2021年是房地产行业深刻变化的一年,调控政策持续升级,“房住不炒”主基调不变。

紧绷的弦,让行业里埋藏的雷一颗颗地显现出来,不断考验着市场的敏感神经与信心,房企们过得比以往更加小心谨慎。

好好卖楼,成为了现时的一件大事。近期有不少房企特别注重第四季度的销售工作,希望抓住今年最后的机会。

凉意阵阵,房企如何行稳致远?碧桂园的一系列行动或可带来借鉴。

据观点指数发布的“2021年1-9月房地产企业销售金额表现”研究显示,碧桂园前九月全口径合同销售金额为6176亿元,继续位居全行业第一名。

销售稳中有升

金九银十,是房地产行业的销售旺季,但市场行情上的波动,给住宅销售带来了几分秋意。

上述观点指数研究显示,前100房企实现全口径总销售金额100712.7亿元,同比增长13.8%,较1-8月同比增幅下滑8个百分点。

其中,9月单月,前100房企录得全口径总销售额为9547.6亿元,环比增长4.1%,同比减少29.9%,单月销售同比增幅连续3个月为负。

在此形势下,我们更关注诸如碧桂园、万科等此类龙头企业的带头表现。

从1-9月整体销售来看,碧桂园、万科和融创分别录得全口径销售6176亿元、4810.1亿元以及4616亿元,暂时处于行业领先位置。

碧桂园公布的权益销售口径则显示,于2021年9月单月共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币456.6亿元,归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约576万平方米。

前9月则录得累计实现权益合同销售金额4482.4亿元,略超去年同期水平——尽管增长不算迅猛,但在下行市场里能够取得稳步增长已实属不易。同时,这也是碧桂园今年连续9个月销售实现累计同比增长,保持良好趋势。

增长的势头,归结于碧桂园充足的货量、正常运转的拿地开发。

据悉,下半年碧桂园整体新推权益货量约4500亿,加上6月底带入约2100亿货量,下半年权益可售货量达到6600亿。总裁莫斌也于此前表示,预计全年去化率不低于65%。

另外,这也与碧桂园创新营销方式有关。

据观点地产新媒体了解,自去年以来,碧桂园在卖房这件事上,展现出了自己沉淀多年的强大基因:一方面加大了对凤凰云的技术投入与研发,另一方面相继开展了各类创新营销活动,推动销售增长。

于9月,碧桂园启动“金秋购房节”,在全国29个省/自治区/直辖市共203个城市推出超万套房源参与金秋折扣活动,抓住黄金期加快释放优质房源,并推出优惠活动吸引置业者。

值得一提的是,不仅在前端销售保持韧劲,碧桂园这两年也坚持对回款目标强考核,加强标准化、精细化的管理机制。

如在上半年,碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元,权益回款率90%,已连续6年达到90%或以上,处于行业领先水平。

财务稳健优化

各个环节的谨慎与稳健,让碧桂园在如今寒风凛冽的行业环境中保持了领先。

中泰证券等部分券商指出,本轮开发商流动性危机属于个别企业的点状爆发,并非所有房企都面临严重的流动性风险,当前诸多绿档、黄档的房企,虽然增速上面临一定压力,但从违约风险的角度来看并不显著,稳健经营的房企融资成本甚至还在继续下行。

以碧桂园为例,当前这家房企的财务稳健性增强,杠杆水平进一步降低。

中期业绩显示,截至2021年6月30日,碧桂园总借贷余额下降至3242.4亿元,其中一年以内有息负债占比下降至27%,债务结构持续优化。

融资成本亦不断优化,截至中期碧桂园融资成本约5.39%,较去年底下降17个基点。

“融资难”已是目前房地产行业的一大难题,尤其随着部分房企爆发流动性危机,市场的信心进一步下降。与此同时,融资成本成为了房企核心竞争力之一,代表资本市场上对一家房企的资信认可程度。

观点地产新媒体梳理获悉,碧桂园今年以来发行的若干笔票据尤其境外融资优先票据的成本都处于低位,包括1月份发行的2.7%利率的5亿元5.5年期票据、5月份发行的3.125%利率的5亿元4.4年票据、7月份发行的2.7%利率的2亿美元5年期票据。

这也与三大评级机构的背书相关:穆迪和惠誉均给予碧桂园“投资级”信用评级,标普亦于2020年将公司评级展望由“稳定”调升至“正面”。

标普9月的一则报告也指出,碧桂园的财务稳定性持续改善。

报告提及,当前碧桂园的资本结构和融资成本与其他评级较高的同行相当。截至2021年6月底,碧桂园的加权平均到期日仍在2.7年以上,信托和其他替代贷款的风险敞口最小。

而在“三道红线”指标上,碧桂园同样表现良好。

截至中期,碧桂园净负债率仅为49.7%,已连续多年保持低于70%;现金流保持充裕,现金短债比为2.15,相较去年底1.9倍有所提升,均优于“三条红线”要求。

剔除预售账款的资产负债率则持续优化,首席财务官伍碧君此前便表示,有信心在2023年中期之前实现从黄档到绿档的调整。

而融资顺畅、现金充裕也使得碧桂园可以在市场调整周期中寻找更为优质的发展项目和机会,包括继续践行机器人、农业等多元化业务。

当前,不少房企因流动性问题不得收缩乃至放弃多元业务的扩展。于碧桂园而言,可以持续发展这些与地产主业多元协同的“新”业务,且利用科技驱动取得阶段性成果。

如其中机器人产业正是当前碧桂园着重布局的领域,以与房地产建筑施工紧密相关的建筑机器人为例,截至2021年9月,博智林在研建筑机器人及智能产品46款,已递交专利有效申请3359项,获授权1424项。

目前博智林已形成混凝土施工、混凝土修整、砌砖抹灰、内墙装饰等12个建筑机器人产品线,其中绝大多数机器人可同时适用于现浇混凝土工艺与装配式建筑施工。

这些建筑工艺与科技的探索,不仅打破传统建筑模式、提高生产效率,也有助于构建节约型社会,彰显碧桂园的社会责任感。

“科技的进步不可想象。”这是杨国强对于人类社会发展愿景的整体判断。在他看来,未来是科技创新改造和引领行业的时代,碧桂园应该成为一家高科技的企业。只有紧跟时代浪潮的企业,才可以始终伫立于时代之潮头。