观点指数近期关于粤港澳大湾区建设的消息不断,分别对澳门、香港融入大湾区发展作出新的部署,陆续发布了《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》和《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》。

后者宣布前海合作区占地由14.92平方公里扩大至120.56平方公里,将深圳西岸包括会展湾一带、宝安机场、西乡、蛇口及大小南山等沿海地区都划入前海合作区。

近年来入驻前海的港企越来越多,截至2020年底,在前海注册的港资企业数量累计达到1.13万家。因此,前海扩容有利于为深港合作开发提供更大的空间,为两地合作提供制度和产业上的载体。

与此同时,前海扩容亦利好宝安区西乡、福永等板块的长远发展。

另外,香港近期宣告将在新界打造北部都会区,该规划将会加强香港与深圳的联系,因此,深圳“关内”的南山、福田、罗湖、盐田四个区将直接受益,深港之间的口岸经济带发展空间巨大。

第二批集中供地收金453亿,1宗地块流拍

深圳第二批集中供地于9月28日正式开启。而在此前夕,深圳市地方金融监督管理局等六部门联合发布《关于加强商品住房用地土地购置资金来源核查要求的通知》。

强调购地资金须为企业自有资金,并提供相关证明,违者将取消其竞得资格、没收竞买保证金不予退还,1年内禁止该企业参加深圳市国有建设用地竞买活动。

上述规定与该批土地出让公告中的要求一致,预计未来对居住用地的购地资金来源监管将成为常态。

本次集中供地共推出22宗地块,除宝安区松岗街道的A407-1020地块流拍外,其余21宗地块顺利出让,总成交金额为452.97亿元。

其中4宗地为底价成交,均由区属国企竞得;17宗封顶价成交,并有1宗地块进入摇号,为南山区的租赁住房用地。

同时,有16宗地块的出让条件包含竞配建面积,配建面积为3500至38000平方米不等,配建比例为总建筑面积的6.1%至22.2%。

深圳修改了同一企业及其控股的各个公司限竞三宗地块的规定,即同一企业可以通过不同的控股公司竞拍3宗以上地块,因此中海通过3家不同的子公司成功竞得了4宗地块,成为本次土拍的最大赢家。

而同样参与4宗地块竞拍的保利置业由于使用了同一个参拍主体,在竞得3宗地块后失去了继续竞拍的资格。

除上述两家企业外,天健、华润、金地等国企也有所斩获。

值得注意的是,早前的第一批集中供地中深圳市龙光房地产有限公司拍下的A646-0083宗地(龙光玖瑞府)已于9月2日获得施工许可。

城市更新方面,“工改”项目的推进成为本月关键词,红塘片区项目、长兴科技工业园项目、洲明科技工业园项目、西丽同富裕工业城项目及光明区玉律第一工业区项目均为工业改造项目,其中后两者为“工改商住”项目,其余为“工改工”项目。

新房市场供应放量,成交回稳

9月深圳新房供应继续放量,成交较今年低谷时有所好转,而二手房受政策影响较深,成交轻微上升,整体仍处于低迷状态。

据观点指数监测,9月深圳新建商品住宅成交3343套,成交面积32.79万平方米,环比下降48.45%,同比下降32.79%。

尽管“金九银十”难再续,深圳新房成交能保持在3000套以上,证明市场仍存在活力,今年最低迷时全月新房成交仅2677套。

成交前三位的区域依次是宝安区、光明区、龙华区,宝安区本月网签主力为京基智农山海御园和万科都会四季花园,光明区为云科府和勤诚达正大城,龙华区为鸿荣源壹城中心花园。

从成交面积段来看,90至144平方米的改善型产品是成交主力,占总成交面积的72.84%,其次是小于90平方米的刚需户型,占总成交面积的23.42%,而144平方米以上的占总成交面积的3.74%。

数据来源:深圳市房地产信息平台、观点指数整理

二手商品住宅成交持续低迷,已连续6个月下跌。9月成交1765套,环比下降7.83%;成交面积16.93万平方米,同比下降78.33%,环比下降7.05%。

深圳市房地产信息平台数据显示,9月全市新批预售商品住房项目19个,共12692套,新批供应面积123.05万平方米,较上月大增169.54%,成为今年以来最大的供应高峰。

受到供应增加的影响,深圳住宅去化周期增加,供需压力短期内有所缓解。截至9月末,深圳全市新建商品房库存面积231.42万平方米,库存套数23008套,去化周期为4.5个月,同比增加1.3个月。

超20项目开盘,8项目日清

9月各项目推货节奏加快,新批售19个项目中有18个于月内上线购房意向登记系统。全月共有21个一手住宅项目开盘,开盘范围涵盖8个区域,包括两个深汕合作区的项目。

其中8个项目开盘当日售罄,分别为宝安区的玺玥华府、万丰海岸城瑧园和前城滨海花园,龙岗区的颐安都会中央花园、荷棠里,光明区的峰境瑞府、星河天地公馆和南山区的嵘玺家园(领玺二期)。

从上述项目的分布来看,宝安区受到前海扩容等利好因素的影响,项目去化整体较高,开盘日去化率至少有五成;光明区亦有“大湾区综合性国家科学中心先行启动区”的概念加持;龙岗区则凭借近年来不断发展的交通枢纽晋升为置业热点地区之一。

与之相反,坪山区由于目前发展相对缓慢,且发展预期不如宝安区、光明区,最近两个月的市场热度下降明显,9月新推的三个项目平均意向登记率不足27%,近两个月的网签量平均不足150套。

由于居住用地长期供不应求,深圳第二轮集中供地的成交率明显高于其他城市,同时,深圳亦在通过多种途径增加居住用地供应;而需求端则在政策效果显现后渐趋理性,大范围的“打新”热潮出现几率极低,因此新房市场整体的去化周期预计会逐渐拉长。