在上月初“分手”万达后,融创文旅牵手华住的消息在10月9日落下实锤。融创计划将旗下西双版纳、广州、成都等11个城市的22家酒店授权至双方合资公司永乐华住管理。

据融创官微,其22家酒店包括融创终止与万达酒店管理协议的21家酒店及哈尔滨融创万达嘉华酒店,均会换牌成为永乐华住旗下品牌酒店。

有关华住集团,据了解,其在16个国家经营着近6900家酒店,在国内,旗下酒店覆盖豪华型到经济型,包括禧玥、花间堂、诺富特、美居、桔子水晶、全季、星程、宜必思、汉庭、海友等。此外,2010年曾在美国纳斯达克成功上市。

损失1.33亿终止与万达的合作,牵手华住,融创有自己的考虑。

与华住的合作

常规而言,房企管理酒店资产一般有三种选择:自设品牌自主运营、托管大型酒店管理集团以及成立合资公司。

融创并不擅长于酒店管理,2017年“世纪交易”中以438.44亿元的对价接下万达的酒店资产包后,全托管予万达管理。合同约定,项目的品牌、规划内容、项目建设和运营管理继续由万达把持。

也就是说,从合作性质上看,融创作为“业主”,而万达则是作为管理方,要么前者向后者缴管理费,抑或后者向前者收缴租金,而后收益自占。但融创与华住的合作则是借助双方各自在资产和经营管理上的优势。

融创中国执行总裁兼融创文旅集团总裁路鹏表示,“22家融创酒店授权永乐华住管理,将进一步发展和壮大合资公司,相信也会由此获得经营业绩和文旅酒店板块综合运营能力的提升。”

华住集团执行副总裁暨全球高端品牌事业部CEO夏农表示,“此次22家酒店的加入,对于公司而言具有里程碑意义,标志着合资公司在高端市场取得的又一个重要进展。”

这也曾是万达和凯悦、洲际、希尔顿等国际酒店管理集团合作的方式。彼时,万达负责酒店前期的投资和建设,外国伙伴则负责酒店的运营管理。而后万达便在吸取经验后解除合作,开始自我输出品牌和管理能力。

对于融创,这一步仿佛不是最终目的。路鹏称,未来会充分发挥在酒店板块内的已有资源和品牌价值,进一步提升经营业绩,紧密联动主题娱乐、商业、冰雪等业态板块,凸显整体协同效果。这意味着,酒店与文旅有协同作用。且除了高端酒店业务之外,近来发布的融创小镇还包括民宿等泛酒店业务,也不着眼于单一地仅输出高端酒店品牌和管理。

融创与华住的合作走向会否与上述相似,尚未可知。但可见的是,大为缓解了成本压力。

控成本心思

和华住的合资公司今年3月就已成立,和万达的分手也并非毫无征兆。文旅资产沉淀,资金压力渐大,控成本成为重要的考量。

在2017年与万达的重磅交易之后,融创文旅方面资产开始沉淀。据2021年报,文旅方面资产占总资产比约12%,但收入仅占比1.7%。好的一面是,万达的资产包中80%是宅地,文旅城住宅亦可产生销售收入。

文旅业态是融创面向未来十年的聚焦点,前期投入较大,但目前盈利较为困难。

融创购买万达物业的438.44亿元中还包含部分贷款,现在酒店的盈利还不够还利息,同时,还要给万达交酒店管理费。

据2017年融万的交易合同内容,除了项目的品牌、规划内容、项目建设和运营管理继续由万达把持,融创方面每年每个项目需付5000万元品牌许可使用费给万达。该份酒店管理合同期限是20年,即应到2037年到期。据相关统计,这笔管理费总计达130亿元。

对于融创来说,放弃万达的服务,财务压力能够有所缓解。而另一方面,与华住合作,各占50%股权成立合资公司则更为划算,在管理费用和收益上不论以哪种方式计算,相比于和万达的合作,在应付账款上都要少很多,还能增加营收数据。

从宏观上看,自“三线四档”政策下来之后,房企为适应环境趋向于在资金上开始加大销售和回款,保证足够现金,融创也不例外。

2020年上半年,融创净资产负债率为149%、现金短债比为0.86,这两项指标均踩线。尽管半年后转绿,剔除预收款后的资产负债率76%,尚未达到监管要求,仍踩线一条。

“下半年房地产市场仍会比较惨烈,销售压力很大。”孙宏斌在2021年半年报发布会上称。近日融创绍兴分部向当地政府发出求助信,称网签进度受阻,其现金流流动性碰到障碍和困难,尽管是乌龙事件,但据其官方回应,腹稿内容也确实希望加快网签进度。

可见,不管从事件本身,还是外部环境,企业都面临着资金压力。若要缓解压力,从销售端来看,销售回款尚且跟不上钱流出的速度,企业也无法把控市场。而在经营端,虽然资金压力大,控制成本、更加小心精细地运营则可以缓解企业处境,留有更多余地。但对于文旅业务,不能追求业绩,又需要大投入,这是融创需要考量的重要因素。

综上,与华住的合作,既能控制成本,也能提升输出轻资产管理能力,在品牌和收益上更是有好处,放弃1.33亿元终止与万达的协议,不失为一次有性价比的选择。