观点指数三年前万科提出了“活下去”的理念,站在如今的时点回看,并非危言耸听。

前不久的中期业绩会上,万科又提出了“胆小”的战略,向市场传递逐渐向克制与稳健靠拢的决心。

万科表示,将不摒弃“农民”身份,寻求更稳健的回报,坚持土地投资量入为出。

作为行业的龙头,万科的“胆小”理念虽然听上去略显谨慎,但是却符合当下行业的发展状况,也不失为企业的新战略。

财务现实,毛利率回升压力与希望

某种角度而言,“胆小”战略是万科不得不做的选择。财务角度方面,上半年整体盈利表现并不突出,相较行业中相似资产规模的同行,万科企业在净利率与ROE两个指标上并不占优。

具体来看,上半年万科实现营收1671.1亿元,同比增长14.2%;但归属上市公司股东的净利润只有110.5亿元,同比下降11.7%。观点指数查阅往年财报获悉,万科上一次中报净利同比下降超过10%还是发生在2002年。

时隔19年,意味着万科又重新面临巨大的挑战。

数据来源:Wind,公司公告,观点指数整理

回归到毛利率问题上,自2017年以来,万科地售比一直在上升,开发业务毛利率呈现一定的下降趋势,这同样是整个行业的困境。

中报数据显示,万科2021年上半年毛利率有较大幅度的下降。

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理论上来看,2020年与2021年万科所结转的是2017、2018年的高价地,逐渐结算完毕后,2021年下半年的毛利率将会收窄跌幅,甚至可以期待出现小幅度回弹。这一判断的依据是:买地到结算为3年周期。

事实上,万科上半年新开工面积为1748.3万平方米,同比下降了4.8%;竣工速度超过了年初计划,实现竣工面积1225.3万平方米,同比增长14.0%,占全年计划的34.2%。同时,存货周转率上升至0.1248,周转天数同比减少了近217天,变现能力在逐步提高。

目前来看,全国范围内结算收入滞后合约销售平均3年是一个模糊的数据。因此,观点指数倾向于认为2022、2023年万科企业的毛利率可能存在止跌拐点。

据万科管理层介绍,导致净利润下滑主要有三方面原因:一是销售规模增长有限;二是毛利率下降稍快;三是转型业务所带来的“回馈”不足。

与同行相比,万科在核心财务指标上的增速处于比较低的水平。而地价占比不断升高,2017-2020年地售比上涨了17%,销售增长对毛利下降的对冲效果有限,以后会逐步体现在结算收入和结算利润上。此外,转型业务效果还没真正体现,需要一定时间。

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按照“三稳”原则,稳地价是房地产行业调控的重中之重,目前第二批集中供地已经有相应政策调整。如果未来溢价率、竞配建方面有所松动,开发商的“积极性”也会得到释放。

“胆小”与未来,新业务发展仍有待检验

市场对于万科的“胆小”战略给出诸多评价,观点指数认为这是一种确保长期发展的理念。

“活下去”才有未来,在万科的财务结构上得到了体现。集团净负债率仅为20.2%,虽然较2020年末上升了2.12个百分点,不过在相似规模的房企里面处于低位;现金短债比近似为2.32,在手近2000亿现金;剔除预收款项的资产负债率为69.7%。

负债结构方面,万科有息负债规模为2687.1亿元,上半年新增101.9亿元;一年内到期的比例为31.4%,一年以上有息负债占比为68.6%。

融资成本方面,上半年万科公开发行二期公司债券,金额分别为30亿元和15.66亿元,上半年利息支出为63.1亿元。在财务费用构成方面,上半年整体下降了15.62亿元,主要贡献是贷款、债券及应付款项的利息支出下降了14.50亿元。

整体而言,万科财务结构在向高流动性方向转型,负债规模以及利息支出明显下降,“绿档”的身份也意味着更多选择。观点指数认为,在当前政策下,“胆小”也不失为一种策略。但不可否认的是,部分投资者及股东对如今稳健的风格表示担忧。

纵览房地产行业,规模红利和土地红利的时代渐渐逝去,如何布局和管理成为了核心竞争力的体现。房企也陆续进入下半场,“多元化”与“多赛道”战略慢慢成为主流,而多元化业务也被视为万科的第三次创业。

其实,房地产开展多元化业务最初是为了规避政策风险、处置闲置资金,而且其他业态的融资压力要小很多,审核时间也会更短。但如今多元化转型的重心发生明显转向,有些甚至成为部分房企未来盈利的关键增长点。

观点指数监测的92家样本房企,最新存货周转率均值仅为0.1604,存货周转天数均值为2344.5天,多元化业务可以很好地解决房企开发商普遍的流动性差问题,并补充现金流量。

今年6月份左右,万科进行了一次大规模的组织架构调整,发力多元化的意图明显,为了让商业业务实现突破性发展,王海武也请缨出任印力集团总裁。万科多元化业务表现向好,但受体量限制仍“贡献”不足,如今年上半年万科泊寓和商业的收入都有一定规模的增长,但收入体量占比仍较小。

回顾万科2021年定下的六大目标,其中一项就是希望净利润达到500亿元。上半年万科仅完成不到200亿元,在多元化“回响”不足的情况下,万科能否顺利完成净利润500亿元的目标,仍需市场检验。

原报告 | 敏于数,追本溯源,解读地产深层次脉络。笃于行,揭行业整体发展规律。