观点指数近年来，资本助推、政策支持，叠加技术创新迭代的利好影响，物业服务行业迎来高速发展时期。

2021年上半年，上市物业服务企业延续了以往的高增长态势。从51家上市物业服务企业披露的半年度业绩来看，各家企业营收、规模、多项经营及技术发展等均有所突破，行业集中度不断提高。

行业集中度提高加剧了企业的竞争，促使企业更注重自身经营效益，主动挖掘发展优势，提升市场影响力。

竞争优势也进一步分化，市场格局逐渐明朗。

51家企业平均营收增幅51.94%

通过整理、归纳51家上市物业服务企业的数据，可以看到整体营收规模稳步增长。

2020年上半年，51家样本物业服务企业总营收规模达到586.48亿元，而2021年同期为903.73亿元，同比增长54.09%。

此外，随着发展深入，物业服务整体规模进一步提升，行业马太效应加剧。营收达到百亿的企业仅碧桂园服务一家，20亿以上企业为12家，其余38家企业营收规模均不足20亿元。

2021年上半年，营业收入前10企业合计占51家上市物企总营收规模的62.3%，较去年同期提升0.97个百分点，行业集中度进一步提升。

数据来源：企业财报、观点指数整理

另一方面，2021年上半年51家样本企业平均营收为17.72亿元，其中达到平均线之上的企业为14家；去年同期样本企业平均营收为11.5亿元，达到平均线以上的为15家。尽管平均营收规模提高，但均线之上的企业数量有所减少，个中原因或与头部企业的发展速度相关。

具体来看，51家上市物业服务企业平均营收增幅为51.94%，有26家物企增速超过均值，其中营收规模前10企业平均营收增幅为62.84%，高于行业平均值；营收规模11-51企业的平均营收增幅仅为49.28%。

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值得注意的是，营收规模前10企业中，碧桂园服务、中海物业、恒大物业、雅生活服务、世茂服务、融创服务等物企2021年上半年营收增幅均超过50%，其中世茂服务更是达到了170%。

观点指数通过研读财报发现，营收增长的主要原因系在管面积的大幅度提高及积极开展各类型增值服务，成效显著。

可以认为，头部企业利用较高的品牌影响力以及充足的现金流，积极进行市场拓展或收并购，区域渗透率进一步提高，发展速度明显要高于其他中小型企业。

数据来源：企业财报、观点指数整理

可见，物业服务行业当下正处于高速发展阶段，并且随着企业深挖行业价值，拓宽服务边界，未来行业更具强大生命力与发展前景，营收规模会进一步提高。

非住业态成核心竞争领域

另一方面，住宅领域竞争日益激烈，越来越多物企意欲将优势从传统住宅业态进行延伸，开拓新的服务类型。

同时，由于非住业态具备的市场空间大、行业竞争相对少、物业均价高、具有收缴率及提价优势，成为当下物业服务企业重点抢占的赛道。

数据来源：企业财报、观点指数整理

通过观察财报发现，2021年上半年大部分物业服务企业均在非住业态方面取得较好的成绩。

以保利物业为例，2021年上半年在管面积合计为4.28亿平方米，其中非居业态占比约58%，包含1310万平方米的商办物业及2.332亿平方米的公共物业。

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旭辉永升服务亦在非住业态方面取得一定突破。

截至2021年上半年，旭辉永升服务在管面积合计1.3亿平方米，其中住宅面积8750万平方米，非住物业面积4250万平方米。与上年同期相比，住宅业态面积增幅48.8%，非住业态面积增速130.97%，拓展成效显著。

数据来源：企业财报、观点指数整理

非住宅物业范围广泛，包含了商业写字楼、商业综合体、公众场馆、公共交通、产业园区、学校、医院、政府大楼等多种类型，不同业态的服务内容、专业性、盈利水平等方面差别较大。

商业类和公建类物业的快速扩充，带来非住宅业态市场需求的较快增长，同时后勤社会化推动了物业服务在医院、学校、政府机关等多种业态中的渗透，其巨大的行业空间是物业服务企业争相布局非住业态的重要因素之一。

除此以外，伴随着城镇化的快速推进，城市精细化管理的需求进一步增加。“城市服务”给物业企业提供了巨大的空间想象，上市物企纷纷将城市服务提上战略高度。

数据来源：企业财报、观点指数整理

从目前已经公布城市服务盈利情况的企业数据来看，该业务当下的毛利率水平并不算优质。以碧桂园服务为例，2021年上半年其城市服务业态的毛利率仅为19.3%，远低于物业管理33.6%的毛利率水平，甚至由于城市服务业务的并表，导致整体毛利率受到影响，出现下行。

行业趋势来看，未来城市服务将会成为头部物业服务企业抢占的主要赛道。但城市服务与传统物业服务不同，有着更高的入局门槛，所涉及的业务范围跨越多个行业，能否统筹与整合多方资源形成强大合力，对企业的运营能力和资金周转提出了更高要求。

关键词： 数说 中报 集中度 非住