润也才能得到相应优化。

特别是近两年外资进入中国市场，倒逼很多中国企业审视自身实力，回归到投资本质，关注资产增值。

首先是投资阶段，对项目的评估不能局限于地段与硬件，更要关注周边市场需求、发展潜力、后期的定位、改造、招商等。融资方面如何能利用各种金融工具筹集更低更长期的资金，也考验着资本团队的业务水平。而政策倡导的债转股也对企业的融资能力带来了不小的压力。

而从商业资产增值角度来看，运营管理更是第一要素，挖掘项目潜力，提升客户满意度和使用体验，从而改善财务指标和盈利能力，实现资产增值最大化。这些都是项目发展的要务。

虽然受到来自成熟外资资管公司的竞争压力，但内资企业们在投、融、管方面也在不断提升，而近些年随着中国的金融产品市场愈发成熟，商业地产的退出也似乎有了新的途径。

回顾商业地产过往退出案例，出售成熟物业是目前最为直接的退出渠道，凯德330亿出售来福士就是最好的例子。在经历过前期培育阶段实现稳定租金收益后，资产价值得到最大提升，此时出售得到的巨大利润再反哺企业，进行下一轮投资扩张，形成良性循环。

另一典型渠道就是将内地商业资产打包赴海外或者香港，以REITs的形式上市，实现资产证券化。从全球金融市场来说，国际上较为通用的商业地产退出途径是REITs，可快速实现物业增值，释放利润，实现滚动发展。

虽然目前国内的REITs市场已经建立，但距离商业地产REITs上市预计还需要一段时间，后续发展值得期待。

11月2-3日，2021观点商业年会将在上海举办，届时将有一场以“资管时代的存量新途”为题的存量峰会，会议将邀请来自全国各地的金融机构、企业以及专家学者共同参与，探讨价值释放中的资管新路径，其中将围绕资管模式创新与走向、资产优化与升值、资产组合策略及盈利探析、创新业务入局等方向进行深入讨论，为从业者们提供更多借鉴与经验。

2021观点商业年会 · 议程安排

11.2 上午

主题峰会：资管时代的存量新途

第一环节存量洞察资产投融窗口

第二环节价值释放资管新路径

第三环节资本回响资管价值长路

11.2 中午

午餐分享会（受邀参与）

11.2 下午

商业年会主题：商业革新未来的机会

第一环节开幕聚焦：转变与革新

第二环节模式新维度